不动产评价人指南-第1部分 评估和估价 价值和定义的理论概念
评估的定义
估价手段开发价值观点的行动或过程; 价值观点。 (USPAP， 2000年编辑。，页。 10)它也许说价值是现值所有权利对未来好处，出现从财产归属中，对典型的用户或投资者。 评估报告通常是物产一个充分地被描述的小包的价值评价人的观点的一个书面声明自一个指定日期。 它是起因于对事实和相关的数据的研究和分析的过程的结论。 不动产估价的方法由于合格的人经验和实践在遇到估价问题的同样类型，并且由各种各样的方法和过程在解决他们成功以公平的方式这个国家的所有部分被规范化。 然而，它是自然的看法差异也许存在至于不动产具体小包的价值和估计他们的价值手段。
财产权是可测量的。 不动产作为一件有形的事可以被测量。 它包括土地和改善并且存在所有欲望的独立其财产的。 要区别在其物理方面和权利之间在和的不动产，后者在不动产称物产利息。
这些利息-归属在无条件继承的不动产和其他一点利息-在之前的章节讨论。
财产权在不动产通常被估价在市价。 有市价的许多定义，但是一个好运作的定义是物产在开放的市场上将带来，如果自由地提供与一个愿意的买家和一位愿意的卖主的最可能的价格。
权利在不动产指“推断的捆绑权利”， ： 正确占领和使用; 全部或部分出售; 遗赠(给); 并且，由合同转移一个具体时期(租约)。 它也暗示权利不采取这些行动中的任一。 这些权利被限制： 征税的政府的力量; 征用权; 警察部队(为安全、健康和公众的一般福利，例如分区制，建筑条例); 并且，正确物产对没收财产(恢复)对州在事件所有者模子和叶子没有继承人。 必须由评价人知道权利在物产在做一个适当的估价之前，并且这位评价人一定也能区别在个人和不动产之间。 市价是多数评估任务对象，并且主要评估与无条件继承的不动产庄园估价有关与部份利息价值相对。
对评估的普遍需要是明显的。 大家无论怎样使用不动产并且必须支付为其使用，介入一个决定关于价值。 必须基于实用决定关于价值不动产抵押的评估或评估。
条款评估有一个特别的意思和用途为协会贷款人，因为联邦机关改革、补救和执行行动的段落 (FIRREA)。 实际上，它是评估，价值的估计。
虽然评估也许口头被传送，它通常是价值的估计的一个书面声明和指评估报告。
对价值的传统方法
基本上，有三种方法到评价人使用的物产估价。 其中每一给价值的分开的指示，方法全部相互关连，并且所有使用市场比较技术。 全部三种方法在每项完全任务被考虑。 然而，全部三没有根据特性类型和过程和报告类型总是被使用，同意由这个客户和这位评价人。
对价值的方法是： 销售比较(或市场数据)方法; 费用方法; 并且收入资本化方法。
评价人’在不动产行业的S角色
评价人，根据专业培训的原因，经验和概念负责装备客户与价值一个客观第三方观点，到达没有压力或偏见从党介入与物产，例如所有者或贷款人。
这位评价人有一个重的个人和专业责任是正确和准确的以价值观点。 否则，评价人的客户也许容易地遭受损失，并且评价人的专业名誉也许也遭受。 有可观的争论近年来关于在影响下降的邻里和歧视的评价人的潜力在住房。 评价人比混合居住区有倾向于观看下降的邻里如减少按价值不考虑升级和同类的邻里作为是的单独家稳定按价值争论索价的主要推力。 它被要求贷款评估在这些下降或被混合的区域是不适当地悲观和保守主义者由于这些被声称的评价人态度。 因为有利贷款没有被做，此推测的保守主义，它被宣称，带领进一步下降。 评价人反应这位专业评价人只将考虑实际上影响价值的因素，并且贷款人’政策为授予贷款是在评价人的控制之外。 必须跟随贷款人回复价值评价人的观点是为贷款和慎密借贷实践的主要依据。 在制造数以万计每日评估决定，在各方面大概有一些真相。
一个适当的评估不造成以上提到的任一个问题。 一个准确评估，起因于一位熟练的评价人的能力，将反射影响价值的仅力量。
> 影响价值的真实的力量。 它是必要的评价人对他们的在准确估计影响价值的真实的力量的角色格外是敏感的。 在完成此，这位评价人不可能允许种族，宗教或者少数人口或邻里改善的普通保险条款一般邻里综合从物产被估价的优点的一个清楚和客观评估独自地减去。
也是评价人的责任保留评估实时性在一个改变的市场。 不再要谨慎地依靠单独地可比较的物产过去销售。 这位评价人必须使用所有恰当数据，并且保险被估价的价值的评估方法是，实际上，物产在这个开放的市场上将带来，如果自由地提供价格的最接近的估计。
70年代后期的世界事件导致利率，并且物产升值螺旋到历史性的上流，剧烈的衰落在建设，创造性的财务接近引起销售和回赎权的取消和破产的非凡水平。 这样次要求例外评价人敏感性对真实的市场力量。 偶然地评价人造成了各自的物产问题通过不了解或认可相反市场趋向。
专业评估协会反应了与对教育的增加的重点在当前评估和财政技术。 这样一个挥发性市场动力要求这位评价人跟上新的技术和市场力量。 认可此，不动产评价人办公室强制执行的州法 (OREA)为被准许的和被证明的评价人要求继续教育。 那些要求在OREA部分被指出在本章的结尾。
评估报告
评估报告指出了这位作家的数据、分析和结论。 当投入在文字，它保护评价人和客户。 报告在范围和长度变化。 以下信息在标准1和2应该是包括的和明确地被概述USPAP ： > 一个最后的价值结论被表达根据美元为被估价的物产。
> 价值结论可以以前被做在所有日期，并且，与一些关心，在任何日期在将来。 物理改善的检查的时间通常花费作为价值日期，除非由财产所有人，所有者的律师或者法庭通知。 这个报告的最后的文字和交付的日期是这个评估的日期，与价值日期不混淆。 >物产的充分描述。 应该显示街道地址，包括城市和州，以及一个完全法律描述如由行为指出在县记录器的办公室，并且应该明显地描述物理结构。 此描述的长度将取决于这个报告的长度和程度。
> reasonings的纬度在确定价值结论将取决于报告和评估问题的复杂的种类。
> 市场数据和其他事实数据。 这包括信息关于影响价值结论的城市和邻里; 信息在站点、改善和应该通过一个或更多方法处理重视邻里的环境会集了; 并且，应该通过逻辑和推理和解价值的初步估计为了到达在一个价值结论为物产。 长的细节在信件形式报告通常被省去，但是评价人保留信息作为备份。
> 署名和证明。 必须由这位作家签字评估报告，并且在多数事例在声明之后，大意是这位作家在物产上没有礼物或冥想的兴趣。 评估的必需品在USPAP被指出， 1989年被采取由主要评估组织。
外行的条款为评估报告(USPAP术语)
> 信件形式报告。 通常使用报告的此类型，当这个客户熟悉这个区域时，并且支持的数据不是必要的。 它包括物产的一个简要说明，价值的种类被寻找的，这个评估为服务的这个目的，价值日期，价值结论和这位评价人的署名。 这知道，一个有限的用途报告和由Section第2.2部分治理(c) USPAP。 在通知上要求具体语言把读者放此报告类型是为一个单用户为他/她的唯一目的。
> 简易格式报告。 报告的此类型由贷款制度通常使用，例如银行、保险公司、挽救和贷款协会和政府机构。 通常，它包括这位评价人或空间将填写的简单的支票板料。 这个报告变化从长度二到八页并且包括恰当数据关于物产，与相片，映射，制地图和剪影。 今天报告的这些类型分类为综合报告和由Section第2.2部分治理(b) USPAP。 报告此类别可能也是一个叙事格式，但是被提出的数据比一个有限的报告通常以一个概略格式与更多信息。
> 叙事报告。 报告的此类型可以是一个完全文件包括关于这个区域的所有有关信息和附属的物产并且原因和计算为价值结论。 它包括： 地图、相片、图和布置图。 它为需要所有事实数据的法案和外地的客户被写。 它给这位评价人的全面推理并且价值结论。 这些报告分类为独立性的报告。 他们由Section第2.2部分治理(a) USPAP。
这些报告类型中的任一个能完成在形式或以一个叙事格式。 内容和讨论的深度，不是格式，定义了报告输入USPAP条款。
对评估的目的和用途
评估的基本的目的将估计一个特殊的值，即，市价、检查对于售价支持，退保金额、投资价值等等。 某些用途为要求价值的估计是：
所有权转移物产。
> 评估在到达协助买家和卖主以公平和公平的售价。 有形资产评估也许也包括其年龄、剩余寿命、质量或者真实性观点。
> 目录代理在接受一个目录之前需要物产的价值的估计从这个所有者。 如果这个代理可能通过评估显示物产的被估价的公平市价，并且获得目录在那个图，销售可能将发生。 不动产实习者应该准备着展示比较和经济价值知识。
> 那里贸易是包含的，评估倾向于协助澄清两个党形成的价值观点到贸易。
> 估价为庄园物产的发行是必要的在继承人之中。
财务和信用。
> 这名贷款人有一个评估被做将被承诺的物产的价值作为证券为抵押贷款。
> 不动产项目的测量的经济酣然关于财务和信用介入可行性研究。
评估为征税目的。
> 评估由政府机构必要建立土地和改善之间的适当的关系为不动产税(按照价值计税的征税)。
> 必须为征收联邦和州税的目的评估物产可能要交财产税。
> 收入生产的物产评估对财产所有人是必要的为贬值的依据。 通常，仅改善可以贬值，不是土地。 市价的分派在土地和改善范围的是会计和征税目的一件必需品。
谴责行动。
> 与在政府机构中被授予的征用权权利，它是重要的物产在谴责之下被评估在市价适当地估计购买价、对物产的好处和损伤受影响。
保险目的。
> 评估主要地根据替换的费用。 这为保险物产的目的是重要的为火险。
> 在毁坏了之后，评估是有用的在出现从保险合同的设置要求物产。
评估的混杂原因。
> 灾难损伤。 建立物产的公平市价在和在损伤之后之前。
> 公平的租税价为租约的交涉。
> 评估为继承和赠与税目的。
> 欺骗案件。
> 损伤案件。
> 部门庄园案件。 财产分配在意志条件下，在离婚行动，或者在敌手请诉人之间，常常地要求物产的价值介入了取决于评估。 | 
