不动产评价人指南-部分3e - 9/17/2005 -专家的不动产忠告

不动产评价人指南-第3部分

影响不动产价值的经济趋势 

地方，全国和全球性经济 
根据影响价值的四力量的互作用增加，减少或者依然是稳定的财产价值。 评价人必须审查和评估这些军队力量。 
 
经济趋势和力量在更高的水平(地方，全国和国际)影响财产价值在地方水平。 不动产评价人必须认为在全国范围解释引导价值影响统计分析的一般样式应该用于反之影响地方财产价值对州和地方力量的一般分析。 
 
评价人应该跟随全国和地方在国民收入水平上的经济趋势、变化，国际发展和政府财务政策，因为越伟大任何经济摇摆的严肃和期间，更宽和深是其影响。 将被观察的情况包括： 国民生产总值; 国际收支对其他国家; 国民收入水平; 就业; 物价水平指数; 利率; 财政和货币政策; 修造的开始; 并且信贷可获量。 
 
影响城市成长的因素 
评价人经常牵涉到地方经济的条件和前景，因为地方不动产的价值主要取决于这个社区的健康，如由家庭购买力测量、人口变动、就业多样化和稳定、薪水和物价水平和区域生长潜力，包括环境状况。 
 
城市通常是由刺激并且确定他们的潜力和增长的作用分类的。 这些分类是： 

> 商业。 主要收支来源源于商业企业。 这些通常种田城市，位于海洋口岸的铁路终端或城市。 
 
> 工业。 主要收支来源从制造业和处理商品获得。 
 
> 农业。 主要收支来源来自自然资源，即，开采，钓鱼和木材。 
 
> 政治。 主要收支来源是政府就业。 
 
> 休闲和健康。 主要收支来源来自旅游业、假期和疗养地。 
 
> 教育。 定位点这些城市是学院或大学。 
 
人口趋向 
由于存在不动产的价值和人口增长之间的直接关系，这位评价人应该牵涉到影响当地居民，例如的人口趋向和其他人口统计的因素： 机会为就业; 当地政府的质量; 民事和社会地位; 对货物和服务的需求; 运输和生活情况; 并且，机会为教育和个人改善。 
 
邻里分析 
邻里也许被定义作为受影响价值的四力量操作的同样地影响的一个小组相似的土地利用： 公共事业、缺乏、需求(欲望)和有效的购买力。 一个共同的定义为邻里是一起编组个体在这个社区用于类似的目的和利息之内，原因是否商业，工业，住宅，文化或者民事。 邻里的生命周期在中意，高峰中意，稳定一度，然后恶化包括增长。 当这个邻里成为更加中意由于变动在使用中或更新，这个周期然后倾向于再转动。 
 
邻里分析是重要的，因为这个邻里是设置为了能将被估价的物产，并且物产有价值，到大规模范围，因为它贡献对或从这个邻里减去。 

邻里倾向于是一个有些独立性的社区，常常地定义由物理界限例如小山、高速公路或者主要街道和通常与一些社区感。 在市区，这个邻里倾向于成为有些被弄脏的由于现代运输和区域性的文化，教育，消遣和商业服务。 在分析“邻里将被估价的”这个小包，一个好起点是查明社区身分和界限。  

在定义，甚而用隐晦的术语，此社区身分以后，评价人将看到共同的服务并且以，例如地方购物、街道样式、分区制界限和文化，宗教，教育和消遣服务为特色。 简而言之，评价人在这个区域搜寻本地区域由观察和通过政府和公用事业调查发现因素多数影响的用途和价值样式。 
 
邻里分析也倾向于定义最佳的查寻区域为可比较的市场数据。 当这个评估进步，这位评价人也许扩大或收缩此查寻区域。 
 
邻里数据的有些来源： 

> 美国人口调查短文地图和数据(地方图书馆或供营商)。 
> 城市和县人口人口统计学(计划处)。 
> 城市、县和州街道和高速公路系统(城市、县和州路或工程学或者高速公路部门)。 
> 地方分区制和总图，包括社区计划(计划处)。 
> 学校地点，容量，政策(地方学区)。 
> 公用事业服务： 水，下水道，天然气，电力，电话(地方公用事业公司和政府机构)。 
> 城市和县经济统计(地方商会)。 
> 地方税信息(县估税员)。 
> 如果恰当，民办的井和腐败的法律(地方健康部门); 国家森林或公园法律(地方林业和公园部门)等等。 
 
站点分析和估价 
虽然一个特殊站点的分析和估价必须介入这个邻里和城市的地点，这个站点的地点，关于这个邻里，是一个非常重要因素。 
 
因为站点在邻里在大小上通常不是一致的，形状和其他物理和经济特征，一些在其他是优越。 它是重要的分别地分析这个站点并且依从原则最高和最佳的用途被评估。 
 
其他原因从整个物产的价值分离土地，与造成站点价值的重要因素一起，在以下页讨论。 
 
站点分析法律数据  
法律描述。 
> 评价人必须确定法律物产描述如由行为或官员纪录指出。 
> 适当的法律描述在这个邻里之内完全找出物产。 
 
税。 
> 比较做在附属和相似的物产之间确定是否相当估计了被估价的物产(被估计的价值，税率和收税共计)。 物产此比较不是如有用从提议13的采用。 
> 特别当税不成比例是到收入，税务负担的程度与物产的中意有关。 
 
分区和总图。 
> 应该学习最新的分区制法令和总图的拷贝通知这位评价人至于土地也许被开发的当前用法。 有时最高和最佳的土地利用由分区的制约限制。 
> 因为这可能与物产的估价有关，在现有的法令上的提出的或冥想的变化应该是坚定的。 然而，除非有需求对土地，因此被分区，分区单独不创造价值。 
 
制约和缓和。 
> 必须发现公开和民办的影响土地的制约和缓和。 
> 制约和缓和的种类在物产有直接轴承在被估价的这个站点的用途和价值。 
 
存在的决心其他利益在物产。 
> 终身产权。 
> 租约。 
> 这些部份利息划分财产价值在介入的党之中。 这不意味一个数学部门，而是宁可捆绑的部门权利。 
 
介入站点的物理因素 
这个站点的物理特点在这个邻里应该与典型的全部比较。 

全部价值在这个区域通常将倾向于在“站点价值附近成群”，…这个价格通常达成了协议一块唯一，能用，典型大小的地片。 全部更大或更小将倾向于增加或减少，当与此通常“站点价值比较”。 一个好看法也将倾向于增加全部价值。 地势(排水设备、低斑点、岩石等等)的作用可能由费用常常地测量治疗这个问题使这个站点能用。  

形状很多。 
> 全部的公共事业是控制的因素在不规则或奇怪形状的全部。 
> 全部的总面积不是这个重要因素。 包含7,500平方英尺的50’ x 150’全部比25’ x 300’全部(也7,500可贵平方。 英尺)由于公共事业。 
> 异型的全部常常地被重视根据以美元表达的总站点价值而不是根据价格的单价每只平方英尺或正面脚。 
 
地势和土壤情况。 
> 如果它使建筑物造价更高，地势和土壤的种类可能有一种不利影响在站点价值。 
 
壁角影响。 
> 在今天市场上，它通常被发现角落单身家庭的全部比里面全部没有被重视看得出更多。 
> 角落提供更好的光和更加方便的通入。 
> 在另一只手上，角落导致更多交通噪声和侵入，并且更加巨大的，若可能，特别评估为街道和点燃。 
 
站点的联系到周围。 
> 在其关系必须学习这个站点对街道、胡同、运输和商店。 
> 这个家站点是否紧靠商业或多住宅用途？ 
> 它是否是视为其他后院的关键全部？ 
> 如果一个角落，公共汽车线路停止在这个来者？ 
 
公用事业的可及性。 
 
标题阻碍和侵犯。 
 
环境美化和地下公共事业。 
 
站点估价方法  

A.销售或市场数据比较。 
1. 销售和目录(数据)空置站点获得并且与被重视的物产比较。 
2. 数据应该可比较的物产，包括同样分区制和在同样或相似的邻里。 因为人们做价值，被会集的数据应该是从区域，购买力或收入水平是相同的象附属的物产。 
3. 应该调查售价确定被支付的这个价格是否是反射公平市价的一种真实的开放的市场交易的结果。 目录也许也被考虑。 
4. 可比较的市场数据的某些来源是： 
a. 产权保险公司纪录。 
b. 估税员的纪录。 
c. 记录器的办公室。 
d. 复式列表文件。 
e. 财务新闻。 
f. 评价人的个人档案。 
5. 被核实的市场事务应该与附属的小包比较至于： 
a. 时间。 
(1)确定价格是否下来了，或者依然是稳定从每销售时对价值日期。 
(2)百分比因素或美元数额也许被运用于可比较的销售为了到达以一个被调整的价格由于时间因素。 
b. 地点。 
(l)确定每可比较的物产的地点是否是优胜者、均等或者等级较低者对那附属的物产。 
(2)百分比因素或美元数额也许被运用于数据为了调整为在地点上的区别。 
c. 全部的特征。 
(1)其他物产的大小、深度和地势与被重视的物产比较。 
(2)百分比因素或美元数额是坚定为这些特征和应用的对可比较的物产调整他们的价格往被估价的物产。 
d. 可比较的物产的被调整的价格然后被比较并且被分析为了到达在价值的估计为物产在研究之下。

通过调查，它被发现价格在去年增加大约1%每月。 销售第1应该位于区域等级较低者对这个主题。 此全部为大约$500更将出售，如果位于主题的块。 销售第2比这个主题位于认为的区域约为$250好。 销售第3也在一个优越地点，由同一$250调整。 形状和地势销售第1和第2比这个主题分别为好由估计有的数额$500和$100。 销售第3地势和公共事业出现与这个主题相同。

平均被调整的价格每可比较的销售的平方英尺是$.90。 所以，附属的物产有被表明的价值如下： 

7,500平方英尺x $.90每平方英尺= $6,750 

在实际实践，对更多销售数据的用途是适当为了到达以一个很好支持的被调整的价格每平方英尺。
 
e. 如果所有恰当因素被考虑，被调整的价格大概在相当近距离。 如果仍有宽差误，这位评价人将： 

(l)重新分析工作发现未公开的恰当因素; 
(2)再检查数据作为是公平的市场事务的真实的例子;
(3)保险准确性的重新计算调整; 并且
(4)终于，放弃数据或解释明显的矛盾。 
 
B.抽象。 
1. 抽象方法被用于得到土地价值，没有空置土地销售。 
a. 房子销售在同一个邻里在全部与相似的特征得到。 
b. 费用的估计新改善被做。 
c. 数额从费用被扣除新为贬值。 
d. 改善的贬值的费用从物产的售价被扣除。 
e. 这个区别代表土地价值的略计。 

例子： 被估价的批量是65’ X 100’ = 6,500平方。 英尺销售物产是6,000平方。 英尺全部与一个单身家庭的住所和出售为$83,000。 销售大厦有估计成本新$61,000和累积贬值估计在$20,000。 土地价值由抽象：  

C.布置图。 为更好的评估报告，布置图可以准备，当全部维度和改善被画对标度。 它在这个站点应该显示步行、车道和各种各样的结构的其他全部改善和屋顶计划。 剧情，与这个站点一起的图片，邻居街道和全部改善是对有效的站点分析至关重要。