不动产评价人指南-第2部分 估价的原则 强调评估方法假定、假设或者前提的知识对对估价目的、方法和做法的理解是根本的。 价值影响的以下原则为对评估过程的一般理解是重要的。
> 整合的原则。 保持最大价值体会，当土地利用是适合的，并且合理的程度建筑和谐存在。 分区制法令帮助集合整合标准。
> 变动的原则。 不动产在涨潮和变动一个恒定的州，影响各自的物产、邻里和城市。 这位评价人跟随趋向和影响并且对在影响不动产的价值的情况上的变化是敏感的。 经济，环境，政府和社会力量影响所有市场，特别是不动产。
> 代替的原则。 此原则是评估过程的依据。 简而言之，价值将倾向于由获取一个平等地中意的替补的费用设置。 当它可以被替代，不用过度的费用或严肃的延迟时，物产的价值对其所有者在这个市场上不可能通常通常超出价值对人。 在一个自由市场上，这个买家可以期望支付没有，并且卖主比一个等效替补的价格能期望接受没有较少。 财产所有人阐明，所有者的房子值得$95,000。 买家在这个市场上只能得到替补物产与同样特点和公共事业为$90,000。 卖主的房子，因此，有值为大约$90,000，没有$95,000。 > 供给和需求的原则。 不一定成比例地保持价格直接地变化，但是，与需求，和相反地，但是不必要成比例地，与供应。 增长的供应或越来越少的需求在这个市场上倾向于减少价格。 对面也是真实的。
> 原则最高和最佳的用途。 对地片的最佳的用途，以其最高著名，最佳和有利的使用，是很可能将导致最巨大的纯收益到土地在一个特定时期的那。 此纯收益体会根据金钱或其他礼节。
此原则的应用是灵活的。 它自他的评估日期反射最佳的用途的评价人的观点为物产。 在一个时期，对地片的最高和最佳的用途在一个街市商业区也许是为办公楼的发展; 在另一时刻，停车场也许是最高和最佳的用途。 一个单身家庭的房子在商业全部可能不是最高和最佳的用途为这个站点。 一栋四单位公寓在多被分区的土地适当为30个单位大概不是对土地的长期最高和最佳的用途。
了解也是有用的最高和最佳的用途只可能不是经济或创造效益的在字符。 环境，审美和历史考虑是愈加重要的在政府看法最高和最佳的用途。
评估学院，在不动产评估的第10编辑的第244页，提供此定义为最高和最佳的使用： “对空置土地或改善的物产的合理地可能和法律用途，是完全可能的，适当地支持，财政可行，并且那导致上限值”。 当秒钟适用于改善的物产时，第一参考在这个定义适用于空置土地。 这表明也许有二最高和最佳的用途，一与站点空置和其他如被改进。 必须和解这些入最后的最高和最佳的用途决心为被估价的物产。
确定最高和最佳的用途包括估计潜在的买家’动机、对物产的现有的用途，归属的潜在的好处，这个市场行为、社区或者环境因素和来涉及价值评估结论的特殊条件或者情况。 > 进步的原则。 一个少许被重视的对象的价值倾向于由协会提高与很大的价值许多相似的对象(不适当或在之下改善)。
> 退化的原则。 一个伟大被重视的对象的价值被协会减少与同一个类型的许多少许被重视的对象(超级充足或在改善)。
> 贡献的原则。 物产的一个零件以其对整体物产的价值的贡献的比例被重视或由多少那个部分的缺席从整体的价值减去。 最大价值达到，当改善在站点导致最高的(净)时回归，相当于这种投资。 > 预期的原则。 价值是由从物产将获得的被期望的未来好处创造的。 在公平市价分析，评价人估计现值未来好处。 这是为收入方法的依据重视。 简而言之，收入方法是对现值的分析设想的未来净收入和被期望的未来转售价值。 因为他们在未来好处的解释，援助历史数据是相关的。
> 竞争的原则。 竞争被创造坚固利润获得的地方。 如果有对住宅建设的有益的需求，竞争在建造者之中将变得非常明显。 这在供应能导致在供应的增量关于需求，造成更低售价和无利益的竞争，导致更新的衰落。
> 平衡的原则。 价值什么时候被创造并且被承受对比，反对，或者互动的元素在平衡或者平衡。 变化的土地利用的适当的混合创造价值。 不平衡状态是由在改善或在之下改善创造的。 平衡是通过开发站点创造的到其最高和最佳的用途。
> 四阶段的生命周期的原则。 在适当的时候，所有物质事审阅磨损或浪费和最后瓦解的过程。 所有物产描绘的是为四个分明阶段： 增长、稳定、衰落和复活。
选拔物产、区、邻里等等，通常倾向于仿效增长的此形式和下降。 它是显然的此过程常常地也被扭转作为邻里，并且各自的物产在更旧的住宅区被更新并且被恢复。
复活和现代化在贫民区更旧的邻里也许收效组织的政府项目或由于各自的买家改变的特选。 多数邻里保持进入成熟或稳定的阶段许多年，当衰落是几乎不引人注目，虽然更新本质上变得一个持续的过程。
BASIC估价定义 价值指定
有价值的许多不同的指定或定义。 他们也许被划分成以下二个主要分类：
> 利用价值，是价值将一个特殊用途指向。 这常常地被命名主观价值并且包括附有物产或价值的决心为一个指定的目的或为一个具体人礼节的估价。
> 市价，在金钱(现金或等值)代表数额物产在战胜的市场条件或地方可以到时被出售或被交换由于市场平衡。 它也许根据“愿意的买家”和“愿意的卖主”概念。 因为它不是受一个特定项目的制约支配，这常常地被命名客观价值。 评价人小心地定义了被寻找的价值。 价值的类型是清算价值、可以接受保险的价值、投资价值，并且，当然，被估计的价值(为征税)。
不动产市场有时安置重要性以不动产财务方式。 市价也许为具体财务安排估计： 卖主抵前、最后一笔大金额付款、重新谈判的抵押或者其他“创造性的”财务技术。 市价定义了
在评估实践，条款市价是由在美国调控联邦财政机关的代办处定义的。 定义是在USPAP找到的那个和被给如下： “物产在一个竞争和开放的市场上应该带来在所有情况下必须对公平的销售、这个买家和卖主慎重地和博学地行动中的每一的最可能的价格和假设这个价格没有影响的是受过度的刺激的”。 含蓄的在此定义是销售自一个指定日期和通过的完成标题从卖主到买家在情况下，藉以： > 买家和卖主是有动机的;
> 买家和卖主是消息灵通或审慎和行动在什么他们认为他们的最大兴趣;
> 合理时间在这个开放的市场上允许为曝光;
> 付款付根据获利财政安排的美元或条款可比较此外; 并且
> 这个价格代表对物产的正常考虑被出售，未受影响由任何人授予的特别或创造性的财务或销售让步与销售相关。
(来源： 专业评估一致的标准实践，评估基础、2000年编辑，第160页。)
法律定义
公平市价的法律定义根据州法在代码被找到民用做法，第1263.320部分，如下： “物产的公平市价是最高的价在将同意卖主估价的日期，是愿意为如此做出售，但是在没有特殊或迫切必要，亦不迫使出售和买家之下，准备好，愿，和能买，但是在没有特殊必要之下为物产是合理地能适应和可利用的做，如此中的每一涉及其他的与所有用途充分的知识和目的”。 价值对价格
当参考做给物产时的价值，通常公平市价意味。 市场价是什么一个也许从物产的销售得到根据金钱。 有时，特别当没有买或出售时的强迫价值和价格是相同的，最。 在其他情况下，也许有物产的市价和实际售价之间的一种大差别。 这位评价人一定小心考虑正常买家和卖主态度为物产的种类被估价。 这位评价人估计实际市价不理论价值。
不动产的固定性使它独特。 理论上，正确地没有二个小包并且做总比较没有手段在物产之间。 一个买家和一个卖主影响情况特殊的财产的售价，而相似的类型物产的许多买家和卖主的行动在这个开放的市场上确定现行利率为物产销售或交换。
在时常被选定了价值之中的各种各样的类型是帐面价值、税价值、市价、现金价值、资本价值、投机的价值、面值、真实值、交换价值、再生产价值、重置价值、更换后新价、保险价值、投资价值、租税价、面值、贬值的价值、租赁的价值、合理的价值、销售量和费用价值。
应该主要与公平市价的概念有关不动产经纪人，或者完全市价，为此是多数物产通常被买卖的依据。
价值对费用
价值可以是卓越的从“费用”并且从“价格”，为两者都不与价值必要是同义的。 主要区别也许解释如下： > 价值和有关今后被期望的享受联合的因素或赢利。 在物产评估寻找的价值也许说是也许从一个纯熟用途对它累积的被打折的现值所有中意的事(好处)。 一个结论关于这些事明显地将是看法不同的问题： 根据合理和更多或较少被担保的假设的对所有可利用的影响的因素的详尽的分析和一个聪明的估计。
> 费用在金钱、劳方、一些自然材料或者牺牲在获取或生产这件商品代表过去(或预期)开支措施。 当费用也许是和常常地是时，一个因素重视部分地根据，它不需要是，因为它不控制今后价值。 此事实的例子是公寓物产的价值与油井比较(假设，大厦和钻费用是相同的)。 油井也许被证明是一个大生产商和很大的价值，或者它也许被证明是一口干井和没有价值。 公寓也许是昂贵的修造，但是有一点价值由于其坏地点和高空位析因。
> 价格是什么一个支付商品，不管压力这个卖主或买家的动机或智力。 通常它认为在交易介入的金额。 我们是否接受按价值或多或少比什么我们支付意志取决于评断的酣然在价值分析或评估。 在一个有效市场结构之下，只有因为买家和卖主有不同等的知识、谈判的技能或者经济实力，价格通常将倾向于合计价值，变化。 影响市场价的有些因素(如与价值被区别)是有利财务、困厄销售、被强迫的购买、未接到通知的采购员或者事实的卖主、误传由这位卖主和高压销售实践。
评价人在提炼他们的评估结论小心地区别在市价、费用和价格之间。
价值的目的和特征
估价或评估的例如目的在价值概念通常被表明被使用， ： 市价、被估计的价值、谴责价值、清算价值、现金价值、抵押贷款价值、火险价值等等。 评估的目的常常地命令估价方法被使用并且影响价值的发生的估计。
> 意欲的用途。 对这个报告的意欲的用途变得分明从这个评估的目的。 这与这个过程怎样关连从这个报告被分离了(标准1的文字对标准2在USPAP)。 这个评估的目的在安定也许是，例如，帮助庄园。 对这个报告的意欲的用途也许是传达价值研究结果对只有继承人或者也许包括律师和税务局。 这个目的帮助定义评估过程怎么将被计划。 这个意欲的用途将帮助确定哪个报告类型为传达这个过程的结果是最适当的。
> 价值的四个元素。 只有价值的四个元素，是根本的。 这些是公共，缺乏、需求(与财政能力购买一起)和转移性。 什么都单独不会创造价值。 > 例如，事也许是缺乏的，但是，如果它没有公共事业，没有对它的需求。 其他事，象空气，可能不有公共事业，并且也许在极大的要求，但是很丰富的至于有市场价值。 公共事业是商品的能力满足需要或渴望。 要有利用价值，不动产应该有能力提供风雨棚，收入，礼节或任何用途被寻找。 功能公共事业是一个重要测试为确定价值。 同样，这件商品一定是可转移的至于用途或标题是有销路的。
一般来说，商品以其公共和相对缺乏的比例将有商业或有销路的价值。 缺乏是产品存在或被期望的供应关于对它的需求。 公共事业创造需求，但是必须由购买力实施需求，是有效的。 否则，渴望产品的人不可能获取它。
根本性到价值的概念是“最高和最佳的用途”原则，讨论及早在本章。 地点是一个重要因素在确定最高和最佳的用途。 做出决定的所有分析至于这个“最高和最佳的用途”在这个区域和可能的供应过多之内必须包括考虑至于未来供给和需求为这样使用或者对供应不足与伴随作用对市场需要和价值。 影响价值的力量 不动产的价值被以下四巨大力量的互相作用创造，坚持，修改并且毁坏： > 环境和物理特性。 物理特性的例子包括： 便利的质量; 学校的可及性，购物，公共交通，教会; 土地相似性使用了; 并且物理危险的类型。 环境考虑包括气候、土壤和地势、障碍到未来发展(海洋、山等等)，对其他区域或地区的运输系统和通入。
> 社会理想和标准。 社会力量的例子包括： 人口增长和衰落; 年龄、婚姻、诞生、离婚和死亡率; 并且对于教育的态度、休闲和人类其他天性和思慕。
> 经济影响。 经济力量的例子是： 自然资源; 工业和商务趋向; 就业变化趋势; 工作水平; 金钱和信用的可及性; 利率; 物价水平; 税收负担; 地方和社区当前经济基地; 新发展计划趋向; 并且租务和价格模式。
> 政治或政府规则。 政治力量的例子包括： 建筑条例; 分区制法律; 公共卫生措施; 火章程; 租金管理; 环境新发展计划的立法控制类型; 财政政策; 货币政策; 政府保证贷款; 政府住房; 并且信贷管制。 每一个这许多物理，社会，经济政治的因素影响费用、价格和价值到某一程度。 四力量交织，并且每一个在变动一个恒定的州。
影响价值的因素
> 定向增长。 在价值的所有估计，应该给予关注“城市定向增长”并且对“城市更新计划”。 城市定向增长提到这个城市倾向于扩展的方式和方向。 特别是如果增长或更新是平稳和急流，物产朝增长或更新的方向用这个城市的不同的部分趋向到增值。
> 地点。 因为地点影响为物产，要求地点是一个格外重要价值因素。 只有当它明确地与最高和最佳的用途有关时，不能太通常描述地点，并且是一个有效价值因素。 经纪经常要求， “三个最重要的特征为所有物产是地点、地点和地点”。 > 公共事业。 公共事业包括能力生产。 此重要因素介入评断至于特定物产也许被投入的最佳的用途。 大厦制约和分区制法令影响公共事业。
> 大小。 地片的宽度和深度经常将确定其用途可能性和字符。
> 壁角影响。 壁角站点比朝向在仅一条街道的站点有时有更高的单价。 缺点包括保密性损失，更高的费用作为现场之外的改善花费了更多，并且全部维护是更加昂贵的，并且挫折也许要求一个更小的大小房子。 商业财产受益于壁角站点由于容易进入和增加的曝光。
> 形状。 地片不规则形状不可能一样有利地通常被开发象长方形全部。
> 通途情况。 宽度街道，路面的通信拥塞和情况有一个作用在正面物产的价值和稍微在其他物产在这个邻里。
> 曝光。 企业街道的南和西边由客商通常是首选的，因为步行者在温暖的下午寻找街道的遮荫边，并且星期日以前没有损坏在窗口显示的商品。 此传统看法在更旧的商业区有些由新的建筑概念(即，商城)，停放和便利抵销。
> 营业状况字符。 大都市开发住宅，购物的，财政，批发和工业区。
> Plottage或集会。 价值的增加的增加，当几块地片被结合在一归属以下导致更加巨大的公共事业比，当小包在分开的归属之下。 在高度都市化的多住宅和商业区域plottage或者集会，使成为可能获取那项更高的公共事业。 此的例子是密度奖金为结合住宅全部。 此原则也许也适用于轻的工业区。
> 土壤地势和字符。 土壤的轴承质量也许影响建筑费。 广泛的基础通常是必要的在软的地球。 表土的种类和情况影响草、植物、灌木和树增长。 价值也许也是陆路被影响的等高和等级、排水设备和观点。
> 废弃。 导致由减少物产的功能公共事业的外在或经济变动，或者由物产的物理恶化。 在建设上类型和方法的变化，建筑风格或者内部安排为具体目的也许使一个特殊大厦过时。 在对邻居物产的使用的上变化也许也造成大厦的废弃。 仔细的评估将包括在改造，再磨光或者其他方法的潜力恢复价值。
> 大厦制约和区域。 这些有时经营降低价值和在其它的时候增加价值。 > 例如，在为$150只将出售每脚背为单身家庭的住宅使用的住宅街道也许有一个空地，但是为$600出售每脚背作为公寓站点。 或者一个空地在一个被分区的区域也许为更多出售每脚背，企业站点由于分区制被制约的企业站点供应。
另外的因素重要为住宅物产
当估价住宅物产时，做直接比较在物产被估价(附属的物产)是习惯的和最近出售的可比较的物产之间在这个区域。 这是市场数据或“销售比较方法”方法根据代替的经济原则(即，特殊物产的价值通常不会超出费用购买相似，或者替代是平等地中意和可利用的)的物产。 > 总共获利租乘算器。 评价人也许也使用技术以总租乘算器著名 (GRM)通过比较实际租务，并且物产的售价可比较与受支配通过乘月租得到价值的另一个征兆以适当的GRM。 如果可比较的物产为$700租赁每月并且为$84,000出售，是120倍总月度租务($84,000 ÷ $700 = 120)，被表明的GRM可适用对附属的物产是120。 GRM仅适用于租金收益。 当一部分的财产所得来自nonrental来源，评价人将使用一个相似的总收入乘算器 (GIM)。 > 平方英尺方法。 在做初步估计住宅物产的价值，它是通常的评估全部和这个大厦的现值。 替换大厦的费用的估计由平方英尺方法通常做。 平方英尺方法要求测量这个大厦和划分它成长方形。 乘长度以宽度每个长方形将导致那段平方英尺。 这个住所的总平方英尺通过把所有长方形段加起来平方英尺得到。 这个总和得到从而乘以适当的建筑费每平方英尺，根据建设的种类介入。 这个结果公认为这个住所的重置成本。 贬值从重置成本然后被采取给改善的现值。 这个礼物增值到土地价值代表附属的物产的价值的征兆。 在分析贬值，应该给予特别留意对这个大厦的情况、外部结束和屋顶、这门内部装置、计划和手艺、室内装璜、配管、热化和电装置应该给等等特护这个基础的检查和这个房子的基盘与可能的白蚁大批出没和土壤问题相关例如沉淀或扩展。
> 多家庭住宅。 趋向和标准为住宅住宅在市场上变化，特别是为多家庭结构。 评价人必须考虑： 布局; 大小充足; 便利; 安全特点和舒适; 伸缩性为意欲的使用; 并且维护费用和舒适。
另外的因素重要为商业财产
商业财产是为投资获取的不动产。 商业结构是许多类型，庇护作为购物中心、银行、服务创立、餐馆、停车场、零售店和办公楼的这样企业。 一个街市，地方或者社区商业区通常是明晰定义和位于主要街道。 商店租务和企业租约根据可出租的区域平方英尺通常。 除租、所有物产费用或者索价之外例如税、保险、维护和评估，在许多现场这个房客支付。 这样租约是“净” (或，在一些社区， “网、网，网")租约。 前面英尺长度估价是可适用的在许多市中心或地点。 在估价这样物产，必须用于关心适当地评估这样事象楼面布置图，公共事业，站点区域到改善，废弃，停放的膳宿，净可出租的区域比关系与总区域。 效率，安全，结构和设计特点也是非常重要的，象能量标准和效率。
另外的因素重要为工业财产
工业土地通常被重视根据总可信赖的区域，由平方英尺或由英亩(即， 30分每平方英尺; $13,000每英亩)。 其中一个重视工业土地的原因根据区域是这个小包通常是所有能用的。 的确，站点最佳效果，大厦和设备对工业财产的成功的操作是重要的。 工厂厂房通常被修建混凝土或钢，包括预铸或者掀动上升。 工业园(小组工厂厂房有相似的用途)在重要性增长。 这些要求大量甚而停车位、存贮设施、优秀操作布局、管理业务和室扩展。 这些物产常常地被设计并且被装备适应具体居住者的需要。
> 地势。 未开发的地区地势是重要，并且应该给予考虑分级的费用，如果必须。
> 底土。 底土的字符常常地被忽略，仍然也许是重要的。 流沙、岩石，或者其他损伤也许使某一地点不合适为特定产业。 排水设备也许也是一个重要因素。
> Plottage价值。 有价值的增加的增加以从结合土地分配在市区被获取入一个合理地大小工业站点的plottage著名。
> 短文布局。 在未经改善，但是潜在地可贵的工业土地的研究和估价，有熟悉植物和短文布局一位能干工程师的协助经常是必要的。
另外的因素重要为农业或农场土地
礼物趋向显示大和少量农场、少量农舍每英亩和少量家庭样式操作。 评价人在农田通常发现大厦的种类包括住所、机器棚子、禽畜棚子、多功能谷仓、筒仓和各种各样的动物庇护所。 根据有些专长领域，农舍贡献少于20%总财产价值。
一个重要因素在估计农田的价值是费用和价格本质和长期趋向为这片庄稼种植或意欲增长。 例如，如果物产将使用作为奶牛场这位评价人必须考虑： 土壤是否为干草和五谷是适当的; 供水为牛和庄稼; 与市场的接近度; 气侯情况; 劳动条件等等。
农场土地估价非常专业和经常要求土壤和庄稼专家和评估专家协助评估灌溉系统和其他设备和机械。 | 
