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要求不动产时间- 2004年6月11日
由彼得・ G.米勒
问题： 买家的代理能代表同时寻找同一物产的二位采购员？ 我的代理最近投下了我作为他的客户，当我要求他为房子写提议哪些也是利益对他的另一个客户。 作为我的代理在我的提议之前，他知道所有我的弱点和力量作为买家为那物产、我的出价和我是愿意支付那物产甚而的最高价。 即然他通过投下我代表另一个客户，我将是在非常不利的位置。 有没有我可以做的任何？ 答复： 在大多数情况下经纪作为一个代理为另一个党。 作为代理，经纪有某些义务服务“大师”。 如果有二位大师，并且两个想要同一物产，它是这个经纪和客户把困难的困惑的平原。 在理论，经纪可能作为“双重代理”和代表两位采购员。 这将要求两个买家允许并且声明的分类。 然而，这个原因您雇用了经纪是得到他们的表示法的单一和未稀释的好处的一个买家，事不可能对双重代办处。 什么？ 买家佣金协定可能包含在潜力或实际冲突情况下在买家客户之中，允许这个经纪结束这个关系和放弃所有费的一个条目。 然而，这样条目不可能删掉经纪的知识。 由于知识因素，有被做的论据这个经纪应该放弃两个客户，并且每个客户应该然后保留一个新的经纪。 这意味着经纪的工作的价值与两个客户将丧失，而且两个客户处于不利地位不会是在这个讲价的过程中。 有关细节，与专门研究不动产事态的一位地方律师讲话。 问题： 我购买了我的父亲的家从我的兄弟姐妹。 这种行为总计我们的名字，并且我的兄弟姐妹中的每一签署了产权转让契约。 我在单独我的名字未记录一种新的行为。 我决定出售物产。 我应该在安置物产之前归档一种新的行为在我的名字在这个市场，或者我可以出售它与产权转让契约作为归属证明？ 并且，我转移这种行为入我的名字没有律师是否是可能的？ 我怎么去它？ 答复： 当您出售物产这个买家和买家的贷款人将想要保证他们接受有销路和可以接受保险的标题。 这意味着地方物产纪录将被检查建立归属链子从物产首先输入纪录直到今天的时间。 它在您的利息更新物产纪录显示您的主权认领。 此需要是复杂或昂贵的 -- 并且它更加便宜有律师它然后纠正整理未来问题。 至于产权转让契约，保证是重要的他们在提供物产之前在您的司法遇见所有法律测试待售。 问题： 以我所见在一个特定区域确定特定物产的转售价值的唯一最大的因素是这个市场。 例如，六个月前家在$150s停留在市场上超过60天和出售的我的邻里，最好。 今天他们在市场上少于30天并且出售在$180s。 所有家全部实际上相同在颜色，样式，楼面布置图和在一到五年以前在年龄仅变化。 实际上，会什么作用一个房子绘一种奇怪的颜色或不缜密被维护有在其他家在街道或在这个邻里？ 答复： 有很多逻辑对什么您建议，是最近和可比较的销售影响住房价格强大。 那说，这个问题不是那么直接的。 在不动产，所有家是独特的。 他们也许是相似的，他们也许是完全相同的，但是为一个原因或别的他们也是所有不同的，但愿，因为每全部是特别的。 在一个地方市场上象家将倾向于在特定卖点附近成群。 一个房子有一个坏油漆工作可能不会影响这个市场的一般动量。 然而，一个坏油漆工作肯定将冲击财产所有人用二种方式： 首先，这个家可能花费很多时间对出售 -- 当象家在更好的情况是可利用的时，为什么买一个家与糟糕的油漆工作或维修不足？ 它也许为较少出售也的这手段。 其次，出版售价可能不反射所有交易细节。 在这种情况下，恶劣的情况也许意味这个家有x美元的明显的售价，但是这位卖主实际上同意也相信这个买家为修理，解决，点，新的装置，装饰或结束的什么销售。 实际上，这个价格由让步的价值打折 -- 事不可看见在公开纪录，而且非常可看见根据解决支票。 问题： 我们的公寓房协会委员会采访预期候选人处理物产与125个单位。 它决定费用是聘用的太多物产管理公司。 这个委员会然后给了经理的位置一位前委员会总统。 我开展了阐明的一些研究，道具员必须被准许。 我采取了此对这个委员会，并且他们通过派遣这位经理回复了到学校获得这个执照。 我们的社区支付了教育和检查。 我们未曾被通报直到在这个事实之后。 我的问题是这位经理是低估所有关心所有者有关于这个方式此经理把柄他的位置和当局总统的一个好朋友。 这利害冲突？ 答复： 公寓房协会需要一位被准许的经理。 它雇用了一名前官员并且支付了他的licensure费用。 它在这个社区现在有比管理公司，生活熟悉完全地物产，代表低价的一位经理和被准许。 为什么是它奇怪的或discomforting那是活跃的在这个协会公寓房社区的二名成员是否是朋友？ 这个社区是否由有更好会为服务互相烦恶的人？ 公寓房社区的本质是他们或多或少反射成员利息。 在这个社区范围内可能是关于不同的问题的争执和论据，但是那是，因为民主倾向于是杂乱的。 没人一直得到什么他们想要。 在这种情况下这个委员会听您，并且这个社区现在有一位被准许的经理 -- 一个敏感委员会的证据。 疑义，如果其他欧洲共同体章程被提您不可能传达这个问题对这个委员会和他们将给予这个问题这样考虑象可以该当。
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