不动产： 最佳的投资 由肯・琼斯© 2004年肯尼斯J.琼斯。 版权所有。 不动产是最安全的，最可靠，并且最财政有利投资一可能做。 但是，仅不要相信我的话。 我们审查关于收入生产的不动产的冷，无可磨灭的事实作为投资。 并且，我们对比那些事实反对关于其他投资的事实。 我在您以后相信，那回顾所有这些事实，您将同意我的看法。 事实1 ： 不动产在您的个人控制之内。 我们与拥有股票比较房地产投资。 除问题的之外能了解操作一家主要公司复杂狂妄古怪的行为，然后能顺利地预言其未来收入和有利，拥有股票的最危险的方面是您有在公司和在其股票上的价格的变化莫测的变化的缺乏控制。 面对它。 有最巨大的冲击在股票上的价值的变化的人民充分是那只手专业货币管理人，每一个逐字地总掌握亿万美元。 并且，当这些专业货币管理人买卖股票时，他们在一家公司中买数以万计份额在唯一贸易。 因此，在所有特定天，如果一个货币管理人在纽约在星期四早晨造成他或她出售一个股票，唯一行动能的星期三晚上听说谣言在一个鸡尾酒会，和通常，压低那个股票的价格。 它发生每天，在一微秒和，不用警告。 与计算机按钮的仅仅推挤，女人气的男子! 您的100份股份的价值从$16.00去您昨天支付的份额，到$5.50份额，并且您丢失了$1,050。 没有任何可看见或可预测的起因，某些人您在眨眼甚而不认识被消除的65%您的投资的价值。 这也假设没有所有非法内情交易或一些其他非法手帕panky与会计，例如在Enron情况下、全球性横穿和WorldCom，除了别的以外，已知的两个，仍然将被发现。 是，而它是真实的不动产的价值也倾向于被事影响在之外单独财产所有人的控制，这样影响在地方和一般经济通常与财政状况有关。 更加重要地，这些情况是公共知识，并且公开和同时是可利用对大家。 进一步，这些一般经济变动也倾向于发生在相对地长的时期(甚而几个月和几年)，给财产所有人宽裕的时刻做所有期望调整保存他们的投资的价值。 那么，当与投资在不动产比较，我们能看到，买股票是一个非常高危险的提议; 一种可靠，可预测的投资。 实际上，买的股票是更多象采取您的金钱和去一个赌场，任何可能发生，并且它是全部在您的控制之外。 事实2 ： 房客提供可预测，稳当和可靠的收入。 我们与那个比较收入现款额从不动产从股票和证券。 最优质的公开地被贩卖的公司有时使和甚而消灭支付股息降低(赢利)到股东。 当多数人民认为时这在经济“市面萧条只发生”，这个事实是，公司能在任何时候有财政问题为怎样无关与好或的原因一般经济做着的坏。 最近破产的这样企业巨人象K小店、MCI/WorldCom和联合航空公司是一些许多例子的公司怎样在否则好经济能管理入财政问题。 关于债券，当前利率(出产量)在最近被发布的五年的美国国库券是3.30%，如果举行整5年到成熟。 同样， 10年的美国国库券支付4.05%，再，如果举行整10年到成熟。 除遭受这些微薄的回报率之外，您在被赢得的利息，联邦和州也将必须支付所得税(若可能)。 因此，如果您是在28%联邦所得税托架，您的净盈利在五年的笔记只只将是2.38%和2.92%在10年(在州税之前，若可能)。 现在，使用投资收入的一个非常简单例子不动产作为比较，假设您购买了一个1家庭房子为投资以购买价的$100,000，与$10,000 (10%)定金，并且您在租收集$1,000a月与支付所有公共事业的这个房客。 在付您的抵押付款$539.60每月($90,000 @ 6% 30年)和支付您的财产税以后大约$85.00每个月，并且支付您的房主保险在另外$30.00每个月，您将有$345.40放入您的口袋在每个月的结尾或者$4,144.80一年。 因此，您的年报(利率，如果您将)在您$10,000被投资的现金是一痛击的41.45% (在所得税之前)。 因此，在支付您的联邦所得税以后在出租赢利(使用同一28%税级)，您仍然安排$2,984.40可使用获利您的手; 那与29.84%年鉴网是相等的在您的被投资的现金。 由于您的房客薪水在您的抵押下，并且，那甚而不考虑1)增量按您的物产的价值， 2)在您的产权位置的增量，并且3)减少您的好处所得税责任从I.R.S.叫“贬值的一件小的事”，那我将有立刻。 那么，怎么样在上的价值的变化股票和证券与不动产比较了？ 在2000年1月14日，道琼工业平均(DJI)结束在其最高纪录$11,723.00。 在2003年3月11日前，刚好超过3年后，它关闭了在$7,524.06，丢失35%其价值从其最高纪录。 自此文字(2004 10月15日) DJI关闭了在$9,933.38; 它迄今从未到达第$11,000级。 关于证券经纪人的全国协会自动化引文(那斯达克)，那里损失是更坏的。 再次，在2003年3月11日，那斯达克在2000年3月10日关闭了在$1,271.47，正确地丧失大约75%其价值从其最高纪录$5,048.62集合3短的年前。 自此文字，那斯达克关闭在$1,911.50，迄今未曾被到达50%其最高纪录价值。 因此，怎么样不动产？ 那么，在美国同时买不动产实际上到处这些股票指数的人民在这个年-2000设置他们的最高纪录，现在有增加了按价值在50-100%范围的物产。 而他们的房客支付在他们的抵押债务下，加号，他们也有现金每个月流动入他们的口袋。 并且，在许多情况下，这些财产所有人重新贷款他们的抵押与促进了他们的净收入现款额的更低的利率贷款。 事实3 ： 支持： 使用的好处OPM (其他人民’ S金钱) 在今天市场上，一个买家与一个平均信用卡记载能买投资不动产片断与一样少许，象5-10%投资了现金定金和有时与较少。 保持的90-95%定金被借用(OPM)。 这称“支持”。 作为当务之急，支持允许您舒展您买的美元，减少您的风险(因为安排很少投资您)，并且它按指数规律通过创造这个机会增加您的财富的整体价值一次买超过一物产。 事实4 ： 房客将支付抵押，支付所有费用，并且每个月提供您以现金，甚而在经济不景气。 当财产所有人也许为月度抵押付款时写这张支票，房客实际上支付抵押(和多数，如果不是物产的其他费用)与他们的房租对这个所有者。 总是记住，人需要地方居住和做生意，甚而在经济市面萧条。 并且，而多数人民将牺牲额外，例如一件新的汽车和新的衣裳，他们在有不可能真正地牺牲地方居住或做他们的生意。 并且，与范围政府出租房援助计划，例如HUD第8部分，您能几乎取决于收集租支付您的债务(和，放金钱入您的口袋)在好时期和坏。 事实5 ： 投资财产所有人从“贬值得到主要所得税好处”。 I.R.S.提供投资不动产所有者降低应纳税收入从他们的投资不动产的会计费用好处叫的“贬值”。 虽然有调控相当数量每年和整体贬值可以被采取的一张表在I.R.S.规则(根据物产的种类)，您应该知道的最重要的事是贬值是仅会计手续，并且与不动产无关的实际价值。 事实6 ： 您不能出售您的投资物产和法律上地支付资本收益所得税。 那是不错! 国内税收代码§1031在资本收益所得税指出了投资不动产所有者能出售他们的物产，采取赢利从那销售的条件并且买更多投资不动产，当没有必须支付一个唯一便士在赢利从原始的销售时。 交易的此类型共同地被称为“1031交换”。 再次，有必须遵循的几条规则，但是它真正地是在所得税可能储蓄您数以万计美元的一种相当简单的交易。 使用1031交换也提供您以这个机会买更多投资不动产与更高的净现金流量，并且买的物产以在期货交易值增长的更加巨大的潜力。 并且，不要由这项条款唬弄“交换的一种共同的误解”。 当使用在1031交换中，您不逐字地必须“交换”您的物产与别人为他们的物产。 在1031交换，这个词“交换”意味出售投资物产的一种类型和替换它用同一个类型的另一投资物产。 它也被称为“象亲切的”交换。 而且，没关系，如果您拥有空置土地片断并且想要买和办公楼，或者，如果您拥有一个2家庭并且想要买和工厂厂房。 它是所有不动产，并且它是完会一样或者“象亲切的”物产，这个部下的标准为得到1031交换的好处要求。 并且，而有要求的其他标准使用1031交换，他们是相对地简单了解和储蓄您数以万计美元，当您想要对“折价物”您现有的投资物产为另一个时。 让我留给您此真相： 如果，在1974年1月1日，您投资了$5,000在跟踪道琼工业表现，在10月15日， 2004您的投资的存货基金将值得$58,068。 那是11.61次回归我们原始的投资。 (此分析在股票不考虑股息的再投资的好处，亦不它考虑净收入现款额的好处从租或贬值的所得税好处和对1031交换的用途)。 但是，如果在那同样1974年1月1日，您在不动产片断投资了同样$5,000相当$30,000价值，并且，如果那不动产的价值在平均只增加了5%每年，在物产将值得$134,790 2004年的10月15日。 那是26.96乘您的原物$5,000投资，另外单独地根据property.1的增加的价值，您的抵押(将由房客)支付，并且您会有实际上每个月获利您的口袋在那期间30+年期间。 用简单的术语，当只做赢利$53,068在这个股票或者大约2 ½计时更多赢利从不动产investment.1时，您会获得利润$129,790在不动产 终于，当您所有投资的好处在不动产与那些比较与投资相关时的其他类型，它似乎清楚比不动产没有更加安全的，更加可靠和财政更加有利的投资。 | 
