> 专栏作家要求不动产时间
要求不动产时间- 2004年3月19日
由彼得・ G.米勒
问题： I拥有公寓房。 1994年有偿的$130K。 我仍然欠$90K。 公寓房相同现在开采为$279K出售。 但是，如果我仅仅出售得收割赢利，我只能买另一个公寓房象。 这里谦虚房子是$350K。 (我做$50K/year，并且培养在将来不会是。) 我在2014年计划退休在年龄67，因此我每个月支付另外的校长($200)是抵押任意由中间2013。 (利率是8% -- 高，我知道，但是我没有想支付$2-3K被引述的refi费，并且计算的$200额外校长每个月有同一个作用。) 我非常希望搬入房子。 我有猫和狗并且想要从事园艺。 忠告？ 答复： 与其他贷款人请讲话 -- 您可以能对refi，无需支付数以万计美元在关闭。 因为这书面财务是可利用的在5.5%没有闭合值的费用。 因为这名贷款人支付这样事象标题搜寻、解决费等等，利率是一种接触在这个市场之上。 没有增加债务，主要数额承担闭合值的费用。 在关闭您会有费用为信托财产储备，但是不是这笔贷款。 一般来说， $90,000在8%在30年期间给月度费用的$660为本利。 您也有费用为财产税、财产保险和公寓房费 -- 最后项目典型地不会是费用为一套独立的住宅。 如果您为$275,000出售您会捕网大约$160,000 ($275,000 $90,000 = $185,000。 较少费用为行销和结束将留下$160,000或更多)。 如果您为$350,000买了，并且被放下的$160,000您的抵押是$190,000。 在5.5%您的费用为本利是$1,079。 给出您的经常开支， $660和您的先付， $200，它将花费您另外$220每个月为本利 -- 在更大的税注销之前和没有公寓房费。 它是可能的，当所有被考虑时您的实际现金花费了，在税也许不不同跟之后什么您现在支付。 抓住是您不可以想要承担一笔新的贷款与30年的条款。 在那个案件，与对“一个价格”重新贷款为这个公寓房的贷款人讲话 -- 您可以能使您的月度付款降低为本利从$660到$511 -- 意味那里是可能去先付，如果允许，不用惩罚的另外$150。 并且，不用现金花费在关闭。 问题： 我是一个新的委员会委员在我的合作社。 我们的一名股东默认了，并且他的公寓被出售在拍卖为1/3市价。 这个买家拥有不动产公司和付现金这栋公寓。 我们(委员会委员)怀疑这个买家将扭转并且转售这栋公寓。 这个委员会能否拒绝他，根据我们在这个合作社正在寻找所有者居住，并且那此物产不是为投资意图？ 我们的产权租赁不包含什么关于此异常情况。 答复： 所有不动产是，到某一程度，投资。 这个买家说不定移动。 小屋委员会历史上掌握了极大的大权，并且一个主要理由接受或废弃物买家是保证这种财政福利所有所有者。 在这种情况下这个问题是单位所有者在抵押默认了。 这名贷款人有权利恢复它是产权通过回赎权的取消行动。 这个委员会，就此可能为这个单位出了价在这次拍卖然后转售了它。 或者，如果这个所有者是在破产，法官可能不接受拍卖结果，因为更多可能为物产获得。 它也许是可能的某人将给一个更好的提议对这位法官。 这样事发生。 它是到出售单位的小屋的好处为这个最高价格 -- 那为所有所有者是好。 在这种情况下，买家做了得很多。 这个买家是经纪或不是经纪不是问题。 这个买家应该根据出现与其他采购员的同样标准被对待。 如果这个经纪卖空以一个更高的价，则这个委员会通过保证看涨的行情完成了一项主要任务为单位。 实际上，想要迅速转售大家要的新所有者将帮助小屋得到这个结果。 或者，这个委员会可能拒绝接受这个买家。 这离开仍然将被出售的单位，一名贷款人与不满意的要求，丢失一个好市场机会和即将到来的堆的可能性法案的买家的问题。 如果那是他们的计划，所有在所有，这种最便宜和最佳的解答说不定是让这个买家购买这个单位和转售它。 问题： 我的女儿调查第一次购买一个新的家。 她被告诉她需要使用“浮动利率”，与“锁着的利率相对”。 我感到这不会是这个最佳的选择，因为，如果利率增加，如此会她的房屋付款。 您是否知道她为什么会被告诉使用浮动利率的另一个选择？ 答复： 通常需要几个星期在您申请贷款的时间之间，并且抵押关闭。 在此期间利率也许上涨，下跌或者停留同样。 如果您“在利率锁”在应用它意味您肯定获得那利率关闭，如果您的贷款是批准的。 然而，如果您认为利率也许去更低，然后您可以想要让利率“浮游物”和接受任何利率是那里您去安定这笔贷款。 有时，贷款人允许借户锁在应用和在关闭之前重新锁上一次。 如果您是难受的与贷款人的建议，则与其他贷款人讲话在选择抵押之前。 让其中每一解释他们的锁政策，并且您为什么应该此时锁或漂浮。 肯定“锁”适用于利率和所有贷款折扣费(点)并且/或者首期费。 看年百分率 (APR)为每笔贷款。 问题： 当我搬入我的社区与宠物，篱芭四英尺高可能修造，有例外，当安全是问题时。 搬入这个社区，知道我有一160 lb。 狗，操刀要求被考虑了。 因为六英尺篱芭允许，适当的遏制为我的宠物不是问题，做我的决定一负责任一个。 现在有努力限制篱芭到四英尺。 居住在一个角落暴露人在我的宠物。 我什么例外或求助作为此协会的成员？ 答复： 询问grandfathered根据这个老标准 -- 并且解释您将支付篱芭。 如果那没有道理，则讨论什么责任保险这个协会有如果狗咬伤一些，因为它不可能适当地包含。 请求在保险责任范围的增量由所有协会成员支付 -- 慎密假设的那这个协会在关于一个潜在问题的通知。 这是案件，人们应该使用常识 -- 您买了在一定条件下，并且改变那些情况不必要地增加协会的责任。 如果这个协会要，它可能说(在您的篱芭被修造)之后六英尺篱芭从这点转发不会允许。
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