不动产评价人指南-部分5i - 7/28/2007 -专家的不动产忠告

不动产评价人指南-第5部分

评估过程和方法 

随着时间的推移，明确定义的基本规则由专业评价人开发到达在价值的估计。 此井然，系统的做法公认为评估过程。 没有每步按同一顺序每次或必要使用。 然而，此全面清单为评估过程应该服务给更好的理解适当评估影响市价和市场价的各种各样的元素的重要。 
 
评估过程概要 
如由标准USPAP 1治理，评估过程的勤务兵步和考虑被设计回答二个问题： 

> 什么是最高和最佳的用途？
并且 
> 什么是此用途价值？ 
 
得出合法的结论： 

A.定义问题。 
1. 将被评估的物产的证明。 
a. 完全邮寄地址(包括城市和州)。 
b完全法律描述(由全部、块和短文数字，包括县记录的地方; 由给予和区域描述; 或者由政府调查系统)。 
2. 对物产的用途的描述被估价。 
a. 空地。 
b. 单身家庭住宅。 
c. 多家庭住宅。 
d. 专用(商务等等) 
3. 利息被估价。 
a. 将哪些捆绑权利被评估？ 权利影响价值，因为他们定之内物产也许使用的极限在。 
b. 评估不仅仅估计所有权的价值，物理土地和其改善。 
c. 研究和估价观点的程度根据哪些以下权利将变化是包含的： 
(1)无条件继承的不动产(完全归属)。 (2)缓和横跨物产。 (3)出租人的或租客的利息。 (4)开采权。 (5)混杂利息。
4. 目的和对这个估价的意欲的用途确定信息的种类将被会集和被处理，例如： 
a. 公平价值家的待售。 
b. 价值为抵押贷款目的。
c. 价值为保险目的。 
d. 价值为谴责行动。
e. 混杂目的和作用。 
5. 价值日期通常是物产的最后检查的日期，虽然它也许任何时侯以前是。 预期价值也许被回报，例如为提出的发展， “未来销售”设想并且被打折到现值。 
 
B. 做为评估和资料需要的一次初步勘测邻里、站点。 
1. 做初步估计对附属的物产的最高和最佳的用途。 
a. 对站点和改善的分析。 它是否是适当的改善？ 改善是否遇见这个测试？ 采取重要站点公共事业和楼房建筑特点存货。 
b. 对邻里的分析。 什么是界限，并且什么服务是可利用的？ 
2. 物产的种类确定需要的具体数据品种。 
a. 为单户住宅，在数据将重视关于相似的全部和改善。 
b. 为four-plex，在数据将重视关于小多家庭单位。 
3. 一个确定计划促进必要的数据汇聚如从这次初步勘测被表明。 
 
C.收集其他一般和具体数据。 物产的价值影响的由需求和是受购买力的可利用。 在人口趋向、收入水平和工作机会应该得到数据。 应该调查一定数量的来源。 
1. 一般数据从政府出版物、报纸和杂志得到。 
2. 地方数据(市区)从月度银行总结、区域计划委员会和政府机构得到。 
3. 公共数据(城市)从商会得到、计划委员会、市政府、银行和储款-和-贷款协会和不动产委员会。 
4. 邻里数据，得到从个人检查，不动产实习者和建造者活跃在这个区域，包括： 
a. 邻里的年龄和出现。 
b. 危险和有害影响。 
c. 百分比修造。 
d. 冥想的发展。 
e. 与学校、商业、休闲等等的接近度。 
5. 得到可比较的市场数据，例如销售和标价，从： 
a. 科税者的纪录和县记录器的办公室。
b. 产权保险和信托公司。 
c. 不动产委员会和地方不动产办公室。 
d. 财产所有人在邻里。 
e. 评价人的或其他评价人’数据库。
6. 收集并且分析关于附属的财产增进的数据从： 
a. 科税者的办公室对于年龄和其他non-confidential信息。
b. 城市建筑部门。 
c. 承包商在区域。 
d. 改善的个人检查。 
 
D.分析数据结束什么是最高和最佳的用途和估计的价值此用途。 如以后讨论在本章，下列是将使用重视的三种方法： 
1. 销售比较方法，以前，以市场数据接近著名。 价值的研究如由最近销售的价格和物产可靠的目录表示相似与被估价的物产。 
2. 费用方法。 价值的研究通过增加土地的价值，如果空置，到费用新，较少累积贬值，改善 
3. 收入方法。 物产的价值的研究作为收入小河，因为它在这个开放的市场上将被出售。 
 
E. 做最后的估计被定义的价值并且写这个报告。 这个报告的形式和程度将取决于物产的目的、这个客户的类型和请求。 
 
离开供应 
离开供应指出了可以忽略或离开在评估过程USPAP标准的部分。 在离开必须总是给关心充分的评估过程，因为没被承担的分析也许有对最后的价值结论的物质冲击。 除标准1和离开供应之外，有在开发一个适当的评估过程提供另外的可贵的教导的声明7和参考意见11， 12， 13和15。 这些可能所有在USPAP的当前编辑找到。 
 
估价物产方法  
有要考虑的三种方法在做市价估计。 这些方法是： 

> 销售比较方法。 在这个区域分析最近相似的类型物产销售和目录形成价值观点。 
 
> 费用方法。 此方法考虑土地，假设的空置的价值，增加到贬值的费用新改善。 这被认为一个替补或选择到买一个现有的房子。 
 
> 收入方法。 不动产估计的潜在的净收入大写入价值由此方法。 
 
不动产每个小包与其他物产在某些方面不仅不同，但是有评估也许被做的许多不同的目的。 目的每变异能导致可观，逻辑，估计的价值的变异。 例如物产的本质，是否未投资、投资或者服务; 购买的目的，是否为用途、投资或者猜想; 并且评估的目的，例如为销售，贷款，征税，保险等等，全部构成将影响这个评估到达的评估方法和决赛成绩适当的方法的事态。 
 
结果，第一步在所有评估做法将有对目的清楚的理解为做将被寻找的这个评估和价值。 可利用的数据的充足和可靠性也是决定因素在将使用的方法的选择。 缺乏某一恰当或最新信息说不定消灭一种否则可能的方法。 当这是实际情形时，它没有被认为离开从USPAP，因为这种方法被考虑了，但是不可使用。 
 
在其他事例，适当的做法也许只要求从这样数据总结的一适当打折结论。 因此，根据其伸缩性到这个具体问题，一个方法后来是分析的焦点，并且其他方法方法不可以被使用。 这被认为一个有限的评估和离开从USPAP标准1。 
在多数评估，全部三个方法方法通常将有某事贡献。 每个方法方法独立地被用于到达估计的价值。 然后，作为最后一步，通过运用于其中每一分开的价值每重量均衡到其优点在那特殊实例，结论被到达至于一适当的价值。 此做法公认为和解。 
 
销售比较方法 
此方法，以前，以市场数据比较方法，是通常能适应的供不动产经纪人和推销员使用著名。 它很好借自己到土地、住所和陈列高度相似性改善的其他类型评估，并且为哪些一个准备好市场存在。 代替的原则是此方法的依据。 这个买家比获取可比较的替补物产的费用不应该支付更多物产。 对市场数据的分析是必要在所有三种方法重视。 
 
市场比较方法的技工介入对销售的用途并且销售所有种类数据为了严密地被估价的物产与为销售最近被出售或被提供至于销售的销售时期，地点和改善的物理特性的其他相似的物产比较。 为确定价值使用的来源包括实际售价，目录、提议、租和租约，并且影响抢手的对经济因素的分析。 
 
数据的来源 
销售或市场数据从许多来源得到包括： 

> 评价人的自己的文件。 在早先任务收集的信息也许为当前评估提供信息。  
> 公众纪录。 县科税者的办公室保留在这个县之内被记录的所有销售交易纪录。 此信息被保持机要为科税者的自己使用，但是所有者能得到关于所有者的物产的需求信息从科税者的办公室。 截止过户日期所有行为也许从记录器的办公室获得。 确切的法律描述以及法定卖主和买家可以从这种行为(或传真的)检查得到。 新闻纪录片的往国外汇款税在位于这个县的不动产所有调动申请。 付款通知被输入在这种行为的面孔或在一张分开的纸归档与这种行为。 税被计算以55分的利率为每$500因此考虑或分数。 如果物产支付的总价的部分豁免，因为先得权或阻碍在物产依然是，必须陈述此事实在这种行为或在一张分开的纸归档与这种行为。  
> 复式列表办公室、评价人或者经纪。 信息关于目录、奉献物和销售也许常常地得到从不动产复式列表设施，不动产办公室或由评价人熟悉这个区域。 
> 法定财产所有人、卖主或者买家。 当观看可比较的销售和其他恰当数据在区域时，其它信息通过采访居住在这个邻里的财产所有人恳求。 这位评价人应该设法证实销售的售价和情况与买家、卖主和经纪。 如果通知评价人的目的，党通常将核实并且解释销售。  
> 分类广告和目录。 广告是信息源关于为销售当前被提供的物产。 若可能，评价人的名字应该在出售物产的银行、储款-和-贷款和其他机关邮件表。 当标价也许通常表明最低值的可能的时， >标价也许经常表明特殊的财产的可能的顶面市价。 两个是受根据刺激的变异支配，但是归入此类别的物产的一个合理的数字将提供之内当前公平价值也许被找到的一个托架在。 提议比目录可能严密地接近市价。 然而，购买的提议通常不是常识。 
 
做法 
用于销售比较方法方法的这个做法是系统装配数据关于是如“象亲切”对这个主题尽可能的可比较的物产： 邻里地点; 大小(卧室和浴的一个可比较的数字); 年龄; 建筑风格; 财务条款和一般价格范围。 越伟大半新的好可比较的数据的数量，越好结果，假设适当的分析被做。 这种方法根据假设物产值得什么它为在没有过度的重音时将出售，并且，如果合理时间测量找到买家。 为此，这位评价人应该在查明什么的销售和调动之后看影响也许影响了售价，特别如果仅几比较是可利用的。  

之间适当的比较象物产根据实际检查理想地说。 检查应该确定： 改善的条件在销售的时间，不自检查日期; 室安排和室计数，以便数据的公共事业能与附属的物产比较; 围场改善和他们的影响在售价; 售价(从买家、卖主或者经纪)，确定销售是否是胳膊的长度或开放的市场交易; 全部的大小和地势。 为几乎可比较的物产，应该为主题的恶劣的修理、奇特设计、现有的讨厌等等相反地强加消极(向下)调整，正面调整应该为主题的优越设计，看法，特殊性能，更好的情况做，优质材料，环境美化，等等。  

除非被比较的销售是最近日期，必须也给予考虑调整价值跟上这个区的经济趋势和美元的价值。 或许财务条款接受价值调整考虑，即，对有利现有的可承担的财务或者由卖主协助的财务。 
 
比较的单位和元素。 评价人使用的比较共同的单位在销售比较方法是可能为能相比较欣然使用的物产组分： 平方英尺; 房间的数字; 并且单位的数量。 比较的元素是造成价格变化的特征在物产或交易。 比较的这些主要元素是财务条款、时间(市场条件在销售之时)，销售情况(没有压力或胳膊的长度)，地点、物理特性和收入(若有)从物产。  

使用比较的适当的单位和元素为这个可比较主题和的其中每一个，这位评价人为在比较(卫生间、看法、平方英尺、财务，变卖的数字项目找到的每个区别分配估计的被调整的数额(美元或百分比))。 一个被调整的价格为应该实际地反射的每可比较的物产因而建立什么这个主题为在这个当前市场上将出售。 较不可比较的物产从考虑然后被消灭，并且最了不起的重量被测量可比较的销售最相似与被估价的物产。 通过此评断或调节流程，这位评价人到达在价值的最后的估计为附属的物产。 
 
好处。 使用销售比较方法的某些好处是： 

> 它是估价最容易地被了解的方法和在多数普遍做法在不动产经纪人和推销员之中。 
> 它为介入单身家庭的住所和贷款安排的销售评估目的是特别可适用的于是。 这些组成伟大的大块不动产交易。 
 
缺点。 比较方法方法的某些缺点是： 

> “几乎”找出最近出售或列出了的足够的物产。 >调整礼节使他们可比较与附属的物产。 越伟大调整的相当数量调整或数字，越少可靠可比较变得。 
> 更旧的销售变得较不可靠在一个改变的市场上。 
> 偶尔的困难证实的交易细节。 
> 局限在迅速改变高通货膨胀率和利率的经济情况和期间，当物产升值利率也许导致危害价值结论。 
 
做法的应用-住宅销售 
物产总是被比较。 越当前数据好。 建议的指令为做单位和元素比较在此序列： 

> 财务条款 
> 时间(市场条件) 
> 销售情况 
> 地点 
> 物理特性 
> 其他(即，对所得资产的特别考虑) 
 
步。 
> 研究市场为诚实的“象亲切的”最近市场数据。 选择数据。 核实。 >选择比较的适当的单位和元素。 调整可比较的其中每一的售价(或从考虑消灭它)。 调整总是做对可比较，不对附属的物产。 
> 可比较的其中每一将有其自己的价值征兆。 消灭较不可比较的物产。 开始比较结果以图或栅格形式。 使用评断和经验，和解或关联comparables的被调整的售价，并且，通过给最了不起的重量是最适合的对附属的物产的销售，赋予估计的价值到这个主题。 不要平均为comparables的被调整的售价。 和解是评断过程。 它不是机械的。 
 
例子。 假设，将被估价的这个房子是一2,400平方英尺，五年的老，单身家庭的短文家找出二个块从海滩，与一个公平的看法，灰泥， 10个房间， 4间卧室， 3浴， 3辆汽车车库。 它状况良好。 
价格增加在1%每月。 这位评价人从是相等的在大多他们的财务和物理特性，除了如显示在规定值图的邻里comparables挑选。 价值或售价为附属的物产在这张图被确定如如下所示。 
 
调整售价表明被估价的小包价值通过减去调整，如果这个被估价的小包(主题)是下等对可比较和通过增加调整，如果这个主题在可比较是优越。 

*等级较低者意味附属的物产鉴于此是下等对可比较。 优胜者意味对面。 如果附属的物产是下等对可比较的物产，减去调整。 如果附属的物产在可比较的物产，是优越增加调整。 
 
和解： 
数据2在大小上是接近附属的物产，地点和看法，虽然不象这个主题一样。 
数据3是最新的销售，但是有这个最巨大的区别视线内和地点。 
数据1是最旧的销售，但是为证实价值的征兆是最有用的。 

被表明的价值： $185,000.