不动产投资者怎么能缴纳零的税! -第2部分 8.
什么是依据？
为1031交换的目的，依据是您给的条款
为被放弃的物产最初是有偿的价格，其中任一
贬值，加上任何任何改进的费用做对物产。
例子： 您带来了物产十年前为您有的$30,000
贬值在$1,000一年最近十年。 您会减去
$10,000贬值从您的到达的$30,000购买价在您
当前依据在物产： $20,000.
替换物产的依据成为同这个依据一样
被放弃的物产，加上任何数额被支付超出被调整的
被放弃的物产的售价。
被调整的售价是物产出售为的价格，
使物产准备好的销售成本和较少其他费用出售。
例子： 您为$100,000出售物产与依据的$20,000和您
买替换物产for$150,000。 您更支付了$50,000
新的物产，因此依据在您新的物产现在是$70,000 ($20,000
加上$50,000)。 并且任何费用您支付获取替换
物产增加到新的依据。 这些费用将包括真正
庄园委员会和其他正常闭合值的费用。
依据在a使用作为基本的点为资本收益的演算
交易。 资本收益被描述作为依据之间的区别和
物产的被调整的售价。
不要与资本收益混淆产权。 没有比较
在二之间。 产权是您有在您的口袋的金额
在您出售物产并且支付了所有抵押之后。
例子： 您买十年前为$30,000的物产现在有a
依据的$20,000。 如果您为$115,000出售那物产并且支付了$15,000寸
销售和其他费用物产为市场，您做准备有产权
$100,000. 然而您的资本收益在此物产是这个区别
在您的依据的$20,000和您的被调整的售价的$100,000之间。
9.
那是一个有税的资本收获$80,000! 如果您不做1031交换
您会必须支付资本收益税$16,500。 ($10,000贬值
x 25% = $2,500加上$70,000 x 20% = $14,000。 这些演算是
实际上基于税率，在这被写了。)时候
如果您在此物产借用了金钱您将需要回报
此贷款在关闭之时。 这导致债务安心，是
同样，好象您根据联邦税务局接受了现金裁决。
例子： 您借用了$90,000在物产。 您的产权在
被调整的售价现在是$10,000，但是您有义务为资本
获取税$16,500。 是在此区域您一定是十分注意的没有
设陷井自己与规则销售。 您几乎限于交换
在案件，除非您有另外的资金缴纳税，喜欢此。
在大笔买卖与更大的美元和支持情况
只得到更坏。 1031交换是机敏的不动产投资者的魔术
子弹瞄准了资本收益税。
依据和抵押
要考虑被放弃的物产什么时候的主要规则有a
抵押是这： 联邦税务局认为债务安心同这张收据一样
现金。 此规则申请另一个党是否假设抵押，或者
它是否付清。
不管产权，依据演算依然是同样。
跟随的最容易的规则，当考虑替换物产时是这： 您
必须购买替换物产与总价值相等对或者更加伟大
比，被放弃的物产的被调整的售价。 并且您需要
使用这个合格的中介举行的所有收益。 您能
增加现金或借款到交换收益完成此。
例子： 您为$100,000出售物产，您抵押了
$40,000. 交换收益是$60,000，并且您有债务减免
$40,000.
10.
您通过支付$60,000买替换$160,000物产
收益， $25,000从储款和平衡从收益新
贷款为$75,000。 这导致完全所得税延期交纳的交换。
起动
现金，笔记和不同于物产在交换称起动。
接受起动作为交换一部分不击败免税
供应第1031年部分。 然而，如果您接受起动您大概将
有可征税的获取在起动的价值。 如果另一个党假设其中任一
您的责任作为交换一部分它将被对待，好象您接受了
现金。
样品交换
售价$150,000.00
较少销售成本- $12,000.00
被调整的售价$138,000.00
较不原价(依据) - $50,000.00
被采取的正贬值+$35,000.00
可征税的获取$123,000.00
税在获取(25% $35,000) $8,750.00
(20% $88,000) $17,600.00
资本收益税交付$26,350.00
而不是支付$26,350.00在资本收益税您可能
交换并且使用那金钱购买替换物产。
如果您在您的不动产投资把此金钱留在并且交换了
四次您会获取$100,000在购买力。
交换允许您维护杠杆作用和配制您的不动产
赢利。
11.
几个细节
您不必须再投资所有收益从您
被放弃的物产在替换物产，但是您在将被收税
您不再投资的数额。 未使用的收益是“起动”和被收税
在他们的面值以资本收益税利率。
在您获取了其中每一之后，您能在任何时候接受起动
在您的45天证明辨认的物产。 由于种种原因如果您
不实际上购买那些物产，然后未使用的收益不可能是
发行直到前您的纳税申报到期日包括
引伸或者180天在被放弃的销售的结束以后
物产。
您能通过接受笔记和信任出售您的被放弃的物产
提供经费给销售的行为。 然而，如果您的名字出现作为这个受益人
笔记它将是可征税的，并且不可以使用买替换
物产。
应该做笔记对这个中介，您然后将
有四个选择关于怎样使用它买替换物产：
1.)您能使用笔记通过贩卖它获取替换物产对
财产所有人为一部分的新的物产的购买价。
2.)您能指示这个中介出售笔记关于这个开放的市场和
增加体会的数额到交换收益。 这将给您全部
谈判您的替换购买的现金。 当您出售笔记您
必须如此做以一个被打折的价格，手段您将放弃a
您在被放弃的物产的销售赢得赢利的部分。
3.)党与您例如一家抓住不放的公司或亲戚有关能
购买笔记从这个中介或者提供如此提供经费给
中介接受所有现金在关闭。 您必须咨询您的税务顾问
为忠告在此交易。
12.
4.)您能等待直到交换的结尾和接受笔记
从中介。 这导致笔记成为的起动，并且它将
是可征税的。 然而，您在被接受的数额只将必须缴纳税
每年。
有二种方式新建工程在交换被处理：
1.)您收缩以建造者购买物产，将是
在180天交换期间之前的结尾完成。
您能在建设之前购买土地作为一个您
替换物产或者您可能购买土地建筑从
建造者在关闭之时。 这是这个最少昂贵和最容易的方法
为影响交换。
2.)您能收缩做什么知道，当“修造交换”。 这
是您提供经费给建设的全部或部份的地方。 通过专辑
与这位建造者在交换收益画的中介的协议
确定建设的步完成。 此安排是
复杂，昂贵和危险为所有关心。
无论如何购买和销售协定应该有语言
在它要求这位建造者承担交换者的税的责任
如果交换失败由于建设的完成晚于
必需的180天交换关闭期间。
最安全打开信托财产在替换物产为什么是等待
直到在被放弃的物产的销售之后关闭了。 开头
因为，列出契约经纪人信托财产也许构成“证明”
联邦税务局作为交换介入人。 如果信托财产在之前被打开
关闭被放弃的物产它可能缩短整个交换期间
到45天。 如果它被选定，替换物产被辨认
替换物产在一份书面文件由这个纳税人签了字并且送了
对中介在45天证明期间之前的结尾。
您能结合多被放弃的物产入一个
替换物产。 这里这个规则是一个放弃了物产
关闭发动时钟管理为所有其他物产。
13.
将被结合的所有被放弃的物产一定是闭合的在45days之内
第一个关闭的。 同一替换物产然后是
辨认为了能将被结合的每被放弃的物产。
那不是一样复杂的象它听起来。 在购买协议为
您出售的每物产要求这种交易不可能关闭
直到一个指定日期。
反向交换
反向交换， “反面”的延期的交换，是的地方
纳税人以前直接或间接地获取替换物产
处理被放弃的物产。 在一个步调快速的不动产市场上，
不动产所有者经常面对丢失这个机会的前景
当这样物产的卖主是时，获取中意的替换物产
不愿意或无法等待，当这个纳税人完成性格时
被放弃的物产。
在10月2日， 2000国税局(“联邦税务局”)发布了
收支做法2000-37提供的期待已久的教导在构造
扭转交换避免联邦税务局挑战。 此收支做法提供
一个安全港口为相反交换，如果某些要求符合。
背景
从延期的象亲切的交换开始联邦税务局的采纳，
纳税人允诺了各种各样的交易，包括所谓
“停放”或“储藏”交易，促进反向象亲切
交换。
停车处交易典型地被设计“停放”渴望的
替换物产与一个合格的中介，到之时
纳税人为被放弃的物产的调动安排到最后
买家在同时或延期的交换。 一旦这样调动是
安排，这个纳税人转移被放弃的物产到合格的
中介以交换替换物产，
14.
并且这个合格的中介然后转移被放弃的物产到
最后买家。
在其他情况下，一个合格的中介也许获取渴望的
替换物产代表纳税人和立刻交换
这样物产与纳税人为被放弃的物产，尔后
拿着被放弃的物产直到这个纳税人为调动安排
这样物产对最后买家。 在停车处安排，纳税人
试图安排这种交易，以便这个合格的中介有
足够好处和负担与物产相关，以便
合格的中介对待所有者为联邦所得税
目的。
proc Rev。 2000-37提供反向交换不会是
挑战，如果纳税人，将是停放的最后所有者
物产，满足二个要求：
(i)
这个纳税人开始书面合格的交换
适应安排(“QEAA”)，和
(ii)
这个纳税人允诺交换的服务
典型地是a的适应冠军保持者(“吃”)
合格的中介。
1. 什么是QEAA的要求？
物产在QEAA将认为被拿着，如果所有以下
要求符合：
(a)物产以吃或其辅助者的名义题为。 Rev。
Proc。 要求“归属合格的indicia”物产举行
吃。 此要求由符合：
(i)
过户物产直接地对合格的中介或
(ii)
过户物产对一家单名选区制的有限公司
由吃拥有。 当完成反向交换在之下时
安全港口，所有州形成单名选区制的LLC对负
替换物产以便保护纳税人免受任何责任
出现从任何其他物产由所有州举行了， 本文和伴随材料被设计关于在它报道的事项提供权威的信息。 它只用于示例目的是和提出与理解这位作者和出版者没有订婚翻译法律，认为或其他专业观点。 如果需要法律建议或其他专家帮助，应该寻找一位能干专家的服务。 |
