| 要求不动产时间- 2006年5月19日 由彼得・ G.米勒
问题： 我准备好购买一个新的家，并且发现出租投资(四他们)在我的信用报告驾驶我的比分低落。 什么是此的最佳出口。 我应该设定公司拿着这些公司？ 答复： 概括地说，贷款人将计数您的净租金收益的75%帮助您在财务合格。 这个问题不是您有四个出租的房地产，也许是他们不导致足够的收入。 并且，您现在有四个出租的房地产，结果，因此贷款人也许观看您作为一个职业投资者和运用更加坚韧的资格标准。 问题： 我买了是代理欠的和有问题自那以后的房子。 我决定在一年以后出售和发现一个主要基础瑕疵。 欠这个家挣很多金钱的代理，但是只透露有少许水在这间地下室由于极端大雨，并且一次只发生。 我移动了，并且两三周我的娱乐室以后有很多水。 我发现我不知道在那里的屋子和它是充分的破烂物，并且水进来。 我拍了相片并且送了他们到代理的经纪，并且她支付安排它被清除，并且我解决了水问题。 热水加热器是，并且我修理了它。 因为未适当地，安装它车库门有问题。 我现在有下水道问题、基础问题和其他事名单。 我没有它被检查，因为我买它从经纪，并且它有一张家庭保单。 我能做什么? 答复： 卖主有权利最大化价格。 那不是问题。 并且，热水加热器可以在任何时候去，因此也不是一个问题与卖主。 并且，家可以被出售“和”，以便可以是因素。 您是买家并且有义务保护您的利益。 您能通过采取这样步骤象聘用的审查员，要求产权保险和使用买家经纪做那。 那说，出售他们自己的物产的经纪将有问题，如果瑕疵被找到 -- 甚至宣称 -- 除非买家付得起独立检查的好处并且分离表示法。 这个想法应该是，如果您是出售您自己的物产的持牌人您应该确定这个买家在您不依靠您对于信息或受抚养者为忠告。 如果什么您说是正确的，则，您可以要的买家问这个经纪是否希望进行修理，补偿您，买回这个家或由销售弥补所有损失。 这些比让您雇用律师或请求不动产管理者可能是更好的选择为这个经纪调查这种交易。 假设这个经纪已经支付了一些损伤，她也许是愿意进一步去。 看见律师有关细节。 问题： 在通过前闭合值的步行我的母亲的房子买家和他们的代理要求他们打开了厨房龙头，并且水来了涌出，充斥这个厨房。 他们终于告诉了去看的我们的代理，但是真正地没有估计这个情况。 闭合值的为损伤继续和信托财产被建议了。 他们下降了这份信托财产并且请求$18,000! 它结束了我们给$10,000的那，并且我们将得到对这个房子的修理的通入和拷贝为保险目的。 现在他们不合作，并且我们希望促进此追求。 买家经纪是否是对损伤负责，因为她伴随损坏物产的买家？ 答复： 指挥水入水槽，它将无害地漏或关闭水对这个水槽甚至整个房子是否是不可能的，直到水管工可能告诉？ 想象所有情况在之下仅仅打开龙头将造成损伤入五个图的一部月桂树和强壮的电影外面在是难的。 请让一位律师要求所有修理和保险文书工作。 一旦您有全部信息估计将是更加容易的发生什么实际上。 想象也是难的什么是错误的买家经纪做了。 打开龙头是否是不合情理的？ 您的经纪是否出席了这个初排？ 问题： 目录房地产经纪人制造一个多个提议情况为了获得更高的售价为客户是否是不错的？ 有没有可能提供依赖为买家感到的消费者保护法代办处他们被欺骗了？ 怎么在“实际等待战争”做一个买家知道肯定有介入的其他提议。 答复： 这是一件复杂事情。 一方面，如果您是买家您不想要您的提议“购物”对其他想成为的买家。 您要您的出价是安静和没显露对也许出价反对您的那些人。 或者，如果您被告诉了有另一个提议结果，并且您出价更高，然后您的提议应该要求，如果您赢取您将显示最高的竞争报价的拷贝与为保密性的目的成为空白的买家的名字。 那里此方式将是另一个提议的证据。 另一个提议应该是充足的，根据协议“令人满意”对您，辩解您的提议，否则您应该能取消您的提议，不用惩罚。 末端“令人满意”更比相等或近相等的价格一个另一个提议应该意味某事。 例如，提供了安排可用其他投标者您的同样贡献、信用或者让步？ 不动产持牌人被强制保护公众以防止欺骗、误传或者不道德的实践。 如果经纪声称接受了一个或更多书面提议，当什么都不存在，或者条款被误传了的地方，应该上升这个问题与地方不动产管理者。 如果调查员证实没有选择书面出价，然后 -- 至少 -- 目录经纪应该丢失他的执照。 问题： 您是否有任何信息关于离开公寓租约？ 如果您买家，您能否离开您的租约，不用任何惩罚？ 我的丈夫在经验丰富…那帮助我们根本会离开这份租约？ 答复： 我们不同地看此。 说您的租约是，直到9月，但是财产所有人可能现在出租地方为一额外$200更每个月。 可以开除您，即使您没有替换地址？ 租约的想法是保护两个党。 您想要公寓在特定费用为一定数量时间，并且房东想要收入一条确定的小河。 这个最佳的方式处理此将去房东，解释什么您想要做，并且提供帮助再让物产 -- 保持这个地方好，可能支付某一广告等等。 这里打赌是这个房东将是有用的。 问题： 我购买了(物产A)差不多20年前。 三年前我购买了(物产B)。 我移动了从A到B并且改变了我的宅基。 我上个月出售我的宅基物产(物产B)和移动了回到(物产A)。 我找到另一物产(物产我希望买的C)。 物产A从未建立作为一个出租的房地产(我未曾做任何东西与它)。 我希望出售(物产A)和为购买使用金钱(物产C)。 两物产未被考虑作为固定，并且轻碰，他们是两个我的家。 如果我出售(物产A)我是否会必须支付资本收益税或那里任何方式为了我能做1031交换？ 答复： 我们通过此一物产每次排序。 您在居住出售物产B在它以后为二过去五年。 它应该在合格充分的资本收益注销作为一个头等住所。 您在物产A.现在居住。 您居住那里一个月，但是您以前居住那里。 总共，您为二过去五年居住那里。 然而，您能一次只需要住宅注销每二年。 联邦税务局解释： “排除获取，纳税人必须两自己和使用这个家作为一个主要住所为二五年在销售之前。 归属和用途期间不需要是一致的。 二年也许包括24个充分的月或730天。 短的离开，例如一次暑假，算作是使用期，但是更长的断裂，例如一年的休假年，不。 这个纳税人在二年期间被出售的另一个家不能也排除了获取在当前销售之前”。 最后，有1031所得税延期交纳的交换您必须有用于商业的物产或贩卖。 在您的情况下，您有二个个人住所(物产A和B)和因而没什么贩卖。 (您可能为住所贩卖投资物产，提供这个住所然后用于商业或贸易。) 为具体，请看见税专家例如CPA，收税律师或注册的代理。 问题： 我最近考虑增加一个太阳能加热系统到我买的家。 这个太阳安置者提供了我一些信息从引述表明的赞成太阳组织的一项研究通过保存一定数量金钱每年在电费单，这个家的价值在这个市场将上升。 他们提供了此作为其中一个原因为什么太阳有利的投资。 一定，如果我想要停留长期在这个家，州刺激是有用的当谈到安装太阳。 然而，当我要求我的经纪，说服了我她的技巧和职业化，她回复她没有认为它增加了所有价值到这个家，除了它为已经是对这样安排感兴趣的那些人是有吸引力。 任何观点？ 答复： 每次能源费用攀登价值的这样系统增量。 太阳能不也许是完善的，但是它抵销对其他燃料的用途，削减电费单，并且帮助做这个国家更多能量独立。 产生足够的力量，并且您可以实际上能出售它回到地方电业。 这样系统的价值将由市场变化，但是，如果每个家在这个国家有一我们会做重大的事减少能量进口，帮助我们的国际收支，使美元更加加强和使我们较不依赖于外国。 如果太阳系为物产运作，并且您能买得起它，为它去。 它为我们全部是好和也许在将来使您的物产更加中意。 | 
