再投资规则在1031交换 由加利Gorman
国内税收代码的第1031年部分允许您变成获取从您的老投资物产销售对您新的投资物产。 有或许您必须遵循为了您的交换能是合法的一定数量的规则，但是最混乱是再投资规则。 简而言之，再投资裁决为了缴纳零的税在您的交换，您必须做二件事的州： 您必须买均等或上升; 并且您必须再投资所有现金。 我们采取第一个部分： 您必须买均等或上升。 不缴纳任何税在您的交换，您新的物产一定相等对或者伟大比，您的老物产的售价。 (当法律在老和新的物产时实际上允许您调整您的演算为闭合值的费用，此条款将是更加容易了解我们是否暂时把那个事实放到一边)。 要说明相等或规则，假设弗雷德和苏为$100,000出售他们的租务套楼公寓。 为了缴纳零的税在他们的1031交换，他们必须买他们新的物产为至少$100,000。 什么发生，如果，而不是买新的物产为$100,000，他们只支付$90,000它。 他们的交换是否是多士？ 第. 他们的交换不是多士，但是他们在$10,000将缴纳税买下来。 并且整体$10,000买下来是可征税的，因为，在交换，获取首先来，并且您不可能运用你的任一费用反对$10,000。 它是所有可征税的获取。 这个规则的第二个部分是，再，为了缴纳零的税，您必须再投资所有现金。 要说明此，我们采取我们的例子从上述和有一点改变它 -- 而不是购买新的物产为$90,000，弗雷德和苏支付$150,000新的物产。 当他们为$100,000出售他们的套楼公寓，他们支付了债务$40,000，并且平衡$60,000被送了到他们的中介。 弗雷德和苏得到抵押$100,000为此物产，意味他们只将使用$50,000收益他们的中介举行。 他们没有相等或问题，因为他们收买(他们为$100,000出售并且是购买为$150,000)。 但是，因为他们再投资收益的仅部分他们的中介是藏品(这个中介从老物产的销售接受了$60,000，但是弗雷德和苏只再投资$50,000)，没有用完的收益$10,000是可征税的。 和在关于买的均等的我们的讨论或上升，整个$10,000是可征税的。 因此，再再声明再投资规则： 为了支付零的税您必须买均等或上升，并且您必须再投资所有现金。 注意我没有说您在新的物产必须有债务至少相等与在老物产被支付的债务。 许多人民，特别是CPAs和律师，似乎认为这是规则。 但是它不是 -- 您必须买均等或上升，并且您必须再投资所有现金。 假设弗雷德和苏买新的物产为$100,000 (同一个价格他们出售他们的老物产为。) 他们支付了抵押$40,000在老物产，并且他们的中介拿着平衡$60,000。 当他们在使用他们的中介拿着的资金以后买新的物产时，他们需要一另外$40,000。 这些另外的资金可能来自他们的储蓄帐户或者一笔新的贷款，或者某一组合的二 -- $20,000贷款说和$20,000从他们的储蓄帐户; 没事。 至于，当您遵守这些再投资规则您在能长期顺从缴纳税任何获取。 通过做1031交换能您不仅避免支付联邦和国家资本获取税，但是您能也顺从您在您的老投资物产采取了贬值税的夺回。 因为税率在25%，夺回那数额可以是重大的。 |
