不动产评价人指南-部分9u - 5/21/2003 -专家的不动产忠告

不动产评价人指南-第9部分

典型的概述为写单身家庭的住所叙事评估报告 

A.书名页： 
1. “单身家庭的住所的市价评估以著名(地址)”。 
2. 客户的名字。 
3. 评价人的姓名和地址 

B.目录： 
1. 序言。 
2. 报告身体。 
3. 补遗部分。 

C.转送函： 
1. 日期。 
2. 收信人姓名和地址。 
3. 致敬。 
4. 授权。 
5. 此外法律描述或参考。 
6. 评估的目的，包括估计的价值的类型。 
7. 评估日期。 
8. 在页以下报告的参考，包括展览以及极限状态，析因考虑，并且辩解使用在到达在公平市价结论。 
9. 价值的估计(书面和被编号)。 
10. 评价人的证明。 
11.Signature. 

D.明显事实和结论总结： 
1. 有关信息重述要点例如价值价值估计、评估的日期，目的等等。 

E.前提部分： 
1. 对评估报告的意欲的用途的声明。 
2. 这个评估极限状态的声明，包括价值的完整定义如估计在报告。 

F.地方，城市和邻里分析： 
1. 恰当特点。 
2. 经济因素。 
3. 重大趋向。 

G.一般物产信息： 
1. 记录或法定所有人。 
2. 法律描述。 
3. 法律地址。 
4. 地点。 

H.站点分析： 
1. 小包的描述： 
a. 大小和形状。 
b. 地势和表面排水设备。 
c. 土壤包括底土(基本原理)。 
d. 通入。 
e. 环境美化等等。 
2. 街道改善和公共事业。 
3. 使用权制约和分区制。 
4. 被估计的估价和税收消息。 
5. 当前用途和伸缩性。 
6. 最高和最佳的用途。 
 
i.改善分析： 
1. 基本的描述： 
a. 建设类型和日期。 
b. 建筑形式。 
c. 房间的数字。 
2. 平方英尺区域总结： 
a. 住所。 
b. 车库。 
c. 其他结构、步行和驱动。 
3. 外部描述： 
a. 基础和亚结构。 
b. 外部治疗。 
c. 屋顶设计和盖子。 
d. 门廊。 
4. 内部描述： 
a. 室描述(空间分配地段; 地板、墙壁和天花板结束; 修造ins和装置)。 
5. 机械设备： 
a. 热化和空调。 
b. 电。 
c. 混杂-垃圾处置等等。 
6. 混杂改善： 
a. 附属建筑。 
b. 露台和步行。 
c. 环境美化。 

J.分析和估价： 
1. 问题的声明。 
2. 评估方法。 
3. 调查。 

K.土地价值的估计： 
1. 由市场数据方法。 
2. 由销售抽象。 
3. 经济方法： 
a. 作为年收入分类的百分比。 
b. 作为总财产价值的百分比。 
4. 各种各样的方法的和解。 
5. 土地价值的最后的估计。 

L. 费用方法： 
1. 再生产成本估计： 
a. 辩解。 
2. 累积贬值的估计： 
a. 物理恶化与辩解： 可医治和无可救药。 
b. 功能废弃与辩解： 可医治和无可救药。 
3. 经济废弃与辩解。 
4. 贬值的再生产成本。 
5. 估计的土地价值的加法。 
6. 费用方法表示的价值。 

M. 市场数据方法： 
1. 市场数据表达包括来源和证明的声明： a.恰当数据总结(销售和目录)。 
2. 对市场数据的分析： 
a. 调整因素。 
3. 被调整的市场数据因素的应用： 
a. 比较由各种各样的公分母： 即，售价比与生存区域; 比率售价到房间的数字。 
b. 直接物产比较。 
4. 征兆的和解使用可靠性系数。 
5. 市场数据方法表示的价值。 

N. 收入方法： 
1. 很少使用在对单身家庭的住宅物产的分析。 
2. 邻里有正当理由的总租乘算器。 
3. 有正当理由的公平的出租估计为主题。 
4. 被表明的价值由收入方法。 

O.关于价值估计的和解和讨论： 
1. 三种不同方法估计的州价值。 
2. 分析： 
a. 不是少校，但是独家新闻，接近那的重量： 
>> 是最密切相关到这个评估的目的; 
>> 为有关的物产分类是最适当的; 
>> 有最了不起的相当数量支持的数据; 
>> 最准确地反射典型的采购员态度; 并且 
>> 对当前趋向是最敏感的。 
3. 州最后的价值结论： 
a. 建议的任意分离： 
>> 土地; 并且 
>> 改善。 

P.补遗部分： 
1. 市场数据。 
2. 市场数据映射。 
3. 剧情、地图、图片，图，统计和事实数据和价值估计有关和必要作为在报告身体没包括的附属证据。 

Q.评价人的资格。  

结论 
在结束此信息关于概念，估价和评估技术，让我们挥动三面警告旗子。 它将注意到，有在估价和估价之间的微妙的区别。 一个是更加宽广的，倾向于是经济在起源并且强调理论; 后者更提到实践、方法和技术。 其次，任何人可能做评估，甚而位置人，但是评估报告的价值取决于人的经验、知识、资格和动机在它之后。 终于，让我们不由所有宽广的声明欺骗估价是精密科学。 它是科学象其他社会科学中的任一门，但是人们和物产不可能估价与数学和物理学和准确性到达的精确性。 

另外的实践问题 

下列是一些另外的实践问题用建议的解答。 
 
运用收入(资本化)方法 
1. 50个单位公寓和全部被估价。 30个两卧室的单位为$600租赁，并且20个一间房的单位为$475租赁月度，租与市场租是可比较的在这个区域。 空位和汇集损失估计有5%潜在的总收入。 停车处结构和洗衣店设施贡献另外的估计的$1,200收入每个月。 什么是物产的(土地建筑)共计估计的每年有效的总收入？ 

2. 所有者的损益表显示以下年度费用：

在重建所有者的声明以后(确定适当的允许的费用项目)，什么是物产的每年估计的净收入？

3. 这位评价人确定了一个适当的资本化率为上述物产是9.5%。 什么是估计的财产价值？
解答：

$263,380净收入÷ .095盖帽利率= $2,772,421估计财产价值。 
 
4. 假设物产的净收入只是$189,000，并且相似的物产被重视在$1,929,000。 什么是被表明的整体盖帽利率？
解答： 

$189,000 (收入) ÷ $1,925,000 (价值) = 9.8%整体盖帽利率。 

5. 根据比较销售技术给出， ：

什么是被表明的利率为物产？

6A. 修造的残余的技术问题(已知的土地价值; 大厦价值未知数。)  

什么是(1)大厦价值和(2)财产价值？

6B. 土地残余的技术问题(已知的大厦价值; 土地价值未知数。) 假设图和上述一样在大厦残余的技术问题，除了修造的价值是$88,700，并且土地价值是未知的。

什么是(1)土地价值和(2)财产价值？

7A. 假设，比较在邻里租显示可比较的单身家庭的房子为大约$380每个月并且为平均$45,600出售。 什么是被表明的总租乘算器为附属的物产在此邻里？ 
解答：

惯例： 售价÷总月租=总租乘算器 

所以， $45,600 ÷ $380 = 120 

总租乘算器是120 
 
7B. 假设，当与其他租务比较，上述物产丢失了$24每项月租金收益由于贫穷的厨房地点。 什么是估计的贬值可归咎于无可救药的功能废弃？ 
解答：

120 x $24 = $2,880