纠正算术，无定论的结论
由彼得・ G.米勒
“您不可能完全地信任忠告您的经纪给您”，教授说克里斯托弗J. Mayer，不动产在哥伦比亚商业学校。 “您必须变得教育作为买家”。 一名房地产经纪人为什么也许跳额外英里，纽约时报， 2005年2月20日 我不肯定买家或任何人由于关于不动产委员会的经济冲击的时间的报告是特别良好教育的。 当算术也许是不错时，这个结论肯定是令人发问的。 “多数售屋引起一个6%委员会”，时代说， “分裂了在代表买家和卖主的经纪商之间。 这个代理通常接受公司的凹道的一半或者销售的1.5%。 因此，如果家为$500,000出售，这个代理亲自接受$7,500。 不是坏为什么可以是几天工作。 如果这个代理运作一个另外的星期并且敦促这位卖主为$515,000提供，那是一额外$15,000为这位卖主，但是一额外只$225为这个代理。 由于每另外的美元投掷便士和仅一半入这个代理的口袋，经济学家辩解，这个代理也许推挤客户接受虚报低价提议”。 作为证据，本文由经济学家史蒂文D.表示的Leavitt和乍得Syverson援引一项最近研究，与客户物产比较，经纪为3.7%多金钱出售他们自己的家。 的经纪说经济学家，家在市场上停留为另外的9.5天。 假设不动产是“nonhomogeneic”商品 -- 二种家或交易不是象的一个花梢词意思 -- 比较物产销售似乎难。 然而，如果我们接受经纪比非经纪接受更多金钱为他们的家，为什么应该惊奇谁？ 它是否没有道理专家在不动产比非专家更好能购买，准备，定价和谈判不动产交易？ 至于客户家为什么迅速被出售，一个实用原因是他们需要移动尽可能的许多卖主列出一样紧密到时间。 经纪，认识这个市场和如何玩杂耍解决日期，也许允许他们的家的依然是可利用长期。 因为他们有少许经济刺激寻找更高的售价，但是经纪推挤是否虚报低价提议？ 算术将似乎支持这样要求，但是常识不。 这为什么： 如果您是一名不动产经纪人您了解交易单独不站立。 要是成功的，什么您寻找随着时间的推移是收入小河，交易，在交易由制造客户推举的好结果以后刺激了。 因而经纪的原因推挤更高的售价不是一个少量增加的委员会从一种特殊交易，宁可它是获取一个满意的客户能制造的推举。 它是那些客户推举，不更少量高的售价，导致真正的经纪收入。 回到例子在时代，并且此概念逻辑是容易展示。 想象史密斯房子为$500,000出售并且生产一个少量满意的客户。 “尼斯工作”，说史密斯， “这您的委员会支票”。 或者，温室为$515,000出售。 因为那额外$15,000可以被用于抵销学费票据，减少信用卡平衡或者买第二辆汽车，所有者绿色是非常愉快的。 “这您的支票”，绿色说， “并且顺便说一句， Conklins在二个月和我期望出售他们的家是愉快建议您的名字”。 突然绿色交易不值另外$225，使用被援引的这个图在时代。 它是$225加上另一种交易，或许另外$15,000在佣金收入。 到大规模范围，不动产发行家是“可代替的”活动 -- 多数经纪在一个特定社区属于同样MLS，有同样形式和同样执照。 成功的经纪引人注意，因为他们做使他们不同，引人注目和突出的事，他们提供“更多或改善”或至少悟性“更或改善”，因为他们了解事业比一种唯一交易要求更多。 促进的最佳的形式，最肯定的方式引人注意，是与经纪接受的占先客户什么时候对另一个所有者或买家说“您应该尝试经纪琼斯。 她是真正地好，并且帮助我们得到最好价格和条款”。 这样推荐的价值是显然的： 在购房者和卖主其2004档案，地产商的全国协会发现所有所有者的73%与一个经纪联系销售他们的家， 38%使用了朋友或亲戚建议使用的某人。 如果您是经纪，得到目录可能性压倒多数，如果您是第一位专家告诉，并且，如果建议使用您。 此都不是秘密，并且经济理论容易地描述经纪刺激。 亚当・史密斯，经济的父亲，被指出我们其中每一由利己主义的“无形的手刺激”。 经纪为最好售价推挤，并且条款，因为这样结果不仅有益于客户卖主，他们本质上地有益于经纪。 | 
