要求不动产时间2007年2月16日 由彼得・ G.米勒
问题： 我与我的妻子在洛杉矶居住，并且我们当前租赁。 我们希望买房子，但是不知道得到的什么贷款 -- 30年的固定或利息只抵押。 我妻子和我现在赢得大约$110,000一年，并且我们期待我们的收入将继续年年增加大约$10,000以后五年。 我应该应该得到什么贷款并且我考虑公寓房？ 答复： 贷款是最佳在您的情况的问题与您的个人财务和特选关连。 除收入之外，您需要考虑债务、信用状况、储款等等。 为具体您最好通过与他们感到的几名贷款人联系看哪些为服务项目为您的需要是正确的。 至于是否或不是您应该考虑公寓房，那是个人偏爱和地方市场选择的问题。 在这种情况下您应该与几个地方经纪讲话，发现您喜欢并且订婚他或她作为买家经纪的一。 问题： 在1985我的母亲被过户对我一些土地与海洋正面，通过产权转让契约。 1985年价值是大约$30,000到$40,000。 意向总是我某时会过户此土地回到她在将来。 我相信她过户此物产对我的原因是，因为我的父亲有财政困难。 我不相信她归档了赠与税回归。 她现在问我过户此土地 -- 现在相当大约$500,000价值 -- 回到她。 重要地，我净值井目前超出这个联邦免税极限，并且我的律师阐明，这将触发可能的大赠与税对我的庄园如果某事发生在我身上(结合50% +/- (联邦和州)价值)。 我的母亲的律师，在另一只手，说将没有赠与税对我的庄园任何， 1985年作为他原因有一个口头信任委托人关系(笔记 -- 没有在任何时候任何地方书面的信任委托人关系)。 我的律师阐明，信任委托人关系必须在文字，或者联邦税务局将认为此一件礼物和可征税对我的庄园。 从我的读书 -- 并且从匿名讨论与各种各样的联邦税务局官员(1-800条热线) -- 看起来我的律师是正确的由于，如果我过户了此土地回到它将被认为礼物，可能将创造非常大赠与税对我的庄园的我的母亲。 因此，主要问题是 -- I最好怎么让归属进入我的母亲的名字，无需创造潜在的大财政困难对我家？ 我的律师建议我们创造我的母亲可能然后控制的信任，但是我的母亲的法律顾问反对此想法，因为他说我可以过户土地对我的母亲，不用任何赠与税，因此信任不是需要的也没有担保。 您的想法？ 感谢非常您的时间，作为此成为了一个大家庭问题。 答复： 您有决斗的权威与矛盾的忠告。 而不是推测谁的尝试是不错，或许接受不同的方法是最佳的。 首先，在得到以后只使用产权转让契约是重要的法律和税忠告。 物产容易的调动20年前现在转变了成可能被避免了的可观的财政负担。 其次，如果赠与税形式在调动之时，被归档了您需要肯定发现。 联邦税务局可能有电子拷贝的这样文件。 此形式，如果归档，将帮助建立购置价值为物产。 第三，除礼物和财产税之外，怎么样不动产往国外汇款税？ 是它可能转移物产以交换“好考虑; ”即爱和喜爱。 第四，您需要考虑您的要土地的母亲的原因返回： 她是否想要开发它？ 出售它？ 给它别人？ 您有造成她再想要标题的争执？ 换句话说，您是否为什么需要给它？ 物产是否是或不是礼物，它不应该单独触发赠与税，因为价值在$1百万以下。 或许，但是您的藏品是这样礼物和财产税是关心。 当财产税豁免增加时，顺从此问题直到2009年是否是可能的？ 那年，假设在税法上的变化，联邦税务局不说“为赠与税目的在年2009统一的信用是$345,800，可适用的排除数额是$1,000,000。 为财产税目的在年2009统一的信用是$1,455,800，并且可适用的排除数额是$3,500,000”。 此增量是否将解决您的税问题？ 而不是给您的母亲土地，有没有一个较低花费的选择？ 例如，它是否将有任何道理提供经费给物产和给她买她可能根据终身产权使用的一个海滩前的公寓房？ 在通过物产的她充分地将恢复对您。 有关关于所有选择的细节 -- 并且我后悔说此 -- 与适当的法律和税务局讲话。 问题： I拥有我在同一个家庭之内付现金的地片，因为它未probated和分裂了归属。 长的故事短小， 100%兴趣在那土地上审阅遗嘱的认证，并且我购买了土地自由和清楚与现金。 现在我希望在土地去掉协定抵押，但是没人想要接触这个成交，因为他们或者标记它“重新贷款” (即使没有抵押)或现金交易，我猜测是技术上正确的。 有没有一个容易的过程为疏远从土地，以便我可以转过来和根据更加常规的协议(即二个区别个体之间的一个空置土地合同再再买它) ？ 换句话说，我放弃权利土地对我的伯父乔，我反之从他买回它根据合同和在一笔常规空地贷款(抵押)之下。 我假设乔伯父会被暴露在资本收益，除非整体交易得到了零。 如果那帮助，我的结尾的游戏是开发三栋连栋房屋在物产，那么那里在将来将是一家有限责任公司。 答复： 物产重新贷款，也就是说您寻找替换财务; 即替换什么的财务在或现在不在那里。 并且是，什么您寻找是现金重新贷款，因为您是，在所有以后，去掉现金。 一部分的这里这个问题是您实际上没有继承物产。 其他亲戚是在意志，因此在纸您是买家。 如果您最近买了物产那么许多贷款人将避开远离财务，直到归属是更加经验丰富的，并且甚而许多在贷款过程中然后将想要第二个评估或更多证明。 什么是土地价值？ 它也许是物产的价值是不足支持您寻找的抵押。 怎么样您的收入和信用？ 至于产权转让契约，土地合同和这样，贷款人将看物产的标题历史，并且许多将下降这笔贷款，如果他们看匆匆制成的劣品交易连续。 他们的忧虑： 导致膨胀的价值的翻转。 可能什么您需要是开发连栋房屋的财务。 您有产权在土地，并且贷款人也许是愿意举起获利画，当您与建造者一起使用。 或者，建立的建造者与现金或信用在买或optioning物产上可以有兴趣 -- 从而储蓄很多quitclaiming，是可能的对难受贷款人的土地收缩和其他战略。 问题： 我听见关于资本收益征税的不同的帐户。 I拥有二物产，一是我的主要住所，其他是以前是我的主要住所的一个出租单位。 我多久必须拥有和居住，这些物产中的每一在资本收益豁免合格？ 我听见夫妇事。 - 物产必须是您的主要住所二年避免资本收益。
- 您必须拥有您的物产五年，它是您的主要住所为二那些五年。
我居住在我的当前地址二年此4月(这未曾是“投资物产”)。 我在我的“投资”物产居住为一年半，在移动之前。 我是否设法确定我可以移动回到我的投资(在出售以后主要)六个月在出售之前，因此我可以在豁免合格。 答复： 您的二点是正确的。 您能有在某种状况下可能合格作为一个头等住所的一个出租的房地产，然而只有局限例如一合格的销售每二年。 “排除获取”，联邦税务局说， “纳税人必须两自己和使用这个家作为一个主要住所为二五年在销售之前。 归属和用途期间不需要是一致的。 二年也许包括24个充分的月或730天。 短的离开，例如一次暑假，算作是使用期，但是更长的断裂，例如一年的休假年，不。 这个纳税人在二年期间被出售的另一个家不能也排除了获取在当前销售之前”。 为具体，请看见税专家。 更正 在专栏奔跑1月19日应该改变了这项条款“用于读者问题”的征用权到“相反占有权”在我的编辑过程中。 下面问与答，这次与适当的表示。 问题： 我们购买了几英亩一个月前，并且某些英亩被操刀。 我们现在发现某一物产不是我们的，但是被操刀入我们的围场。 原始的所有者没有照料物产。 物产正在考虑中也有一次看来是某人的讨论会的一个小大厦。 因为它被挂锁，我们不得以进入对它的。 我们可以获得头衔对此土地通过相反占有权？ 答复： 相反占有权典型地意味着公开使用了物产，臭名远扬和连续地在特定时期，说10或20年。 有照料物产，半新这个大厦或做某事的原始的所有者建议您大概会有一个更好的要求的持续使用。 为具体在您的司法，与一位地方不动产律师讲话。
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