不动产评价人指南-部分6s - 6/24/2005 -专家的不动产忠告

不动产评价人指南-第6部分

费用方法 

费用方法观看价值作为组合： 

> 土地的价值，好象空置; 并且 
> 重建被估价的大厦的费用如新在价值日期，与一个新的大厦比较，这个大厦遭受的累积贬值。 
 
代替的原则申请： 即，价值倾向于由一个等效替补的价格设置。 在费用方法，这个替补是重建当前大厦的费用在一个空置站点。 
 
土地的总成本，好象空置，加上花费的重建新大厦与所有指挥和间接费用和赢利和在贬值的扣除之前，将倾向于定价值上限。 在此看法，费用新可以使用作为基准为测量其他方法。 
 
做法简而言之 
> 估计土地的价值，好象空置和可利用为发展对其最高和最佳的用途。 
> 自评估日期估计现有的改善的替换或再生产成本。 
> 估计相当数量累积贬值到改善从所有起因(物理恶化和功能或外在废弃)。 
> 从重置成本扣除相当数量累积贬值新发现改善的贬值的价值的估计。 
> 增加估计的当前贬值的价值为改善到土地的价值。 这个结果是价值的征兆为附属的物产。 
 
费用新的基地 
费用方法观看这个大厦的价值在其重建的费用如新在价值日期。 有重建三个基地花费如新： 

> 被标注的历史成本花费新; 
> 再生产成本新; 并且 
> 重置成本新。 
 
每个依据有价值到一项费用和新的研究，但是条款不应该是迷茫的。 
 
被标注的历史成本花费新。 历史成本是这个大厦的实际成本，当最初修建，昨天或五十年前。 利用物价指数从大厦或工程学花费服务，或者从原始的建筑承包商，可以“标注历史成本”花费新在价值日期。 被标注的历史成本可以是非常有用的，如果这个大厦是相当新的并且/或者它是很独特的它是唯一的可靠的价值基地。 被标注的历史成本的好处是使用实际建筑物造价的准确性。 缺点是越旧费用较少他们可以可靠地被标注。 当就被标注的历史成本而论，这位评价人应该肯定历史成本是正常费用在建设时的时期，并且历史成本，如被标注，将准确地反射费用新在价值日期。  

再生产成本新是费用，在价值日期的修建复制品这个被估价的大厦。 这是一件复制品在实际设计和材料。 在此方法，费用和新的估计被做，好象看当前大厦的一件确切的复制品的计划。 再生产成本的好处新是复制大厦的更加巨大的准确性在实际设计和材料。 缺点是前进在楼房建筑和方法，材料和设计做成本估计过时楼房建筑非常困难和为合理地可利用或要求很多手工操作的材料不再胡乱地变形。 再生产成本新为贬值、独特的建设和法院证词的偶尔的法律规定被提炼的方法的研究是最有用的。 
 
重置成本新的视图大厦，好象重建与严密地将替换对这个被估价的大厦的用途的现代方法、设计和材料。 例如，一个更旧的砖仓库今天将修建与具体块或掀动塑象平板建设。 重置成本的好处新是准确现行成本的备用性和更好的理解由现代方法、设计和材料所有党。 缺点是适当的当前替换材料和设计主观决定为更旧的建设。 在实际实践，重置成本新是常常地使用的费用方法基地。 
 
步在费用方法 
A. 估计被做至于土地的市价，假设的空置和可利用为改善到其最高和最佳的用途。 土地价值根据运用相似的站点的可比较的市场数据市场方法在这个区域通常。  

B. 估计被做费用新重建大厦和其他改善。 
1. 这位评价人选择适当花费新的基地： 
a. 被估价的大厦的历史成本标注花费新在价值日期。 
b. 复制被估价的大厦的复制品的再生产成本使用原始的材料和设计在价值日期。 
c. 替换被估价的大厦的用途和设施的重置成本使用现代材料、方法和设计在价值日期。 
2. 这位评价人完成物产检查、描述、测量、存货和被估价的修造的改善和设备布置图，与关于类型、样式、建筑材料、手艺和情况的质量和情况的笔记。 
3. 这位评价人选择适当的方法费用新估计。 
a. 平方英尺方法是评价人的这个最共同的使用的方法在西海岸估计建筑费。 被估价的物产与相似的结构比较，费用知道，并且减少了到单位每平方英尺房屋面积。 费用知道的标准铅字大厦被划分到费用每平方英尺房屋面积。 被估价的这个大厦与这个最可比较的标准大厦比较，并且其费用每平方英尺为附属的物产使用。 必须为大厦的大小和各种各样的外部和内部特点做调整。 虽然调整不可能为许多可变物做，此方法，在多数事例，为不动产评价人是足够准确的。 比任何其他可以快速地使用和运用平方英尺方法估计。
b. 立方英尺方法是相似的于平方英尺方法，除了大厦立方体内容被比较而不是房屋面积的平方英尺。 此方法是最普遍的在美国东部。 若被采用，因为高度并且这个大厦的区域被考虑到，适当地，它比平方英尺方法准确。 此方法为工业或仓库大厦是最常用的。
c. 数量调查方法介入所有工料的一个详细的估计为这个大厦的每个组分。 必须增加项目例如天花板、保险和承包商的赢利到直接费用。 这是到达的一个非常准确，但是费时的方法在费用。 由于细节和需时，此方法很少使用，除了由建筑承包商和专业费用估计物。  
d. 单位在地方费用方法需要这个大厦的单位的费用的演算如安装。 墙壁，热量单位、到位屋顶等等的总成本得到根据平方英尺依据，包括劳方，顶上和赢利。 这是为检查通常使用的详细，准确方法新建工程单位。 因为专业知识是必要会集单位成本的所有元素评价人很少使用它。
4. 这位评价人调查费用来源和估计费用和新所有大厦和改善。 必须准确地测量费用。 他们分类为直接(坚硬)费用和间接(软的)费用。 当直接费用是开支为劳方、设备和材料，顶上和赢利时，间接成本通常同这个项目的管理联系在一起。 
a. 费用来源： 
(l)可比较的大厦的费用建设中。
(2)所有者、可比较的大厦的建造者，并且/或者承包商。
(3)原始的大厦承包商，若有。
(4)出版费用服务(通常提供当前全面费用数据的手册，由局部地区和一般建筑类型)。
(5)专业费用估计物。 
b. 这位评价人完成成本估计包括所有： 
(l)建设直接费用例如劳方、材料和设备和工程学为大厦，场地准备、街道和公共工作，环境美化等等。
(2)间接费用例如法律，标题、评估和可行性研究费、执照、许可证、从价税款在建设期间，爆破和撤除费用、检查、保险在建设期间，财务索价、会计等等。
(3)开发商’顶上，监督和赢利; 为计划、项目的建设和销售到“已建成投付使用的”情况(即为一个新的采购员或居住者完全地准备)和销售成本。  

C. 这位评价人估计累积贬值并且从费用和新的估计扣除。 必须从费用和新扣除此数额确定改善的现值。 正确估计贬值困难倾向于增加与改善的年龄。 经验和好评断是在必要的资格之中为做一个现实估计适当的贬值。 没有辩解在假设，改善必要贬值以利率与他们的年龄相应。 
 
D. 这位评价人增加土地价值到改善的贬值的价值为被表明的价值由Cost Approach。 
 
贬值 
与不动产相关评估，贬值被定义作为“损失按价值从所有起因”。 它通过估计当前替换之间的区别习惯地测量或再生产成本新和物产的估计的价值自物产被估价的日期。  

与贬值形成对比是价值从通货膨胀或特别供给和需求力量的升值与特殊的财产相关。 升值也许完全地减少或抵销价值通常被期望的减退由于贬值。 
 
贬值包括在其费用之下减少物产的价值新的所有影响。 主要影响经常被编组在三个一般标题以下并且被细分如下： 

1. 物理恶化起因于： 
a. 磨损从用途;
b. 疏忽关心(有时被命名“逾期养护");
c. 损伤由干枯、白蚁等等; 或者
d. 在温度上的严厉变化。 
2. 功能废弃起因于： 
a. 恶劣的建筑设计和样式;
b. 缺乏现代设施;
c. 过时设备;
d. 在建设上样式的变化;
e. 建设方法和材料过时由当前标准; 或者
f. 在公共需求上的变化例如主浴室或更多车库空间的欲望。 
3. 外在废弃起因于有害环境和经济影响在物产之外，例如： 
a. 改善的误放(不典型为邻里);
b. 分区并且/或者立法制约;
c. 供给和需求的损伤影响; 或者
d. 位置上需求的变动。 
 
累积贬值前二个类别认为固有的在物产之内，并且也许是可医治或无可救药的。 第三个类别是由因素造成的外在对物产并且是几乎总是无可救药的。 
 
评估和所得税视图- “书”对实际贬值了解是重要的“贬值”是一个词与二个意思： 一为评价人和别的为所有者担忧税位置。  

帐面折旧。 贬值，为所有者的所得税位置，是“书”贬值，平稳的贬值的数学演算从所有者的原始的购买价或成本基准。 此“书”贬值允许这个所有者恢复投资的费用在“有用的生活”改善期间。 它年年累积并且是所得税扣除。 这样，所有者的会计看贬值作为扣除从总收入。  

频繁地， “书”贬值导致消极总收入，至少在纸。 这个大厦比收入替换它快速地似乎是丢失的价值。 这给这个所有者可以被抵销反对其他收入的“纸张的浪费”。 此“纸张的浪费”或“税收庇护”是一个刺激因素为许多所得资产购买或交换。  

“书”贬值是： >正当扣除从费用为会计或所得税打算; 

> 由所有者的政策确定和符合联邦税务局要求; 并且>从(历史性)花费的所有者的原始扣除。  
“帐面价值”为记帐目的是当前值的财产被表示为原始的附加成本资本增加减积累贬值，根据为贬值的计算的这个使用的方法在财产的有用的生活期间为所得税目的。 贬值在仅改善不允许，没有土地。  

物产的帐面价值也许通过增加改善的贬值的价值在指定时候确定到土地的分配的价值。 
 
实际贬值。 “书”贬值从所有者的原置成本不是这位评价人通常考虑的贬值。 这位评价人看不到所有者的原置成本，但是花费了新在价值日期。 从此现行成本新，这位评价人扣除累积“实际” (不是书)贬值的估计。 贬值(损失按价值)为改善仅估计。  

“评价人使用的实际”贬值是： 

> 损失按价值; 
> 由市场数据、被观察的情况等等确定; 并且 
> 从花费的当前重建扣除新。 
 
由于会计和评价人为不同的目的选择贬值率，增殖为书和实际贬值相当地变化。 当两估计物也许使用同一个期间至于物产的剩余的经济寿命，并且也许也使用同一个方法时，另外的考虑也许影响总值利率。 而这名会计也许是限于由于会计惯例，这位评价人是根据没有这样制约。 
 
确定价值的房地产经纪人应该了解必要为以下适当的评估做法，并且不应该依靠帐面价值估计累积贬值或为未来贬值增殖。 
 
计算累积贬值方法  
累积贬值是已经发生了由价值决定日期的贬值。 剩下的人贬值是在将来将发生的贬值。 累积贬值也许被分类如可医治或无可救药。 措施在可医治和无可救药之间是经济可行性。 由老家的昂贵的恢复完全恢复或治疗多数贬值例如是可能的。 然而，在多数情况下，缺乏治疗由经济获取(增加的租)测量比较治疗的费用。 估计累积贬值三个方法其次讨论。 
 
直线或年龄生活方法是年年发生的贬值，比例与改善的总估计的生活。  
例如，改善与50年估计的总生活将说贬值以2%的相等的利率每年。 (2% x 50年均等100%贬值。) 
 
这个大厦的有效的年龄通常使用而不是实际年龄。 有效的年龄是相等的有用性、情况和未来的生活预期的相似和典型的改善的年龄。 例如，如果大厦实际上是25岁，但是被维护和为出售和毗邻的20年物产一样多，它将说有20年的有效的年龄。 
 
这条直线方法是： 容易计算; 由国税局使用; 并且由位置人容易地了解。 
然而，在事实，大厦在一条直线每年不贬值在陈述的百分比，而是根据对结构的种类的维护和需求变化。 
 
费用对治疗或观察情况方法(故障方法)介入： 

> 观察缺乏在和没有结构和计算他们的费用之内治疗。 治疗的费用是发生了的相当数量累积贬值。 
> 计算数额为物理恶化或逾期养护为需要的修理和替换。 
> 确定和赋予美元价值到功能废弃由于老式管子附件、灯具、厨房设备等等。 
> 不可能经济上被治疗的测量的功能废弃(即，恶劣的室安排和过时的建筑材料)和计算损失按租税价由于此情况。 
> 计算的外在废弃(即，由条件导致在物产之外)和确定物产的租税价损失与相似的物产比较在一个经济上稳定的邻里。 大写的出租损失被分布在土地和这个大厦之间。 
 
这是审查贬值复杂起因和治疗被提炼的方法。 然而，准确地计算较小或阴暗的贬值可以是难的。 并且，测量由出租损失是有时难证实。 
 
这条直线的组合和费用对治疗方法也许使用： 

> 确定正常贬值，好象物产不遭受过度的贬值; 并且， 
> 增加所有剩余恶化和废弃 
 
例如： 房子是20岁并且有剩余寿命估计在40年60年总生活，因而贬值以1.67%的速率一年。 有效的年龄由于适应估计在15年。 

再生产或重置成本方法。 附属的物产改进与一所套楼公寓、二个独立式车库、被控制的门廊为每个单位和共同的车道和步行。 
 
测量和现行成本替换形象为改善是如下： 

> 套楼公寓每个单位是25’ x 35’ @ $55.00每平方。 英尺. 
> 每个独立式车库是21’ x 25’ @ $20.00每平方。 英尺. 
> 每被控制的门廊是6’ x 10’ @ $14.00每平方。 英尺. 
> 车道是20’ x 100’ @ $2.40每平方。 英尺. 
> 步行是3’ x 40’ @ $2.40每平方。 英尺.  

改善现在是12岁，并且它被确定这样改善有38年剩余的经济寿命。 当前全部价值，比较起来，是$45,000.00。 贬值计算根据对这条直线方法的用途。 

市场数据方法。 一个比较方法常常地用于住宅评估，被估价的物产可以与相似的类型和情况大厦比较市场数据。 

1. 从可比较的住宅物产的售价，扣除土地价值的估计。 
2. 从发生的总可比较的改善价值，扣除次要改善和环境美化的估计的捐助价值。 
3. 这个结果是这个可比较的主要住所的价值在到位其总贬值的价值。 
4. 由住所平方英尺划分此主要住所价值。 这产生贬值的单价。 
5. 通过乘被估价的修造的平方英尺以这个可比较的住所的单价，总被表明的贬值的价值为这个被估价的住所被找到。 

市场数据方法的好处： 此方法是贬值最准确的措施从这个市场。 

方法的缺点： 得到真实地可比较的市场数据和偶尔地难准确地估计土地价值和次要改善价值为扣除为主要住所价值征兆是有时难的。 
 
年龄生活方法使用有效的年龄。 议院有25年的实际物理年龄与25年剩余寿命，因而贬值以2%的利率一年。 它是这位评价人的观点附属的房子是情况和公共事业和只是20岁的相似的房子一样。 所以，这个房子被分配了20年的有效的年龄。 累积贬值因而是20年代2%或40%。

测量的物理恶化。 企业创办有30年和20年的有效的年龄剩余的有用的生活。 当前再生产成本为这个结构是$230,000。 是75%恶化的屋顶。 一个新的屋顶将花费$10,000。 是40%贬值的空调和加热系统。 他们安装的费用新是$8,000。 什么是总额物理恶化？ 
 
大厦，在直线或年龄生活方法之下，是40%贬值(100% ÷ 50 = 2% x 20年有效的年龄= 40%)。 此40%贬值对这个大厦将被申请于相当数量大厦的再生产成本在其他组分已经采取的贬值。 

收入方法-未来贬值。 未来贬值是损失按在收入方法资本化未发生，而是在将来来并且是意义，其次讨论的价值。 在对估价的收入方法，在供应被做向改善期间的价值的夺回，贬值根据剩余的经济或有用的生活。 它是回归“”这种投资，如从回归(利息和赢利) " on "被区分被投资的资本。

 在收入方法之下，此贬值由二个方法之一通常测量： 直线或偿债基金。 在直线贬值，一个确定总和从收入每年被扣除在大厦的总估计的经济寿命期间替换资本投资。 如果这位评价人估计大厦将有25年剩余寿命，此方法提供那1/25或大厦的价值的4%年年返回作为扣除从净收入。 偿债基金方法也包括一个固定的每年贬值收益减除数，但是与逐年储备从这样资金存款入，与复利，将抵销这个结构的贬值的价值并且是可收回的在大厦的有用的生活的结尾的偿债基金。 增殖为了未来贬值能替换资本投资除之外和本质上与维护费用和储备不同为可医治的贬值的周期性替换。  

如果有所有估计的回收价值到改善在其经济寿命的结尾，此数额不需要通过每年折旧费返回在或者直线之下或下沉资助方法。