第2部分-站点分析 2-0介绍
本章针对FHA被保险人抵押的站点要求。 在估价过程可能开始之前，附属的物产必须符合具体站点要求。 评估过程是为确定物产是否的贷款人的工具符合最低要求和合格标准为FHA被保险人抵押。 另外，这些标准为评价人在进行物产的物理检查提供上下文。
2-1站点要求
站点分析的目的将辨认影响抢手和附属的物产的价值的各种各样的站点特征。 站点分析要求以下： > 确定站点的中意和公共事业
> 确定程度和程度站点，由于外在影响，市场中的份额为可比较和竞争站点在社区
> 展望可能的变动在站点由于情有可原的未来趋向
> 估价可能影响不动产的估价各种各样的趋向的当前形势和知识 变动校长是根本的对估价不动产和对适当分析站点。 创造的并且是在物产之外发生的经济，社会和政府变动修改价值。 评估这些趋向的方向并且确定他们的作用，若有，对附属的物产的当前值。
A.邻里定义
这位评价人必须明显地定义界限-北部、南部、东部和西部-附属的邻里。 通过定义这个邻里，这位评价人能提取根据估价结论的有关信息。
B.竞争站点
站点是竞争的，当他们改进与时，或者合适为，是相似的在膳宿和售价或者租务范围为相似的居民或预期居住者的住宅物产。 附属的站点的特点与竞争站点比较同样特点在这个社区范围内。 一个可接受的站点必须与预期居住者的需要和与选择有关可利用对他们在其他竞争地点。
C.定义-建设状态
提议-未安置具体或永久材料。 开掘钢筋的立足处和安置没有被认为永久。
建设中-从混凝土(永久材料)的第一安置到100%完成。 完成和准备占领。
存在- 100%完全和有居住许可证。
存在少于一年-评估执行了少于一年，因为最后的居住许可证的收据发布了。 为样房，年龄从发布许可证开始使用作为模型。
为所有家少于2岁，名单月和年在年龄箱子在URAR完成了。
D.经济趋势
这位评价人在价值分析、邻里的经济趋势和这个一般区域必须考虑，并且包括，包括： > 价格和工作水平(社区居住者的购买力)
> 就业特征
> 对住宅住宅的当前供给和需求，包括项目建设中
> 征税水平
> 建筑物造价
> 人口变动
> 不动产销售市场和抵押利息利率的活动
E.土地利用制约
站点分析在附属的站点确定实际和潜在的邻里土地利用的作用。 以下因素形成样式为今后土地利用：
1. 分区制
这位评价人应该考虑作用对适当和很好被画的分区的法令的价值。 接受公众批准和确实地被强制执行的土地利用控制保护住宅站点免受减少站点的中意的有害影响。 关于URAR必须注意这，并且在估价分析必须定量其作用。
2. 防护缓和或契约
适当地被画的防护契约在提供防护比分区制章程证明了有效免受有害环境影响。 当与适当的分区制法令结合，这些契约提供最大法律保护保证一个被开发的住宅区将维护中意的特征或提议或部分地组合邻里将开发以中意的方式。 防护缓和和契约应该是优越在所有抵押，并且应该束缚对要求在他们之下的所有党和所有人。 关于URAR必须注意这些，并且在估价分析必须定量其作用。
3. 不和谐的土地利用
这位评价人在邻里必须辨认影响价值的所有不和谐的土地利用。 清楚地定义不和谐的用途在市价和附属的物产的经济寿命将有的当前和长期作用。 如果不和谐的土地利用代表严肃的损伤到居住者的健康或安全或到物产的经济保证，明显地注意居住者的安全或到物产的经济保证，明显地注意此在VC和URAR。 推荐物产由贷款人拒绝。
4. 自然物理特点
这位评价人必须考虑有利和部下的地势和站点特点，包括中意的看法、木全部、宽广的远景和高潮好处。 计划与适当的尊敬到排水设备，登陆等高和运输流量展示好设计并且增加这个邻里的中意的街道。 关于URAR必须注意这，并且在估价分析必须定量其作用。
5. 邻里大厦的好看
如果大厦在邻里互相和他们的物理周围，谐调邻里的整体上诉被加强。 导致和谐地被混和的物产是中意的中意的不是品种，但是委托人。 这个结构的年龄本身不是重要考虑; 然而，这个结构的维护随着时间的推移有重要冲击。 考虑在邻里发生了或发生的相当数量修复。 关于URAR必须注意这，并且在估价分析必须定量其作用。
6. 邻里字符
流动性和经济增长可能修改邻里样式。 购物、休闲、教堂，学校和就业场所应该是容易访问的。 关于URAR必须注意这，并且在估价分析必须定量其作用。
7. 邻里结构字符
这位评价人在邻里必须小心地分析典型的物产的年龄、质量、废弃和妥帖。 考虑到用户群的态度并且供选择的选择可利用对这个具体市场在考虑中。 关于URAR必须注意这，并且在估价分析必须定量其作用。
F.社区服务
社区服务包括商业，民事和社会中心。 为了使邻里保持稳定和保留高度中意，应该由小学和中学、邻里购物中心、教会、操场、公园、社区大厅、图书馆、医院和剧院充分地为服务它。 在估价分析应该注意和定量缺乏服务在这个社区。 这位评价人必须注意在这些服务上的一个变化和定量作用对价值。
G.运输
对就业场所的就绪存取、购物、市中心、社会中心和毗邻邻里是邻里稳定必需品。 这位评价人必须考虑到这个典型的家庭的运输要求和定量作用对价值。
H.公共事业和服务
这位评价人必须考虑这些公共事业和邻里服务： 警察和消防、电话业务、电、天然气、垃圾处置、街道照明、供水、污水处理、排水设备、街道改善和维护。 公共业务和公共事业影响价值，并且必须定量。 在估价分析应该注意和定量缺乏这些服务。
i.邻里变动考虑
随时间的流失，中意在所有地点改变住宅区。 所以，给特别考虑以下： > 滤渗商业，工业或者非相容的用途
> 正面和消极作用对gentrification的价值
> 在人上(就业转移)的流动性的变化
> 微弱地被强制执行的分区的章程或契约
J.抢手
对房主的需求在邻里直接地与家的抢手有关在这个邻里或在竞争邻里。 房主利率、空位和住宅的营销时期在邻里帮助这位评价人确定市场需要力量和供应的程度。
K.小欧洲共同体市场特选
一个小镇也许有其自己的套标准在建筑设计，生存率，机械设备样式，批量，结构的安置，街道改善的本质和在这个有形资产和环境的所有特点。 根据地方标准和特选判断其中每一。
L.远离中心站点和被隔绝的站点
对购买家感兴趣的这个市场的段在这些站点比较其他远离中心或被隔绝的地点的好处和缺点。
M.未来公共事业的研究
未来公共事业的研究在评价人的最高和最佳的用途分析典型地报道并且包括： > 选择可能的用途
> 拒绝高于这个最可能的用途是明显地更低的或的用途
> 分析那些买家不同的动机 特殊物产的未来的用途和公共事业的研究将带领这位评价人物产的最高和最佳的用途。
N.一般税和特别评估的考虑
当估计价值时，占一般税和特别评估： > 一般不动产税与具体站点有关是复发的周期性费用在可征税的不动产归属，并且必须占在价值估计。
> 对各种各样的类型的特别评估常常地是归属另外的费用，并且必须同样地占在价值估计。 确定不动产税和特别评估的负担的相对作用在这个站点的中意。 输入此信息关于URAR。
1. 评估
不动产税责任通过乘被估计的价值计算以税或厘计税率利率，典型地被表达以每一百的每一千的美元或美元被估计的价值。 在补遗到VC，陈述评估、不动产税责任和税年。 陈述附属的物产的被估计的市价在补遗。 > 如果没有关系这个评估的方法与市价，例如新建工程，合理的评估可能不存在，标记被估计的市价反应作为“N/A”。
2. 特别评估
特别评估可以被计算用二种方式： > 方式和不动产税一样或者
> 根据一个按比例分配的依据 确定特别评估怎么被计算并且报告特别评估责任在URAR。 > 如果物产没有特别评估，标记URAR “N/A”。 例如： 为一个社区服务的组织创造一个每年营业预算。 每物产变得对根据他们的物产与总额脚背在此社区比较了作为特别评估脚背的百分比的其那预算负责的百分比。
2-2特别邻里危险和讨厌
物理状态在有些邻里是危害的对居民个人健康与安全，并且也许危及物理改善。 这些情况包括异常的地势、沉淀、洪水区域、不稳定的土壤、交通危险和非常地进攻讨厌的各种各样的类型。 当报告这个评估时，考虑站点危险和讨厌。 > 如果站点危险存在并且不可能被改正，而是不遇见不可能接受的水平，必须基于这个评估现状。
> 如果危险和讨厌危及居住者的健康与安全或物产的抢手，标记“是”在VC-1并且退回这个未完成的评估到这名贷款人。 贷款人，是最终负责的对拒绝这个站点，依靠评价人的站点分析做此决心。 指南为确定站点可接受性跟随。 要求这位评价人注意仅那些欣然可测的情况。
A.不能接受的站点
FHA指南要求站点被拒绝，如果被估价的物产是受危险支配、环境污染物、有毒气味、攻势视域或者过分的吵闹声对点危及物理改善或影响物产的生存率，其抢手或者其居住者健康与安全。 拒绝也许也是适当的，如果物产的未来经济寿命由明显和强制的压力缩短到一个更高的用途，使长期抵押不切实际。 对拒绝的这些考虑根据具体情况申请，考虑到采购员的需要和欲望。 例如，因为它紧靠一个商业用途，不应该认为站点不能接受; 当其他商业用途可以时，一些商业用途可能不喜欢一个具体市场部门。 如果这状况明显地是健康与安全侵害，拒绝这个评估并且退回它到这名贷款人。 如果有任何疑义至于严肃，报告这个情况并且递交这个完整报告。 这名贷款人必须清除这个情况，并且也许要求检查或拒绝物产。 为不可能被修理的那些条件，例如站点析因，被估价的价值根据现有的条件。
B.地势
有独特的地势造成的特别危险。 例如，被剥去的倾斜、土壤侵蚀和山崩经常不利地影响山坡区域的抢手。 当评估这个站点时，考虑地球，并且泥从邻接土地、落的岩石和雪崩下滑。 这些发生在站点分析同陡峭的坡度联系在一起，并且必须考虑。
C.沉淀
沉淀的危险是也许在各种各样的情况下遇到的一种特别危险： > 那里大厦在未管制被修建填装或不合适弄脏包含外事例如有机材料
> 那里底土是不稳定和受动力传递损耗或扩展支配 在采矿区域，考虑采矿行动的深度或程度和操作站点或被放弃的轴或者隧道确定危险是否是临近，可能或者微不足道的。
这位评价人必须注意所有欣然可测的情况，表明潜在问题。 标志在地形、损坏的基础、污水池或者解决问题包括裂痕或镇压。
如果有沉淀的危险，这个具体站点将被视为不合格，除非完全和令人满意的证据可以获取建立所有威胁的可能性是微不足道的。 > 如果有沉淀的证据，物产是无资格。 标记“是”专栏在VC-1在沉淀之下。
D.操作和被放弃的石油或油井
经营和被放弃的油和煤气井摆在潜在危险住房，包括潜在的火、爆炸、浪花和其他污染。
1. 现有的建设
现有的住宅可能不位于更加紧密比300英尺从激活或计划的训练场所。 注意这适用于边界，不对这个实际好的站点。
2. 新或提出的建设
如果操作井位于单身家庭的细分，新或提出的建设可能不建造在操作井的75英尺之内，除非缓和措施采取。 此措施被设计： > 在维护期间，避免讨厌
> 减少抽造成的噪声级
> 由潜在的溢出减少污秽可能 这位评价人必须审查站点为存在或井的所有欣然可测的证据。
3. 很好放弃
信件在州政府也许从负责任的当局获得阐明，主题井安全地和永久地被放弃了。 > 当提供时这样信件，住宅也许被找出没有更加紧密比10英尺从这口被放弃的井。
> 当没有提供时信件，必须位于这所住宅至少300英尺从这口被放弃的井。 这名贷款人负责获得这封信件; 这位评价人必须注意井的地点和核实这封信件的存在。
4. 特殊情况-提出的，现有或者被放弃的井
从石油产品井散发的氢化硫气体是毒性和极端危害的。 最大间隙从酸油井也许建立，在石油工程师估计了这种风险之后，并且州政府在清除推荐同意对石油工业章程和对公共卫生和安全。 > 如果有欣然可测的证据条件存在，标记“是”专栏在VC-1在操作和被放弃的井之下。
> 如果检查由一个合格的人核实根据标准存在并且是可接受的这个情况被定义以上，占井出现在物产的估价。
E.融雪坑
融雪坑是钻井的“泥”是混杂和流通在润滑和冷却钻头和冲洗期间去岩石切口的操练的水池。 泥浆通常包含很大数量的膨润土-非常膨胀的土壤材料。 这导致一个站点以在巨大土壤容积变化的对结构的潜力，并且，因此，损伤。 要是有资袼FHA不动产抵押借款保险，必须取消所有不稳定和毒性材料，并且必须充满这个坑变紧密的选择的材料。 > 如果物产在激活附近提议或很好被放弃，呼叫请求勘测找出坑和他们的对附属的物产的冲击。
> 如果有融雪坑的任何欣然可测的证据，标记“是”专栏在VC-1。
F.繁忙运输
由于剩余噪声和危险，与行驶繁忙的车行道的几乎接近可能有一个站点的消极作用对抢手和价值。 支持到沉重被筛选的高速公路或其他通途的物产或交通很好低于等级和在从物产的地方充足的远处可能不影响价值。 为详细的噪声采纳水平，参考24 CFR 51.103。 > 如果有危及居住者或影响物产的抢手的重大噪声或不安全的交通情况，标记“是”在VC-1。 一般，不可能改正交通危险。 所以，如果物产是有销路的，这位评价人必须定量作用对价值。 应该由可比较的交易支持此调整。 此情况可能是这个原因贷款人终于拒绝物产。 不要仅拒绝现有的物产由于繁忙运输，如果有采纳的证据在这个市场之内，并且，如果对这所住宅的用途预计继续。
G.机场噪声和危险
站点近，机场也许被服从到低空飞行的航空器噪声和危险。 评价人必须辨认受影响的物产，回顾机场等高线图和相应地适应这个评估。 不要仅拒绝现有的物产由于机场影响，如果有采纳的证据在这个市场之内，并且，如果对这所住宅的用途预计继续。 HUD的位置是，因为物产是在使用中和预计是在使用中入不久的将来，他们的抢手应该是他们的可接受性最强的显示。 抢手应该占以下： > 计划为机场设施未来扩展
> 在飞机或飞行的数量的预期增量使用领域或具体跑道
> 飞行的容量的时间和频率
> 也许增加心烦有机场附近的过分的吵闹声的任何其他因素 如果变动是可能的，这位评价人必须期望所有不利影响这些变动可能有在物产的抢手。 这位评价人在其优点应该判断每个情况。 航空器活动的作用在一个特殊站点的中意与是的其他站点比较： > 改善与相似的结构
> 认为竞争与位于附属的邻里的那些
H.特别机场危险
HUD要求位于跑道清楚的区域或清楚的区域的物产的买家被劝告物产位于这样区域和涵义与那个站点相关。 这包括这种可能性机场操作员可能在将来获取物产。
1. 新和提出的建设
新和提出的建设在跑道清楚的区域(亦称跑道保护区域)之内在民用机场或在清楚的区域之内在军事飞机场在房屋抵押贷款保险上是无资格。 在物产是与国防部指南兼容条件下，位于事故潜在的区域的物产I军事飞机场也许是有资袼FHA保险。 对于更多信息，看见24 CFR 51.303 (b)。 如果新或提出的建设在这些区域之间，标记“是”在VC-1。
2. 现有的建设
现有的住宅超过一岁是有资袼FHA不动产抵押借款保险，如果这位预期采购员承认了悟物产位于跑道清楚的区域或清楚的区域。 这名贷款人将装备此透露形式对这个买家。 为买家的承认证明的样品，看见HUD手册4150.1， REV-1，章节4-26 (a)和(b)。 > 注意物产是否在一个清楚的区域并且适应评估在买家的承认。
i.与高压气体的接近度
一次住宅或相关财产增进在高压气体、液体石油管道或者其他挥发性和易爆的产品附近-必须位于两个在地面和表面下之上在管道缓和的外边界外面。 > 如果物产少于外十英尺是，标记“是”在VC-1。
J.顶上的高压送电线
住宅或相关财产增进可能不位于在工程学(被设计)秋天距离任何杆之间，耸立或者支持一根高压送电线的结构， radio/TV传输塔、微波中继盘或者塔或者卫星盘(收音机、电视电缆等等)。 对于领域分析，这位评价人也许使用塔高度，秋天距离。 为此手册的目的，一根高压电送电线是运载高压在一个发电厂和分站之间的一条输电线。 这些线通常是60千伏 (kV)和更加伟大的和被认为危害。 线以12-60 kV容量和以上为此手册的目的被考虑高压。 高压线不包括地方发行和用户线路。 低压输电线是共同地提供力量给住房开发和相似的设施的发行线。 这些线通常是12 kV或较少和被认为一种极小的危险。 这些线可能不通过直接地在任何结构，包括水池，在被保险的物产HUD。 > 如果物产在不能接受的距离之间，标记“是”在VC-1。
K.烟、发烟、进攻噪声和气味
过份烟、雾、化工发烟、有毒气味、停滞池塘或者沼泽、恶劣的表面排水设备和过份潮阴阴是危害的对邻里居住者健康和不利地影响附属的物产的市价。 > 如果这些情况威胁居住者的健康与安全或物产的抢手，标记“是”在VC-1。 如果，然而，这种危险的程度不是危险的，占其作用在物产的估价。
> 包括也许影响估价例如进攻气味和不悦目的邻里特点例如槽枥或狗窝的其他因素。
L.充斥危险区
特别洪水危险区的指定
联邦紧急管理代办处 (FEMA)确定在全国范围内特别洪水危险区， (SFHA)。 FEMA问题在社区充斥危险界限地图选定这些区域。 一种特别洪水危险也许被选定作为区域A、AO，啊， Al30、AE、A99、VO或者Vl-30、VE或者V。 > 仅那些物产在区域‘A’和‘V之内’要求水灾保险。
> 区域‘B’或‘C’不要求水灾保险，因为FEMA选定仅区域‘A’和‘V作为“特别洪水危险区”。 一个评估报告与一个正面征兆在一个特别洪水危险区 (SFHA)激活水灾保险覆盖面的一个承诺要求。 这位评价人在一张选定的洪水地图之内必须定量作用对价值，若有，为物产。 贷款人在将拒绝物产任何这些情况： > 如果物产是受常常地复发的洪水支配
> 如果有任何潜在危险到生活或安全
> 如果逃命对高地在严厉洪水期间不会是可行的适应
FEMA地图： 为FEMA的洪水危险界限地图和水灾保险利率地图的拷贝，联络：
联邦紧急管理代办处 (FEMA)
FEMA地图服务中心
P.O. 箱子1038年
Jessup， MD 20794-1038
电话： 1-800-358-9616电传： 1-800-358-9620
物产的合格为FHA保险
这名贷款人负责确定物产的合格在洪水区域，并且依靠评价人的记法在URAR。
1. 新和提出的建设
若有一部分的财产增进根本对财产价值和受水灾支配在100年洪泛区之内位于，然后整个物产，改善和否则，在FHA不动产抵押借款保险上是无资格，除非地图校正信件 (LOMA)或地图修正信件 (LOMR)递交与论点为背书。 提出的建设，改善被找出，或者在一个选定的特别洪水危险区之内将位于， (SFHA)在FHA保险上是无资格。 这是真实的不管物产是否由水灾保险包括或包括，除非这名贷款人能装备LOMA、LOMR或者证据的证据物产不在SFHA。 为位于SFHA的现有的物产，做适当的记法在URAR。 > 如果提出的改善位于SFHA和没有LOMA或LOMR标记“是”在VC-1并且退回这个未完成的评估到这名贷款人，直到这些文件被检索。
2. 现有的建设
市场态度和采纳确定位于选定的SFHA的现有的物产的合格。 水灾保险对为不动产抵押借款保险接受的物产在FEMA选定的SFHA必需。
3. 公寓
房主协会负责对维护水灾保险在整体上这个项目，没有每个单独单位。 这位评价人在这个洪泛区在URAR必须核实一个公寓的地点和做正确记法。
M.固定式储存箱
包含易燃或易爆材料姿势潜在危险的固定式储存箱到住房，包括危险从火和爆炸。 > 如果物产在300英尺固定式之内，包含超过1000加仑易燃或易爆材料的储存箱，这个站点是无资格。 标记“是”在VC-1并且退回这个未完成的评估到这名贷款人。 | 
