要求不动产时间2007年4月27日 由彼得・ G.米勒
问题： 我们当前调查出售我们的假期出租家和购买一个分数海滩前面家(1/13th份额)。 我们可以做1031交换为此物产？ 当我们是我们只允许使用什么这个家四个星期每年，会是出租要求？ 答复： 爱德・霍拉恩，一位被证明的交换专家与Realty Exchange Corporation (www.1031.us)，提议此反应： “假设，您计划出售的假期出租家合格作为1031交换被放弃的物产，您的购买1/13利益，因为替换物产不会合格。 “此的原因是联邦税务局由所有所有者考虑对物产的个人用途作为是个人用途由您。 因此，即使您租赁了物产在您的整体四个星期，积累个人用途由您的所有者使物产不合格如举行对商业或投资意图”。 对于更多信息看联邦税务局出版物527，住宅出租的房地产，并且与税专家讲话为具体。 问题： 我们列出物产片断待售。 我们是否想知道允许这个经纪代表这个买家并且我们。 此okay ？ 答复： 规则和实践由司法变化，但是用基本的术语，当您列出您的家与个体是您的代理的一名不动产经纪人时，并且您是这个客户。 因为“代理”您的经纪有某些义务对客户，义务由这项条款“煤炭”有时代表了 -- 关心、守纪、责任和忠诚。 根据地产商的全国协会，买家的2006研究和卖主表示，所有采购员的44%书面买家佣金协定，当另外20%有口头协议时。 应答者的百分之二十六没有使用买家经纪，并且11%不知道谁代表了他们，如果任何人。 实际上，有您的经纪将增加一个自由放养的买家的很可能，某人没有代表由另一个经纪。 您的经纪在这种交易能作为一个被透露的双重代理和代表两个您和您的买家。 在有些司法，经纪也许能作为”带来党，但是代表没人的“便利。 那里有大发行家与多个办公室您有时有一个代理代表卖主和别的代表买家。 因为两个代理为同一个经纪运作，双重代办处的问题出现。 因为所有者您的目标将为最高的价和最佳的条款出售物产您在您的市场上能获取此时间。 知道代办处问题是重要的，并且它是重要的您的经纪提供所有必需的透露，但是较不重要您不想要得到物产被出售。 哲学地，我在一个完善的世界会更喜欢每位卖主和每个买家中的每一位有一个分开的经纪在每种交易，但是这样标准不是实用的在今天市场。 好消息，至少，是所有采购员的44%书面买家佣金协定。 什么是实用的，并且什么在多数司法现在被允许是被透露的双重代办处或什么有时称“选定的”代办处。 因为买家和卖主本质上地有不同的议程，双重代办处代表利害冲突。 然而，被透露的双重代办处 -- 因为它显露得在最前面 -- 在通知安置两个党有冲突，中的每一决定接受的冲突。 您的经纪在您的司法应该能对充分地和明显地解释代办处标准和要求。 例如，有没有推测除非经同意经纪自动地代表买家或卖主？ 这是一次交谈值得有，在目录协议被签署之前，因此您正确地了解什么做着，并且为什么。 另外，买家或卖主也许也允诺律师的服务回顾合同和提供法律建议。 问题： 我最近购买了家。 在这个合同我的经纪手写“所有窗罩”在销售包括。 猜测什么？ 装饰，并且硬件是缺掉的。 卖主的代理现在说装饰不是“窗罩”，因为他们没完全地控制了窗口，并且其他覆盖物(窗帘)在那些窗口被留下。 她也说木标尺不是窗罩亦不是他们“装置”，因为他们可能被去除，无需损坏墙壁。 对我这是一个没头脑者。 你认为如何? 答复： 我说在不是不明和无定论的方式应该写合同。 法定语言有特殊字词，每项条款有一个具体和同意的意思。 “窗罩”是艺术的没有条款，而是宁可一个一般表示。 例如，说您将保持所有窗罩和橱窗展售品的装饰到位自2007年4月27日，包括但不限于所有树荫，窗帘，帷幕，挂布也许已经是更好的，装饰，帷幕和所有相关硬件和设备。 在这种情况下，我会要求这个经纪新装饰和硬件。 偶然地，测试为“装置”不是它是否可以被去除，不用损伤，但是它是否附有，并且意欲是物产的部分。 例如，您可能从厨房去除一个固定烤箱，不用损伤另一方面，但是您会有一个巨型孔。 这个烤箱应该简单地停留。 问题： I拥有套楼公寓。 我在一边居住并且租赁其他。 二十年这很好运作。 现在改变了的所有。 清洗这所套楼公寓，改造，并且准备，但是在过去三个星期我采访了没有责任感或考虑的其他人的一个横剖面。 一些是完全粗鲁的。 我暂时取消了我的报刊广告。 我使用口头表达在朋友和相识之中。 我体会我们的区域在艰难的困境与住房和工作。 我想要提供家; 那是全部。 我减少了租。 我是列出的在三个不同互联网网站，也。 有没有您能给我租赁我的单位的其他忠告？ 答复： 我不是肯定的什么在您的特殊情况构成缺乏责任或粗暴，但是我相当肯定这样质量没有与地方工作市场有关。 这个问题，我怀疑，是您有房客隔壁20年。 您有某一舒适水平与您的房客。 现在他们离开，并且变动也许，就其本身，是困难的。 您似乎专心在单独租赁上物产。 没有为什么使用一个地方经纪？ 您将必须支付费，或许，但是您也将有较少重音。 那也许是非常值得的交换。 问题： 我对整体“反向抵押”过程是好奇的。 虽然我大概35年从退休，我跟随社会保险和医疗保障辩论，是所有死命和幽暗，因此我想知道反向抵押怎么运作。 您是否必须拥有您家庭自由和清楚在反向抵押合格？ 什么在它为抵押贷款人？ 他们怎么赢利？ 如果这个房主死，并且什么发生在抵押？ 这个房子若愿对家庭成员？ 然后什么？ 答复： 反向抵押对那些是可利用的年岁62和更老。 家不需要是自由和清楚的所有债务，但是家没有抵押平衡或小抵押平衡是最佳的候选人为反向抵押，或者什么HUD叫“家庭公平兑换抵押”或HECM。 当个体死或时行动远离平衡在反向抵押欠的物产是交付和付得起的。 这典型地意味着必须出售或重新贷款物产。 如果出售，所有现金在债务之上是所有者的帐户或庄园的一部分。 如果由继承人重新贷款物产能保留。 问题： 大约二年前我妻子和我在一位大全国建造者被开发的区域购买了投资物产。 我们认为发展现在将被全部售光，但是与住房减速它也许是几年，在这个项目完成之前。 建造者是否有权利禁止所有者使用标志给物产做广告待售或租？ 某些人民投入了一小为销售签到窗口，但是我被告诉必须去除标志。 答复： 它是猜测，但是我想象这位建造者未移交住家的擁有人協會或公寓房协会的控制对所有者，因为特定单位的数量未被出售。 实际上，这位建造者可能组成任何规则它喜欢。 这里核心问题是，如果它意味的您的单位出售这位建造者也许失去了买家。 在一个失去作用的市场上，较少竞争为建造者是好无法卸载他自己的单位，因而标志禁止的一个可能的原因。 您能做什么？ 做广告物产并且在网上有许多相片和录影。 地方经纪可能更告诉您。 问题： 我在一个主要城市有一间一间卧室，一个浴公寓房。 我想要剥去我的旋涡木盆和改变它到仅立场阵雨。 当它是仅我的卫生间，消极地会冲击这个公寓房的价值的您是否认为？ 答复： 我认为您提议的变动将贬值价值您的单位，并且将花费很多金钱完成，假设您能从公寓房协会和城市房屋检查员得到所有必要的允许。 为什么？ 由于您在旋涡木盆，但是您能洗澡在阵雨不能得到旋涡浴。 换句话说您将丢失许多人民认为有吸引力的特点。
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