要求不动产时间- 2006年2月3日 由彼得・ G.米勒
问题： 我们在第二所住宅考虑重新贷款我们的家投资我们的儿子能从我们租赁。 我们的关心是房产市场下来。 我们应该等待？ 答复： 谁说房产市场下来？ 您是否意味升值的利率减慢在有些市场上，或者您是否意味着实际住房价值下降？ 不动产有一般趋向，并且本机趋向 -- 但是也有情况，各自的家违抗这样趋向。 因而从您在一个特定市场上应该或不应该买的那在远处说是不可能的。 反而，您需要小心学习这个市场。 您也许，例如，使用地方MLS每日检查某些社区新的目录和价格变动。 与一个老练的买家经纪一起使用。 提出观点驾驶过去家辨认那些以潜力。 您的买家经纪可能然后安排陈列和找到其它信息。 发现关于这个地方社区 -- 人口增长？ 怎么样建筑许可？ 至于租赁对您的儿子，您必须索价市场利率租务。 当家庭成员允诺不动产交易时，有介入的其他问题。 有关细节，与税专家讲话。 问题： 四个月前我获得建设贷款修建一个三卧房的家使用作为主要住所。 在大厦以后它，我应该租赁我的当前住所和移动向新的家。 即然四个月流失，我意识到它有更多道理财政出售新的家。 这个问题是抵押公司给了我更加有利的利率和条款，因为新的家打算是一个主要住所。 他们是否将有我的问题改变的计划？ 我应该告诉贷款银行什么我的意图是此时？ 贷款银行是否会安置提前预付罚金在长期贷款？ 答复： 计划变动 -- 在另一只手上没有公开原因不移动，例如对一个遥远的镇或一种突然的健康衰落的一个工作变动。 您获取了财务，因为这名贷款人相信您会是一个低风险所有者居住者而不是高风险投机商 -- 哪些正确地是条款为首先修造的人家然后寻找一个买家。 看一看在这个扣除所得税后的数字。 如果您为二过去五年，居住那里出售您的当前住所也许是最佳的。 那在它将允许您搬入新的家和居住至少二年，以便资本收益税可以被避免。 与税专家讲话有关细节。 如果您决定出售，大概这名贷款人将是愉快得到这笔贷款被回报。 然而，如果您决定立刻出售新的家和从未占领物产，这名贷款人也许有好地面叫这笔贷款，因为它没有期望提供经费给投资不动产。 那可能是一个巨大的问题，如果必须在这个家之前支付这笔贷款被出售并且被安定或者，在第一笔贷款可以重新贷款与投资抵押之前。 至于提前预付罚金，如果这样评估在贷款协议，允许这名贷款人能只强加一。 如果您决定立即地出售要求这名贷款人提供经费给物产作为投资也许是最佳的 -- 但是当心，贷款期间可能将不同。 如果它是公平的您的计划改变，它也是公平的这名贷款人不应该面对剩余风险。 有关细节，与一位地方不动产律师讲话在与这名贷款人联系之前。 问题： 最近我签署合同购买地域。 我提供的数额是充分的要价。 这位卖主修正了想要一另外$500的这个合同下来，从我的贷款人的前认同信件，以及他们的签字的合同。 我在这个请求的几小时之内到处乱跑象疯狂的会议条款并且交付了这样到我的不动产。 在没收到这位卖主的来信以后，经纪从我处理的代办处与这位卖主联系。 似乎此物产在拍卖站点也被列出了，并且他们将回答我们，在这次拍卖关闭了之后。 这在目录合同或这个协议未被提及购买。 这次拍卖现在关闭了，并且物产通过此拍卖站点被出售。 我根本任何求助？ 答复： 您使用这个用语“合同”，但是从您的笔记我不肯定是什么您有。 您首先给予了一个充分价格条件。 它未被接受。 反而这位卖主回来了并且说他会考虑一个提议与更多金钱，对他的合同形式的用途等等。 您然后试图依从并且给予了另一个条件。 这位卖主停止活动在什么有效地是您的第二个提议？ 您说不建议书面采纳的您听不到。 关于这次拍卖，应该总是看家作为是为销售，直到购买提议被接受了 -- 并且甚而备用协议可以然后被寻找。 那销售努力是否根据一次拍卖或广告在星期天纸不是相关的。 为具体，查看律师一下文书工作。 问题： 我是在杰克逊维尔驻防的陆军将校，佛罗里达。 我在我们的家关闭了在2004年7月期间。 在6月给了我长期性调动移动的(PCS)顺序向圣路易斯。 如果我在2006年7月之前出售我的家，我是否将必须支付资本收益税？ 有没有某处保护在少于二年里被迫使移动的服务成员的排除？ 答复： 一般情况，所有者必须使用家作为您的头等住所为二过去五年避免资本收益税多达$500,000在赢利从一个主要住所的销售。 在2004联邦税务局关于安全港口例外的被发行的最后的指南的两年的标准。 这些例外也许是有用的。 其中一个例外是“距离安全港口”。 它本质上说您可以有资格获得一些资本收益安心，如果您在少于二年必须出售您的头等住所，因为您的就业场所移动了至少50英里。 联邦税务局实际上提供此例子： “B是一名官员在佛罗里达驻防的美国空军。 2002年B在佛罗里达购买一个房子。 在2003 5月B在德国搬出他的房子采取三年的任务。 B出售他的房子于2004年1月。 由于B的新的就业场所在德国比B的前就业场所在佛罗里达至少50英里远从被出售的这个住所，销售在段之内(c)安全港口(2)此部分和B有资格要求减少的最大排除在第121部分之下(c) (2)”。 在安全港口例外之下您可以有资格获得一些资本收益安心 -- 但是不是100百分之安心。 有关细节，与税专家请讲话。 并且，军事家庭减免税收行动2003年(MFTRA)也许给予您另外的选择。 联邦税务局解释： “一个纳税人在合格的正式延长的义务在美国三军部队或外国服务也许暂停赛跑五年在住所的销售之前归属和使用期间的10年这样停延时间。 当工作地点至少50英里从这个住所，这申请 -- 或者，当这个人在政府住房时居住在命令之下 -- 超过90天的无限期地期间或。 此竞选，是一个选择为这个纳税人，每次只适用于一物产。 追溯自为售屋在1997年5月6日以后。 虽然纳税人只通常有三年归档被修正的回归，在2001之前出售一个住所的合格的纳税人有直到2004年11月10日，为此修正他们的回归。 军事人员和个体支持服务在战区的美国武力在期间2003年11月11日期间，通过2004年11月10日，也许有资格获得另外的时刻修正他们的回归。 修正回归的纳税人使用此供应在红色在形式1040X上边距应该投入‘军事家庭减免税收行动’”。 | 
