要求不动产时间- 2005年2月25日
由彼得・ G.米勒
问题： 我是一名海军官员在现役。 1999年我在它购买了家庭#1，居住三年，转移了到另一个州，然后租赁了物产从2002-2004。 我们购买了家庭#2，我居住最近三年。 我们为适度赢利在2004年4月出售家庭#1。 我们计划紧接着出售家庭#2此夏天由于我的部署对波斯湾和我的随后调动。 我去被迫支付资本收益税在二个家之一，因为，二个家销售是在二年内？ 答复： 首先，我们对您的服务是感恩的。 其次，有是重要的在您的情况的一些特殊规定。 通常，您在一个个人住所的销售能完全避免资本收益税通过使用物产为二过去五年。 “您遇见测试”，说联邦税务局， “如果您能表示，您在物产拥有了并且居住作为您的主要家为24个充分的月或730天(365 x 2)在五年的期间结尾期间在销售日期”。 然而，有几个例外到这个一般规则。 在他们之中： 如果您被迫使移动至少50英里为因为其他原因，一个新的工作，由于健康问题或者您可以能庇护一些或多数赢利。 并且，有特殊规定为那些在现役在军事减免税收行动2003年之下。 它提供那： “一个纳税人在合格的正式延长的义务在美国三军部队或外国服务也许暂停赛跑五年在住所的销售之前归属和使用期间的10年这样停延时间。 当工作地点至少50英里从这个住所，这申请 -- 或者，当这个人在政府住房时居住在命令之下 -- 超过90天的无限期地期间或。 此竞选，是一个选择为这个纳税人，每次只适用于一物产。 追溯自为售屋在1997年5月6日以后。 虽然纳税人只通常有三年归档被修正的回归，在2001之前出售一个住所的合格的纳税人有直到2004年11月10日，为此修正他们的回归。 军事人员和个体支持服务在战区的美国武力在期间2003年11月11日期间，通过2004年11月10日，也许有资格获得另外的时刻修正他们的回归。 修正回归的纳税人使用此供应在红色在形式1040X上边距应该投入“军事家庭减免税收行动””。
底线是这： 您在过去五年有超过二年居住与第二所住宅，那也许也是实际情形与第一物产根据购买和销售具体日期，并且您能如果需要，看到军事减免税收行动和一般例外为第一物产。 有关细节，与税专家讲话。 为总说明看联邦税务局网页与那些相关在武力。 问题： 我们的邻居有美洲叭喇。 当他割我们的草坪时，一在我们的物产来了并且设法攻击我的丈夫。 加上几乎得到的狗我的其他邻居和她的二小犬座。 我叫磅，他们说这条狗是否出发所有者的物产告诉他们，并且他们将出来。 我叫他们，当美洲叭喇几乎得到了我加上我们的县司法部门，并且什么都未完成。 我给我的参议员和州长发电子邮件。 没什么。 我不可能报复皮带法律被强制执行。 我们是祈祷的全部好阁下最后将移动他们。 我们可以做什么？ 答复： 宠物所有者有他们的动物的一个责任。 当一只可能有危险的宠物是包含的时，利益在这样事态是严肃的。 得到一台摄象机，狗的记录例子物产然后，讲话以律师看是否有地面为诉讼由您和您的邻居反对狗所有者。 然后问您是否能起诉当地政府为了不能强制执行其自己的章程。 分享您的录影与一个地方电视台也许鼓励协助从地方官员…. 问题： 我在2004年7月带来了多家庭物产。 我可以注销抵押从7月被支付I作为费用？ 这是否申请于第二所住宅或租务或者在我的情况，一所多家庭三单位住宅？ 答复： 物产为征税目的不同地被对待。 三单位物产是投资不动产。 抵押利息是归属的一费用并且通常是可推论的在被支付的该年。 利息在总共$1.1百万在个人抵押债务为第一和第二所住宅通常是可推论的。 即使您是在$1.1million极限内，然而，您的能力扣除抵押利息在一个个人住所在某一收入水平之上将逐步淘汰。 与税讲话赞成有关细节。 问题： 我调迁对另一个城市和有某一困难出售我的家。 我由关于一个租借购买协议的一个不动产投资者最近与联系为我的物产。 我会得到充分价格为我的物产，并且这个投资者会付所有贷款、税和保险费。 这个投资者会租赁这个房子对房客，并且房客，会有权利购买物产以一个具体价格。 我应该加入出租购买协议？ 答复： 您为什么需要投资者？ 如果您想要出租物产今后几年请与经纪联系并且把它被租赁。 什么是投资者投资 -- 您是多少现金得到在最前面？ 百分之十？ 百分之二十？ 物产若被出租，但是这个房客选举不买？ 为什么在售价现在锁，当家庭重视通常在全国范围内上升？ 如果物产是这样很多，这个投资者不为什么买它从您然后不租赁它？ 这个“投资者”能否分配(出售)这个合同到别人？ 您是否会接受一项惩罚？ 多少？ 如果这个投资者不付您的抵押或其他付款，什么发生？ 如果房客损坏物产，什么发生？ 如果房客在那里超过三年，什么发生在您的能力庇护资本收益税？ 如果您想要出售物产，得到一个地方经纪，定价它正确，并且它将出售。 在关闭您不会为您的兴趣在物产上得到报酬，有房客忧虑，并且您接受的金钱可以被应用于替换物产的购买。 无论如何，不首先与一位老练的不动产律师联系，不要签署租借购买协议或其他文书工作。 问题： 我丈夫和我看购买家。 I当前拥有我的家，然而我的丈夫是一个首次买家，并且我们想知道什么项目供给我们。 答复： “首次”买家的定义可能不是什么它似乎; 即有些项目定义了一个首次买家成没拥有二或三年的人而不是从未是在房地产的人。 然而，在您的情况问题是有点不同的。 您买作为丈夫的和妻子？ 您现在是所有者 -- 那是否意味你们俩共同地买可能被认为“首次”采购员？ 更加重要地，如果您买根据一个首次项目，说与抵押信贷证明(MCC财务)会您的能力出售和得到赢利是限于？ 而不是一个首次贷款项目，为什么不是规则抵押？ 有大量贷款那里与少许下来和宽宏资格标准，归属状态不是问题。
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