> 忠告为借户
反向抵押： 最后一招？
由Benny L. Kass
问题： 我的婆婆是80岁，在身体好和生活在公寓。 在它将付清之前，她有$50,000抵押与7.5%利率和15年是。 我考虑建议她重新贷款与一可调整5 -或七年的抵押或者二者择一地她得到反向抵押。 您建议什么？ 答复： 有一定数量的选择可利用对您和您的婆婆，但是明显地只有她可以做出最终决策至于什么为她是最佳。 然而，任何方法您接受，您应该严重考虑摆脱7.5%抵押，当利率是低的时。 首先，您考虑买物产从她？ 假设，公寓单位值得$250,000。 如果您能在贷款合格，您在相当数量能得到新的抵押$50,000，将支付她现有的贷款。 平衡$200,000可能或者被给她直接地在销售日期(假设您有此现金可利用)或，改善，您能支付她在合理的月度分期付款。 您能然后租赁物产回到她为很少或没有租金收益。 以我所见，这是采取的这种最佳的方法。 其次，把您被认为得到新的抵押为她，并且得到一笔房屋净值贷款的可能性(亦称HELOC)。 在我们的例子，物产值得$250,000，并且有$50,000抵押。 因此，区别 -- 叫的产权 -- 是$200,000。 多数银行将是愉快给您的婆婆此产权的80%一笔房屋净值贷款，或者在您的案例$160,000。 它是我的看法每个房主应该有一笔房屋净值贷款。 为什么？ 由于在许多情况下，银行愿不是索价为这样交易或费用将是最小的。 HELOC的巨大好处是您在这笔贷款不支付任何利息或校长，直到您使用金钱。 您有您在您的书桌抽屉保留的一本支票簿，直到您需要金钱，您在您得出了贷款的仅的那个部分然后将开始必须付月度利息。 第三个选择是反向抵押。 抵押(称信托书在国家的部分)是抵押贷款人做的贷款使人买家，或者重新贷款现有的抵押。 反向抵押是财政机关借的一个款项对房主 -- 通常那些在年龄的62 -- 基于现有的产权在他们的家。 反向抵押变得普遍在80年代中期。 许多最近退休的房主突然发现自己与房子自由和清楚债务，但是用很少或不享有生活在退休以后的储款。 用普遍的术语，这些房主是“房子富有，但是现金贫寒”。 贷款人产生了这个概念这些房主在他们的房子里可能借用根据产权的金钱。 而不是付月度抵押的房主到这名贷款人，这名贷款人会任一前进他们总金额 -- 不超过产权的75-80%在他们的家 -- 或者将送这个房主一张月度支票。 什么是抓住？ 当在那个房子里死或者不再居住的房主，它会被出售，并且这名贷款人从销售收益会得到回报。 但是这名贷款人会得到多少？ 虽然多数合法的贷款人需要偿还根据利率 -- 例如一两个百分点在共同海损之上 -- 有许多事例，房主由肆无忌惮的贷款人利用。 除高于正常利率演算之外，有些贷款人需要他们接受售价的规模可观的百分比(称“股票”)。 因此，许多房主获悉这个家(或产权在家)他们计划为他们的孩子和孙留下很大地被减少了。 幸运地，现在改正了许多这些问题。 根据彼得・响铃，华盛顿特区的总统，基于全国反向抵押贷款人协会 (NRMLA)， “幸运地，许多老年人坐这个答复到他们的问题 -- 他们的家。 在得到旁边反向抵押，只要适合的话，老年人能照料他们自己的需要和更加舒适地居住，并且缓和他们的孩子的关心”。 我们回到您的情况。 产权在您的婆婆的家是大约$200,000。 因此，她可以从一个反向抵押贷款人借用的最大值是产权的80% -- 或者$160,000。 依靠反向抵押贷款人她选择，那里是几个付款选择： - 得到所有现金在最前面;
- 得到允许她写支票由极限决定的信贷额度，每当她需要金钱，或者
- 开始接受月度年金，在数额相互可接受对她和反向抵押贷款人。
什么是抓住？ 那取决于她将请求签字这笔贷款和法律文件的条款。 它是非常重要的她的财政和法律顾问涉及此交易，在她签署所有法律纸之前。 如果您的婆婆得到这样反向抵押，她不会必须在这笔贷款期间付任何贷款偿还。 但是小心地读抵押文件的小字; 有没有任期限制到此贷款？ 多数合法的贷款人只需要回报他们的贷款，当您永久地搬出包括丈夫和妻子)的房子(或者，当这个房子被出售。 从反向抵押接受的金钱可以为所有目的使用。 然而，这名贷款人将想要检查物产，并且，如果它确定必须做某些改进(叫“必须的修理”)被借用将必须为这些修理被特别制定，并且金钱的部分您将被强制及时地完成他们。 除这名贷款人终于将收集的抵押利息之外，将有一些在最前面的费用。 一般，这些将包括首期费 -- 点 -- 哪些可以被提供经费作为所有借户或refinancer将必须支付解决费用的抵押、信用报告、评估和相似的索价一部分。 当从反向抵押贷款人接受的金钱是免税的(因为您做着时的所有是借款从您自己的产权)，您应该知道这样抵押也许对合格冲击为其他政府协助 -- 例如保健福利。 所以，在他们做这笔贷款之前，多数合法的反向抵押贷款人将要求这位借户获得建议。 根据NRMLA，有五步在获得反向抵押贷款过程中： - 了悟。 您得知贷款的此类型从象这样的专栏;
- 行动。 您然后寻找更多信息，从贷款人、住房和城市发展部门(HUD)，或者AARP;
- 建议。 多数反向抵押贷款人将需要，作为首要条件为这笔贷款，您审阅特殊教育建议。 您必须了解有风险介入与反向抵押; 您必须也认可那 -- 如及早讨论 -- 有其他选择可利用对您，可能不需要您放弃一部分的您的产权，当这个家被出售时。
- 应用或透露。 一旦您完成了被列出的步以上，您将提出一申请为反向贷款并且选择您希望采取的选择。 法律上地然后要求这名贷款人透露这笔贷款的估计的总成本; 这由联邦要求贷款实情行动。 一旦您接受这些透露，您应该多跑一些商店比较价格的高低看其他贷款人是否能提供您一个更好的成交。
- 处理。 在您决定之后您是否想要这样反向抵押，并且，如果如此您将使用的贷款人，您的贷款人将处理这种应用，获得信用报告和物产的评估，并且确定是否有必须进行的任何必须的修理。
然后，如果所有进展顺利，您将有您的反向抵押。 在最终决策做之前，但是，您必须考虑所有可利用的选择。 对于关于反向抵押的更多信息，去www.seniorsafehome.com或叫NRMLA在(866) 264-4466为他们的题为对到位变老的指南的自由小册子。 | 
