要求不动产时间- 2006年7月21日 由彼得・ G.米勒
问题： 我发现了我喜欢的一个房子，因此我叫我的经纪显示它对我。 他表示并且说，我不会得到这个房子，并且不应该安置出价对此，只有发现他以后购买它为他自己30天。 他拒绝为我写提议。 他可以做那？ 我会写提议与一个不同的经纪，如果我知道第一个不会为我写一。 他告诉了我他不会在这位卖主之前写提议一个小时开始打开出价。 写给不动产管理者是笑话。 我是否有任何其他选择？ 此人是缸。 答复： 一个不动产管理者将想知道的第一件事是您是否有任何证据支持您的指控。 象法院，管理者不罚款经纪也不暂停也不取消执照没有证据。 并且象法院，没人将想要系统，指控是相同的象判罪。 有无罪推定在我们的法律和管理系统，并且那不是笑话。 这个持牌人由您订婚作为买家经纪？ 如果是，您是“客户”，并且这个经纪被聘用了作为您的代理。 如果您是“顾客”那么这个经纪有义务相当对待您，但是未要求提供代理的受托责任。 您的状态作为客户或顾客是重要对管理者。 您是否保持和这个经纪保持联系并且传达了您的利息？ 您为什么没有去另一个经纪？ 您有一个月在这个经纪之前递交了他的提议 -- 并且是否他递交了提议您在物产可能一定出价。 我们，当然，听不到经纪的边。 他可能论证给了您第一个机会买物产，通过了对此和以后改变了主意？ 他可能问他的忠告立即地不写提议是否被误会了，并且那他仅仅建议您等待位？ 问题： 我的儿子得到了利息只贷款二年前，并且它将上升在三个月。 有没有任何那里对哪些他可以重新贷款？ 答复： 您说您的儿子有气球笔记，必须在二年以后回报整个债务，或者您说他有贷款，在前二年期间他准许付利息只付款这笔贷款然后成为一年的胳膊为抵押期的其余？ 如果您的儿子有两年的气球，与贷款人立刻讲话对替换财务 -- 否则物产可以丢失到回赎权的取消。 如果这笔贷款可以是延长的，问这名当前贷款人。 如果物产不可能重新贷款出售比安排它被阻止最好。 一旦那照料，请与美国库监督办公室联系并且问这笔贷款是否在2005年2月7日遇见在OCC的信件概述的指南对在联邦公报出版的全国贷款人。 可能，什么您的儿子有在一个初期起动期间，是允许利息只付款的30抵押，在这种情况下说二年。 这也许也是您想要重新贷款的贷款 -- 但是可能没有。 想象这笔贷款开始了二年前，并且利率是6%。 为$200,000贷款您的儿子会支付$1,000每月为利息和没什么为校长。 现在想象那在第三学年您的儿子必须做充分折旧付款，并且利率现在是6.75%。 这笔贷款有28年依然存在，因此月度费用为本利在年三是$1,326.45。 在年，如果利息水平改变，四和费用可能尔后是不同的。 这一巨大的付款增量，但是不一定供应不起。 您的儿子应该与贷款人肯定讲话对替换财务，或许一笔固定利率贷款。 因为剩余的贷款期间将回到30年，以同一6.75%利率，他的费用将下降到$1,297.20。 然而，如果利息水平进一步，上升这个实据得到一笔固定利率贷款是防止未来付款高涨。 问题： 一个长期(20+几年)房主设法出售他们的房子和发现估税员的描述错过卧室和半浴和大约500平方英尺。 这个房子未被改造并且不保持同一样它是，当被修造的60+几年前的。 当这个错误生成了，没有征兆。 邻居物产，也在60+岁，似乎有正确描述和平方英尺。 一怎么治疗这个瑕疵？ 这个房主是否是对过期税评估负责？ 情况的此类型由产权保险包括？ 因为这看来是笔误，这位科税者是否承担一些责任？ 如果这个房主在MLS列出物产，不用一个完整描述，新所有者变得对这个瑕疵负责？ 新所有者的产权保险是否将保护他们免受出现从这个瑕疵的未知的先得权？ 答复： 有成千上万物产，并且它跟随有些评估将是不精确的。 要开始，那里是关于物产或其地点的归属历史的没有问题，因而这不是一个立即产权保险问题。 并且，当前没有税务扣押权 -- 并且不也许有先得权。 这个方式解决此问题将让律师与科税者的办公室联系和解释事实和情况介入，无需透露物产的地址。 这简单地是一个错误而不是努力由这个房主掩藏改善。 并且，应该指出它这个所有者买了物产20+几年前，即使评估信息那时是不正确的。 换句话说，这个所有者和科税者的办公室真诚经营。 我的怀疑是评估办公室将改变今后和可能去在当前评估时期的这个评估，但是将没有惩罚。 附加税将反射物产的增加的价值 -- 但是有没有任何价值差别？ 如果物产当前被收税同象家附近一样那么有被做的案件实际上有二个错误 -- 使家太小和反射更大的物产的价值的税的一个不正确评估描述。 可能有过期税，但是他们可能在最后评估时期之前回去？ 可能有惩罚，但是这不是情况，所有者掩藏改善，因此惩罚似乎不太可能。 最后，如果所有者收费对于附加税他们会得到票据。 如果支付，没有先得权和因而没有标题问题。 如果未付，可能有将必须解决的先得权，在标题可能改变之前。 没有暗藏的先得权。 至于MLS目录，有笔记在透露的评论区域是适当的物产大于在税款估定显示的措施。 问题： 我是一个经纪与设法购买教会是空置几年现在的客户。 我们发现有35岁先得权在由一个私人投资者拿着的物产。 不幸地这个投资者在老人院无法沟通。 他的妻子最初说她会产生数字给律师为薪水。 在给一个口头数字以后，其中一个卖主的孩子(谁是秘书为这个教会先得权涉嫌当时付清)对数额表示怀疑。 lienholder的妻子决定她没有打算涉及它和不会给结局数额。 她说她让她的孩子决定涉及它，当她去时。 她可以扣压先得权数额？ 什么是我们的选择？ 答复： 根本有没有先得权？ 或者义务付清或它不是。 如果它被支付了应该有支票或其他纪录。 如果它不是，则lienholders有义务立刻发行债务，如果所有者准备支付它。 在这种情况下，当结局也许发生了时，回顾教会和银行纪录为期间是明智的。 如果没有可利用的纪录，则这个问题不能永恒地保持未解决。 这个问题可以通过要求强迫这个投资者提供结局信息。 债务，若有，没有被欠对这个投资者，没有这个家庭，因为义务未转移到他们通过意志，并且它可能不转移到他们。 如果这个投资者不是能干的，法院可能任命监护人或委托人解决这个问题。 有关细节，看见一位地方律师。 问题： 当做时排除在资本收益期内开始。 我们开始了我们的建设贷款大约二年前并且在大约三个月移动了前。 我们短期将转换建设贷款成长期贷款。 我知道我们需要拥有物产我们为已经明显地报道的二年。 另外，我知道有用途规则。 那用途时期是否开始，当建设贷款开始了，当我们移动了，或者，当我们转换建设贷款成长期贷款时？ 我们出售我们的其他家大约一年前并且避免了资本收益与它。 那是否影响我们能出售我们现在同一个两年的期间内的地方？ 答复： 为住宅注销的目的，这把钥匙是二年居住。 联邦税务局陈述： “排除获取，纳税人必须两自己和使用这个家作为一个主要住所为二五年在销售之前。 归属和用途期间不需要是一致的。 二年也许包括24个充分的月或730天。 短的离开，例如一次暑假，算作是使用期，但是更长的断裂，例如一年的休假年，不。 这个纳税人在二年期间被出售的另一个家不能也排除了获取在当前销售之前”。 为回答您的第二个问题，您可以一次只使用住宅注销每二年。 为具体，请看见税专家。 | 
