不动产评价人指南-部分7x - 2/9/2004 -专家的不动产忠告

不动产评价人指南-第7部分

收入(资本化)方法 

收入方法与现值未来好处有关(收入小河)哪些可以从物产获得。 此方法是重要的在收入生产的物产的估价，虽然它可能很少被依靠作为唯一的方法。 重要考虑在此方法是在改善的剩余的有用的生活期间，使用好管理的一个充分地消息灵通的人能盼望接受的净收入。 一个选择，使用总收入和总租乘算器 (GRM)在本章以后解释。 
 
计算物产的现值的过程根据其能力继续生产收入小河称资本化。 资本化方法主要根据比较、代替和预期的评估概念。 
 
评价人的和所有者的观点A不动产专家了解有在所有者的和评价人的观点上的几个区别在所得资产。  

所有者购买所得资产作为投资，根据个人欲望和税位置。 这个所有者在被提供经费的物产常常地观看这种投资作为产权。 “产权”是在贷款额和物产之间的价值或者价格的所有者的定金或区别。 这个所有者在这笔贷款计算付款作为拥有物产费用，并且从利息在贷款和“书”贬值支付从购买价或成本基准的所得税扣除。 这个所有者扣除仅实际费用，不是储备为未来费用，并且能从收入仅计算总收入实际上收集(或被欠)，不仅设想。 这个所有者寻找有益的转售或交换在一个更高的价或有利税位置。 在许多情况下，这位评价人将忽略这些个人考虑。  

这位评价人重建费用，并且收入到这个消息灵通的投资者会期望的数额里，没有具体尊敬为个人产权、可使用收入或者税收结果。 使用如下所示的方法，评价人分析所得资产通常确定其价值对这个市场，即，公平市价。 
 
资本化 
资本化是估计根据它将导致的相当数量的所得资产的现值的数学过程被期望的每年净收入。 资本化转换未来收入小河成现值的征兆物产。 有大写净收入几个方法。 我们的讨论将应付直接方法。 
 
有资本化(盖帽)利率的四种类型用于评估过程的： 

> 利率是回报率在被投资的资本。 这是一样象产出率或风险利率。 它不包括向投资资本回归的任何供应。 
> 夺回利率是投资资金返回到这个所有者的利率。 
> 资本化率从利率和夺回利率获得。 
> 整体利率从净收入和价值之间的关系在一利率获得为总物产和理论上提供为两回归，并且夺回，资本投资。 整体盖帽利率是收入利率。 所有兴趣在导致物产的收入上可以被重视使用此利率，但是评价人共同地申请它对无条件继承的不动产庄园。 
 
资本化率也许由几个方法估计： 

> 市场或销售数据; 
> 投资(用途带平均重量利率通过结合利率为抵押贷款金钱和利率为投资者的产权); 或者>总和(有非常限定用途-介入加强根据各种各样的风险或投资因素的“安全”利率)。  
当然，市场或销售数据方法介入相似的物产最近销售评价人的系统的比较。

这位评价人分析每比较物产的售价、租、费用、净收入和盖帽利率，做需要的调整并且为被估价的物产选择适当的被表明的整体盖帽利率。 此利率代表回归和这种投资的回归。 保证选择的利率、评价人用途评断和经验的可靠性确定comparables和附属的物产有相似的年龄、物理、地点、收入、费用和风险特征。  

资本化率惯例。 资本化率是利率(回归在投资)和夺回利率(回归的组合在投资在改善)。 如果仅土地导致收入，盖帽利率和利率是相同的。 然而，当改善造成收入生产时，必须做一个供应为夺回改善的价值在他们的经济寿命之前的结尾。 土地没有有限的经济寿命; 它不会用完和因而永远能导致收入。 这个大厦是消耗性资产，并且不可能无限地使用。 
 
最共同的方法提供在相等的每年分期付款在改善夺回投资是这条“直线”方法，当大厦价值被夺回。 夺回利率通过划分改善的剩余的经济寿命计算成100%。 因此，这本年鉴夺回利率为一个大厦与40年估计的剩余的经济寿命是2.5% (100% ÷ 40)。 如果剩余的经济寿命是25年，夺回利率是4%。  

要发现所得资产的被表明的价值，由资本化率划分净年收入： 

得到年收入÷资本化率=财产价值 
或者
I ÷ R = V 
 
若有二个因素在此惯例知道，三可以获得。 
I = R x v 
并且
R = I ÷ V 
 
收入方法过程 

要计算价值的主要步通过大写收入是： 

> 确定净年收入; 
> 由市场比较选择适当的盖帽利率; 并且大写收入(由盖帽利率划分净年收入)。 
 
确定净年收入 
方法为确定净年收入是： 

> 估计潜在的总收入物产是能生产。 
> 从潜在的总收入扣除每年容限为空位因素和租汇集损失。 这个剩下的人称“有效的”总收入或调整后总收入。 
> 从调整后总收入扣除得到投资物产的净收入的估计的可能的未来年度费用操作(固定的费用、易变的费用、替换准备为大厦组分或短命的项目)。 
 
收入和费用。 半新的这项潜在的总收入是期望的未来收入。 在许多情况下，直接过去或当前收入也许是未来收入显示。 然而，信赖单独地过去或当前收入是不正确的。 使用的收入是采购员和卖主期望在改善的剩余的生产力期限期间的那个，如被调整为可预见的经济变动。 
 
收入估计。 总收入估计为所得资产是潜力或被期望的总收入从所有来源(市场租，服务，停车位费和租务和投入硬币后自动操作的设备等等)。 总收入自这个评估的日期估计。 合同租是实际的或者收缩，从物产接受的租。 市场租是物产在这个开放的市场上应该带来在评估日期的租。 租和空位因素和汇集损失根据当前市场租数据。 这位评价人在到达使用这个区域的他/她的评断在容限为空位和汇集损失。 
 
租数据从附属的物产的租日程表和租评价人的回顾在这个区域得到从相似的最近销售。 comparables的各自的公寓或单位与附属的物产比较，使用平方卧室的英尺、数字或者比较相似的项目。 它被假设管理为所有物产是充分的。 逾期养护或修理的费用是调整项目。  

市场租日程表和费用每月通常被维护。 必须转换两个成一个每年依据。 
 
费用一定是现实的。 营业费用(所有开支必要导致收入)将从有效的总收入被扣除发现净经营收入期望从物产。 这位评价人在提取必须当心费用信息从所有者的损益表作为在损益表包括的有些项目，例如必须由这位评价人忽视本金及利息支付在抵押和折旧备抵为所得税目的，作为是允许的费用项目。  

这些non-allowables也许包括娱乐费用和个人经费其他项目和资产改进开支。 因为多数损益表由会计准备为税和会计目的，评价人必须通常重建他们适当地展望年度费用。 
 
费用通常分类为是下列之一： 

> 固定的费用。 这些每年年年招致与较少变动。 他们将被支付是否物产充分地被占领。 这些项目包括税、保险、执照和许可证。 
> 易变的费用。 这些费用不断地招致为了维护和给服务物产。 他们根据居住的程度是易变的并且包括项目例如公共事业、管理费、管理的证券、费用，维护和修理为结构、地面和停车场维护、被收缩的服务(即，垃圾撤除)和工资单。 
> 替换准备。 这是每年容限为替换被用完的设备和建立组分，例如火炉，地毯，布，屋顶复盖物。 
 
选择盖帽利率 
这位评价人在对相似的物产的市场分析以后选择一个适当的整体资本化率(“现值”因素)。

此利率提供被投资的资本回归加上回归在这种投资)。  

利率取决于投资者实际上将要求的回归，在他们将由这样投资之前吸引。 越伟大丢失投资的风险，高将是伴随的利率取决于市场为这样物产。

通过分析市场价，利率可以在指定时候接近。 
 
1%的变异只也许产生坚固变化按收入的大写的价值。 
 
例如，根据每年净收入$30,000和6%的资本化率，大写的物产估价是$500,000 (收入÷利率)。 大写此同样收入以7%的速率只导致值为$428,500 (环绕)。 
 
大写净每年营业收入 
以后被确定净年收入和资本化率的最后一步将大写收入。 如果收入认为在永久，这也许仅仅是划分收入的数学演算由利率。 例如，有假设的永久每年净收入$30,000物产和5%的资本化率的估价是$600,000。 越低利率，越伟大估价和越伟大投资的假设的证券。 所谓的年金表用于大写收入变化的期间的固定的期间。 
 
如陈述及早，要素在所有资本化率是向投资的回归的供应在改善到物产在他们剩余的经济寿命期间。 这也许称分期偿还的这样投资。 它也许为由直线贬值提供，每年恢复一个确定总和为估计的几年的期间是改善的经济寿命，在哪时刻的结尾改善的费用将被累积。 它也许为由其他方法也提供，例如建立“偿债基金”或下降的平衡贬值。 这些是专业评价人使用的技术上的程序。 

收入方法申请了 

使用收入方法，使用讨论的做法，这二个例子为发现估计价值。 
1. 多少应该投资者薪水为一个10个单位公寓， 24岁，估计的公平的市场租每个单位是$500每个月。 被表明的空位因素是7%。 可接受的盖帽利率是8%。 固定的费用是： 税$3,200和保险$860。 营业费用是： 管理- $3,960; 公共事业- $1200; 废弃物移动- $600; 替换准备- $1,700。 

2. 一个小商业大厦年年有租金收益$27,650并且遭受空位或汇集损失5%。 费用包括： 税$3,780; 公共事业$850; 屋顶储备$1,500; 保险$1,100; 维护$2,000; 重漆和装置储备$500; 并且管理$2,000。 评价人发现相似的物产有盖帽利率范围从8.75%到9.37%。 基于此市场数据这位评价人为附属的物产9%选择一个被表明的整体资本化率。 使用收入方法，什么是物产的被表明的价值？ 

残余的技术 

假设空置土地回归净收入$6000一年和可适用的利率为不动产的此类型是7%。 使用收入方法，物产有值为$85,715 ($6,000 ÷ .07)。 
 
然而，收入从改善的物产是土地建筑的贡献的结果。 大厦限制了经济寿命，并且必须夺回他们的价值在他们剩余的经济寿命。 收入可归咎于土地被视为永久。 
 
有大写收入的三个方法从改善的物产。 他们是每“残余的技术”，因为资本化被申请于残余的(残余或未知)净收入可归咎于整体上物产，于这个大厦，或者于土地。 这个适当的技术根据市场数据将被选择。 同一个净收入形象在所有三个方法申请。  

物产残余技术 
这是大写净收入最简单的方法从改善的物产，因为物产被重视作为一个单一单元(半新土地和改善的价值什么时候不可以独立地估计)。 物产的总净收入大写直接地以从市场数据开发的整体利率，比较相似的收入导致也是相似的就象净收入估计的物产。  

例子。 从不动产创造的净收入年年是$32,000，并且从市场数据方法挑选的整体盖帽利率是9%。 什么是物产的价值？ 

> 收入÷利率=价值
> $32,000 ÷ .09 =价值
> 价值= $355,556 
 
修造的残余的技术 
如果土地的价值知道，并且这个大厦的价值是未知的，财产价值也许取决于大厦残余技术。 此技术分配物产的净收入到土地建筑。 这个做法是：

1. 乘已知的土地价值以可适用的利息(即，回归)利率在土地确定收入可归咎只登陆。 
2. 扣除收入对土地从总净收入确定平衡(“残滓由这个大厦代表收入可归咎的to/earned的部分的")净收入。
3. 大写大厦的收入以整体盖帽利率(利率加上夺回利率)获得这个大厦的价值。 
4. 增加这个大厦的大写的价值到土地价值到达在整体物产的价值。 
 
例子。 评价人估计一个60个单位公寓有25年估计的剩余的经济寿命。 物产的每年净收入展望在$216,000。 根据几comparables，评价人估计土地价值是$60,000，并且可适用的利率为投资物产的此类型是8%。 什么是物产的被表明的价值由收入方法？ 

土地残余技术 

如果大厦价值知道，并且土地价值是未知的，并且不可能分别地被确定，通过使用土地残余技术，物产的整体上价值也许估计。 土地残余的技术是相似的于大厦残余的技术，除了这位评价人必须首先发现收入可归咎于改善和残滓(平衡)收入是然后可归咎的于土地。 这个做法是： 

1. 乘已知的改善价值以可适用的大厦资本化率(利率加上夺回利率)确定收入可归咎于仅这个大厦。 
2. 扣除收入对这个大厦从总净收入由土地确定残滓(平衡)净收入可归咎的to/earned。 
3. 大写土地的收入以仅利率(因为夺回永久土地价值)是不必要的获得土地的价值。 
4. 增加土地的大写的价值到大厦价值到达在整体物产的价值由土地残余技术。 
 
例子。  事实和大厦残余的技术一样上面的例子。 

发现整体盖帽利率-例子 

物产为$250,000出售。 大厦价值是$190,000。 剩余的经济寿命是25年。 每年净收入从大厦是$28,000。 什么是利率为这个大厦？ 什么是整体盖帽利率？ 

出产量资本化分析 

现在首选在讨论的残余的技术以上，出产量资本化分析是转换归属的经济好处方法成现值通过打折每个被期望的好处以一个适当的产出率，或者通过开发明白地反射必需的产出率并且期望在收入和价值上的变化的一个整体资本化率，若有。 产出率是回报率在资本。 此方法模仿典型的投资者假定通过使用计算根据指定的回报率的未来经济好处的现值要求的惯例。 
 
在此分析典型地被考虑的未来经济好处是周期性现金流动和逆向。 使用的这个做法转换这些未来经济好处成现值叫打折，并且必需的回报率(或产出率)指折扣率。 这个打折的做法根据假设这个投资者在这种投资将接受充分回报率，加上被投资的回归资本。 不同于直接资本化使用市场提取的利率，回归的方法和时间在和资本是明确的在出产量资本化分析。 此估价方法在物产上可以被用于重视无条件继承的不动产兴趣，或者所有未来经济好处可以估计的所有物产利息。 
 
出产量资本化分析的最共同的形式称被打折的现金流程分析。 在此估价技术，必须估计归属的每个被期望的未来经济好处被重视的物产或物产利益。 其次，每个好处被打折到现值使用反射这种风险与这种投资相关的特征的折扣率。 此利率不直接地从销售被提取(象能一个整体资本化率)，但是必须根据市场态度和期望为回报率为相似的财产。 产出率与保险费一起本质上地包括安全，无风险的利率，对管理的增加的风险、非流动性和负担补偿这个投资者与这种具体投资相关。 在产出率包括的安全利率包括通货膨胀的预期为这种投资的被期望的条款。 这个打折的过程可以进行使用惯例和因素获得从财政表格，或者通过使用财政计算器或个人计算机。 
 
以下被打折的现金流程分析例子总结出产量资本化分析的应用到一个简单的不动产问题。 将被估价的物产预计导致一个第一年净经营收入$100,000，预计增加在每年3%在七年的保存期间。 在保存期间的结尾，它被期望物产可以为$1,000,000销售费用网被出售。 适当的产出率为此投资结束是13%。 下表显示被期望的现金流动，与现值一起每年析因和现金流动的故意的现值。

总现值： $902,339; 四舍五入到$900,000。 

使用一个财政计算器， (现值因素在此分析被计算了，但是可能从一套财政表格获得了。)