要求不动产时间- 2005年4月15日
由彼得・ G.米勒
问题： 我在是$4,000在市价之下的物产给予了一个条件，因为这个家有水问题这位卖主不是愿意固定。 我们叫并且找到会解决水问题为$3,000的承包商。 我递交了表明的提议我将解决这个问题。 我知道的下件事，这个经纪说他在物产接受了另一个提议。 我有经纪人事务所和在这个家询问的数我的朋友电话。 他们能预定任命看这个家。 他们告诉有一个提议在家与48小时条目。 一个朋友在这个房子被告诉投入出价，并且它自动地踢其他提供。 我叫我的经纪并且解释了什么我发现了。 我们递交了另一个提议，现在仅$2,000在市价之下和再表明我们会解决水问题我们自己。 即然卖主的经纪counteroffered表明我们必须同意放弃我们的权利到三张相同和二张相同的牌检查。 这个问题是我真正地想要此家。 我能做什么? 答复： 它是可理解的您强烈感觉关于这个房子。 那说，我们看什么您看见了。 - 您原始的出价在这个房子比“市价是$4,000”。 简单地“市价”是一个无定论的数字。 这位卖主没有义务接受这样出价。
- 卖主的经纪透露物产有水损伤。 那是要做的适当的事。
- 由于水损伤，卖主的要价说不定已经反射被察觉的折扣。
- 有一个意外提议在物产与48小时踢球出界条目。 这意味着物产未被出售，因为也许有未满意某一排序的意外情况。 这个意外协议可能说，如果另一个提议进来，第一位投标者将有48个小时去除所有意外情况和通过连同购买，否则这位卖主能接受一个备用提议。
- 由于物产最后未被出售，它将被销售对其他预期客户，是什么您的朋友发现了。
- 您在物产给予了第二个条件。 象一个，这位卖主没有被强制接受。 您可能给予其他条件。
和您喜欢此物产一样多，您必须想知道它是否值得购买以卖主的要价，并且它是否在您的偏爱放弃家庭检查。 卖主有权利做他们的要求 -- 并且如此做买家。 要购买家没有结构检查令人满意对您，当有水问题时也许在将来意味大修理票据 -- 以少许机会为依赖反对卖主。 问题： 我们买了房子为$160,000。 如果我们为$220,000出售，它是否是平直的$60,000赢利？ 或者它是否事关这个房子现在是无抵押？ 由我的演算，在校长和它采取我们支付它的所有利息之间我们投入了在前七年期间，我们实际上花费了大约$210,000。 被考虑到的这然后说，那我们的获取是$10,000 ？ 因此，这里这个问题是： 利息支付是否计算入资本收益演算？ 答复： 首先，您在七年支付了抵押 -- 那是伟大的。 概括地说，购买价与家的费用是相等的加上闭合值的在您的归属期间做的费用和资产改进。 售价与物产的售价是相等的较少营销和闭合值的费用。 因而您可能支付超过$160,000获取物产和“为少于$220,000大概出售”。 债务不是一个资本收益问题。 不重要，如果您为现金或财务买，或者，如果您在抵押欠，当您出售或不欠时。 您付的利息是潜在地一被分条列述的扣除在您的归属期间的期间，但是它不是因素，当确定资本收益时。 有关细节，看联邦税务局出版物523 ： “出售您的家”和与税讲话赞成。 问题： 我们购买了我们的家与分期付款合同。 在这个合同之后被支付了，我们将接受产权保险和一种自由和清楚的保单行为。 我们接受了一项保单行为和贷款人的产权保险政策。 当我们的物产被发现侵犯入一条公开路我们学会未曾给我们所有者的产权保险政策。 我们可以做什么？ 现在我们是未保险和没有一个合法的标题对我们的物产。 我们将必须花费数以万计美元辩护物产。 我们可以做什么？ 答复： 您接受了一项产权保险政策。 “贷款人”政策意味着有覆盖面由抵押决定的价值。 “所有者”政策在要求的情况下意味那，您被保护由购买价决定的价值(虽然一些标题政策也有通货膨胀条目)。 至于侵犯，如果您为是“开放的几年的一定数量有些使用别人的物产，臭名远扬，有害和连续”土地也许实际上属于您。 然而，因为您的侵犯有关公共资产，您附近的友好的政府能总是谴责土地的部分为其使用以交换公平的报偿。 它可能做此是否有侵犯。 您被禁止使用或者出售物产或任何部分的它？ 贷款人拒绝提供贷款？ 它是可能的您有好，有销路和可以接受保险的标题，因为这位卖主能提供产权保险并且侵犯不是一个现实的问题。 为具体，坐下与一个不动产律师或法律诊所并且安排他们检查您的标题。 问题： 五年前我在压力下出售由于紧急回赎权的取消，我拥有的公寓房。 第一抵押权被支付了，并且间接抵押贷款人接受了少许数额。 现在，三年后，第二名贷款贷款人起诉我为$20,000赤字。 它是我的理解在关闭之时第二笔贷款充分被安定了。 他们可以迫使我支付？ 答复： 谁制定了出贷款结局与这名贷款人 -- 您或买家？ 谁说它被支付了？ 您是否让一位律师在签字之前回顾文书工作？ 由于您被起诉您没有选择： 采取律师从关闭和销售协定并且有它读的文书工作。 如果闭合值的文书工作说所有被原谅，则您应该是好的。 它也许是这名贷款人丢失了文件或犯了错误。 然而，什么您这里有是“短的”销售和没有理由期待贷款人欢悦和高兴地将给$20,000。 这名贷款人是否有权利起诉是文书工作将确定的事。 问题： 多少个出租的房地产允许为了个体能要求贬值？ 答复： 必须贬值用于商业的每物产或导致收入。 有关细节，看联邦税务局出版物946 ： “如何贬值物产”。 问题： 我们由我们自己出售物产。 我们有一个合同和储蓄。 因为没有介入的房地产经纪人，拿着这份信托财产？ 买家行动怯懦，并且我们认为他们也许取消。 我们应该在二个星期安定。 答复： 在一种典型的交易，买家的储蓄在目录经纪建立的“信托财产” (信任)帐户安置。 金钱不可能被取消没有两个党书面当局。 怎么销售协定说储蓄被处理的它？ 否则，它也许有道理建立一个有条件交付契约帐户与要求两个党署名的银行，在可以取消之前金钱。 然而，如果您有一个合法的销售协定，除储蓄问题之外，怎么能买家变得“怯懦”并且取消？ 如果没存款对此点，买家的支票能被停止？ 不动产交易变得逐渐复杂化。 为此 -- 并且由于您的经验 -- 您最好通过坐下为服务与一位地方专家。
此专栏被设计关于报道的事项提供准确和权威的信息。 它使成为可利用对理解这位作者和这位出版者没有订婚翻译法律，认为，或者其他专业服务。 如果需要法律帮助或其他专家帮助，应该寻找一个能干行家的服务。 | 
