不动产投资者怎么能缴纳零的税! -第3部分 15.
并且保护所有州免受出现从的任何责任
替换物产;
(b)这个纳税人有必须意向。 这个纳税人必须有诚实
物产由吃举行的意向代表任一替换
物产或被放弃的物产在意欲合格的交换
为获取(全部或部分)或损失的不承认在之下第1031年部分;
(c)党及时地加入书面QEAA。 没有晚于
五个营业日在归属合格的indicia以后调动
物产到吃，这个纳税人和吃加入书面QEAA
那提供吃为的目的拿着物产
纳税人为了促进交换在第1031年部分和Rev.之下。
Proc。 并且这个纳税人和吃同意报告承购，
物产的如所提供举行和性格在Rev. Proc。
协议必须指定吃对待收益人
物产为所有联邦所得税打算。 两个党必须报告
物产的联邦所得税属性在他们的联邦所得税
回归有些一致与QEAA;
(d) 45天要求。 必须辨认被放弃的物产
在45天之内。 相似于向前延期的交换，这个纳税人可以
适当地辨认供选择和多物产;
(e) 180天要求。 交换必须在180天之内以后关闭
物产的归属合格的indicia调动到吃; 并且
(f)联合的时间要求。 联合的时期
被放弃的物产和替换物产在QEAA被拿着
不超出180天。
2. 什么是吃的要求？
(a)吃不可能是一个不合格的人。 Rev. Proc。 十字架
参考章程可适用到延期的交换，
消灭纳税人的律师，会计的通常嫌疑犯，
投资银行家、经纪等等作为潜力吃。
(b)联邦所得税。 吃必须是可能要交联邦所得税或，如果
吃对待一次合作或S公司为联邦所得税
目的，
16.
超过90%其利益或股票由伙伴拥有或
是可能要交联邦所得税的股东。
3. 可允许协议
除指出要求之外必要属于保险柜
港口， Rev. Proc。 应该提供的列出的可允许协议
多数纳税人和合格的中介与舒适的水平
必要完成反向交换。 一些重要
可允许协议的类型是：
(a)贷款。 这个纳税人可以借贷基金到吃或保证贷款
吃以非胳膊的长度方式。
(b)谎话。 停放的物产也许被出租对纳税人在非公平
市场利率。 例如，租约数额也许被设置在数额均等
到任何贷款偿还反对停放的物产加上其他费用
拿着停放的物产。
(c)建设。 这个纳税人能处理或作为一般对的承包商
改进停放的物产，虽然这个纳税人应该避免体会a
从他的角色赢利作为也许违犯交换的一般承包商和
章程。
4. 结论
新的安全港口在Proc之下Rev。 2000-37将提供税把握为
扭转交换。 吃得到法定权利对的要求
替换物产使这种交易更加昂贵和复杂
比传统向前交换; 并且，因而， exchangors应该设法出售
首先和购买后。
财产共有者利息
许多exchangors购买当替换物产房客在共同
利息。 “TIC”项目在大提供未分开的分数利息
物产与多个所有者。
17.
TIC项目的被察觉的好处有部份
归属在更大的物产与升值，现金流动，每年
贬值有益于所有，不用许多管理问题
与单独地拥有的出租的房地产相关。
购买TIC利息的问题，然而，是否是a
具体TIC利息将被认为不动产利息适当为
IRC第1031部分交换或者利息在非真实合作或的其他
庄园利息。
联邦税务局发布了将帮助纳税人确定的指南
是否未分开的分数兴趣的购买在不动产(即， a上
房客在共同的利息)将被认为“象亲切的”物产合格
为免税资产交换在国内税收代码的之下第1031年部分。 A
允诺兴趣的购买的纳税人在TIC项目上现在能
消灭风险物产是否合格作为象亲切的物产
获得一个民办的信件判决寻求收支做法2002-22。
这也将是利益对TIC项目的促进者和
在TIC购买了房客在共同的利息的人编程
在收支做法的发行之前。
为什么购买分数兴趣在不动产上？
寻找课税受益的挑战饰面财产所有人
免税象亲切的交换结构是能力辨认和
获取适当的替换物产在需要的时间表之内下
编码第1031年部分。 纳税人只有45天从销售的日期
辨认将获取作为的物产的被放弃的物产
替换物产和仅180天从销售的日期
实际上获取辨认的物产的被放弃的物产。 另外，
有给可以是物产的数量强加的局限
在45天期间内辨认。
纳税人是在巨大压力发现实际上然后获取下
适当的物产。 许多所有者希望承担免税资产交换
因为他们不可能，未达到他们的免税治疗的目标
发现适当的替换物产。
18.
房客在共同的TIC项目明确地被设计了
提供人寻求允诺一免税象亲切的交换与a
可实行的替换物产解答。 概括地说，房客incommon
结构允许所有者寻求关闭在a外面象种类
购买未分开的分数兴趣的交换在是的物产上
受一份三倍净租约支配对一个好信用房客。
TIC项目的促进者通常强调以下好处：
首先，强调房客在共同的结构的物产准备好
为销售和这个促进者在一次快关闭的商业
人寻求抛售等等亲切的交换辨认这个房客incommon
利息作为替换物产。
其次，房客在共同的结构提供采购员以
这种灵活性需要匹配，根据美元为美元依据，债务和
必须替换获得免税治疗的产权。 在事例
哪人在45天之内找不到适当的物产
替换期间，房客在共同的结构提供一可能
机会及时地辨认和获取替换物产。
一定是满意的情况，在联邦税务局将进行统治之前。
共有财产归属： 其中每一个所有者必须拥有标题
物产(或者直接地或通过被忽视的个体)作为房客
共同性根据地方法律。
所有者的数字： 必须限制所有者的数量到没有
超过35个人。
没有共同所有权的治疗作为个体。
共同所有权可能不归档合作或公司税单。
同样，所有者不可能做生意以一个共同的名字，
执行一协议辨认任一或所有所有者作为伙伴，
商业个体或者举行的股东或者成员
合作或商业个体的其他形式。 另外，所有者不能
提供自己作为伙伴、商业的股东或者成员
个体。
19.
投票。
所有者必须保留权利批准聘用所有经理，
销售或物产的其他性格，部分的任何租约或所有
物产或者一揽子先得权的创作或者修改。 另外，
国税局不会考虑一个支配的请求，除非
所有者的一致同意对其中每一前面必需。
对疏远的制约。
一般来说，每个所有者必须需要权利转移，分成，和
妨碍所有者的不可分割权益在物产，不用
任何人协议或认同。 然而，国内税收
服务将考虑支配的请求仍然存在
这样制约，但是，只有当这个制约在右边转移，
分开或者在物产妨碍利息或这样制约是
需要贷款人和与习惯的商业借贷一致的
实践。
均衡分享。
每个所有者在物产和所有创造的所有收支必须分享
费用联合物产以这个所有者的比例未分开
兴趣在物产和所有者上在所有债务必须分享
由一揽子先得权巩固以他们的不可分割权益的比例。
没有经营活动。
必须限制所有者的活动到那些习惯地执行的
与出租不动产维护和修理的连接。
(习惯的活动)。
租借协定。
所有谎话安排必须是诚实的租约为联邦税目的
并且租客支付的租必须反射公平市价为租约
物产。 另外，国税局不会考虑a
支配的请求，如果租的决心依靠，全部或部分
收入或赢利由任何人获得了从被出租的物产。
贷款协议。
贷款人，关于妨碍物产或与的任何债务
尊敬到被招致的任何债务获取不可分割权益在物产，
20.
不愿是一个相关人对任何所有者，这个主办者，这位经理或者
物产的任何租客。
共同所有权协议。
一般来说，所有者也许达成协议有限的共同所有权
那也许管理与土地。
选择。
一般来说，所有者也许发布购买选择权这个所有者的
不可分割权益(购买选择权)，在预购股票价格为电话条件下
选择反射自被确定的物产的公平市价
计时这个选择行使。 国内税收不会考虑裁决
请求若有所有者获取一个选择出售所有者的利息
(出售选择权)对主办者、租客、另一个所有者、贷款人或者a
人与任何前面关连。
管理或佣金协定。
一般来说，所有者也许开始管理或发行家
协议，比年年必须常常地是可更新没有较少，与
代理，也许是这个主办者或所有者(或任何人关连
主办者或所有者)，但是谁不可以是租客。
它是显然的在下先遣判决在这些情况的回顾
收支做法2002-22为将是仅可利用的
被构造的共同所有权安排，不可以是有吸引力的部分
编程寻找改进的经济报酬的主办者。
保持它简单
不要由先进的交换战术的复杂推迟
您读了。 为小投资者投资交换
物产是真正地非常容易。 如果您寻找自己在情况，您
考虑反向交换或一种TIC投资，从未可以
发生，您必须绝对订婚专家。
法律变动和时常您想要某人的教导
谁每日运作这些工具。
21.
我们关闭关于交换的此部分与有些误解
交换，作为基本的交换要求重述要点：
1. 贸易： “为了做免税资产交换，我必须找到某人
交换物产"。
为了完成免税“交换”那里必须在交换
物产。 那不意味，虽然，您坐下与别的
财产所有人和商业行为。 发现实际上无法的
另一个人与要相同价值的投资物产
做交换。 1984年，国会制定立法允许顺从
交换，意味投资者可能出售物产对无关
买家，以后被加入与合格的一份交换协定
中介，在确定之内然后辨认其中任一象亲切的物产
期限。
2. 对物产的用途： “如果我出售天然地带，我必须买天然地带”。
词“象亲切的不动产”提到本质或字符
物产和不到其等级或质量。 事实所有不动产是
改进或未经改善为这个事实非物质的与这个等级仅关连
或者物产的质量和不对其种类或类。 换句话说，所有美国
不动产(不管形式)象亲切的不动产和改善
不动产也许为未经改善的不动产被交换; 城市不动产可以
为农场，不动产也许被交换为的马萨诸塞被交换
佛罗里达不动产等等。
3. 同时： “我在同日必须出售和买”。
税务规章考虑到“延期的象亲切的交换”。 在延期的喜欢
亲切的交换，这个投资者出售他们的不动产(“放弃
物产")对所有无关的买家，然后有四十五天发现
(“辨认”)他们希望买的物产(“替换物产”)。 虽然
必须在45天之内辨认替换物产，这个投资者有
无足轻重一百八十(180)天或其纳税申报到期日
这样回归可以是延长的)的年销售(从销售
关闭的被放弃的物产在替换物产。 本文和伴随材料被设计关于在它报道的事项提供权威的信息。 它只用于示例目的是和提出与理解这位作者和出版者没有订婚翻译法律，认为或其他专业观点。 如果需要法律建议或其他专家帮助，应该寻找一位能干专家的服务。 | 
