第4部分-估价过程- 2/19/2006 -专家的不动产忠告

第4部分-估价过程

4-0介绍 
本章对价值演讲三种方法的发展： 

> 销售比较方法 
> 收入资本化方法 
> 费用方法 

它在到达也表达他们的影响在反射在估价情况形式表示的条件的一个最后的价值 (VC)结论。 这些方法形成基础为开发价值并且导致最后的和解为估计的市价。 这个VC形式辨认物产分析的关键部件并且要求这位评价人： 

> 描述视力检查的结果 
> 辨认已知的情况，若有 
> 和解他们的研究结果以方法重视 

本章依照当前一致的标准专业评估实践(USPAP)和URAR的要求。 在开发和得出一个结论关于价值，这位评价人必须知道和依从以所有州和联邦法律和要求。 此外，严密的遵照USPAP对所有FHA评估必需。 
 
4-1市价估计 
与HUD/FHA要求符合，评价人必须做以下： 

> 定义为财产估价被考虑的价值的种类 
> 查明市价的定义适当为这个评估 
> 表明这个估计是否是物产为在这个开放的市场上将出售的最可能的价格 
> 跟随USPAP标准。 锁上是最可适用的下面提供的部分。 
 
A.市价的定义 
的市价定义适用于HUD/FHA从专业评估实践一致的标准被援引。 这是必须为为FHA被保险人抵押执行的所有评估使用价值的定义。 

“物产在一个竞争和开放的市场上应该带来在所有情况下必须对公平的销售、这个买家和卖主慎重地和博学地行动中的每一的最可能的价格和假设这个价格没有影响的是受过度的刺激的”。 
含蓄的在此定义是销售自一个指定日期和通过的完成标题从卖主到买家在情况下，藉以： 

1. 这位买家和卖主是典型地有动机的。 
2. 两个党是消息灵通或审慎的，并且中的每一个在什么行动他们认为他们的最大兴趣。 
3. 合理时间在这个开放的市场上允许为曝光。 
4. 付款付根据获利美元或根据一个财政安排可比较此外。 
5. 这个价格代表对物产的正常考虑出售未受影响由特别或创造性的财务或销售让步。 
 
B.财产权估价了 
辨认财产权被重视确定标准为选择市场数据和为可比较的交易。 下表是财产权的例子。

这位评价人审查财产权确定什么权利，若有，财产所有人表达了对其他。 权利搬运器其他的冲击物产的价值。 例如，单身家庭的业主居住的物产有无条件继承的不动产是绝对和没有阻碍的财产权-不同于一个租赁的庄园，财产权指定为一项陈述的条款使用和居住。 这位评价人必须确定，若有，财产权调动在何种程度上冲击财产价值。 

无条件继承的不动产是由其他利息或庄园定义的，绝对归属没有阻碍。 

租约费被定义作为一个房东举行的所有者权益与租约和居住表达的权利用途对其他; 通常包括权利接受租和权利对收回在租约的终止。 

在一定条件下，因为和那租约，表达了权利为一项陈述的条款使用和占领不动产租赁的庄园被定义。 
 
C.目的 
评估的目的是进行评估任务的陈述的原因。 这个目的典型地陈述作为基础对于署名决定。 为HUD，这个目的将确定市价为不动产抵押借款保险目的。 
 
D.对APPRAISAL/FUNCTION的意欲的用途 
意欲的用途或作用为所有评估为FHA做准备是支持FHA被保险人抵押的署名要求。 
 
E.对评估的用途 
对这个评估的用途是支持FHA的决定提供不动产抵押借款保险在是这个评估的主题的不动产。 所以，意欲的用户包括贷款人和HUD。 
 
F.价值有效日期  
这位评价人完全检查这名贷款人，或另一个日期明确地定义的附属的物产价值有效日期是任一日期。 
> 如果另一个日期使用作为有效日期，表明附属的物产完全被检查的供选择的日期和日子。 
 
G.范围 
这位评价人必须执行一个完全评估如由USPAP定义，就所有可适用的方法而论对价值和开发适当的方法辨认在此手册。 离开不允许。 
 
H.特别极限状态和假定 
这位评价人必须辨认，充分地报告和定量直接地冲击这个估价的所有非凡假定或极限状态。 例子包括： 

> 消极外在影响例如(与市政垃圾填埋的接近度) 
> 提出的路改善 
> 即将发生的区域变动 
 
4-2 HUD/FHA要求 
市价估计的HUD/FHA要求是如下： 

> 这位评价人必须估价物产确定市价在详述的要求之下此手册第4-1章。 
> 这位评价人必须评估物产的物理状态，并且注意它在估价条件 (VC)形成全面估价包裹。 注意所有必要的修理。 如果修理在过程中，在这个评估之时透露那些修理的程度或状况。 当需要修理并且预计完成时，总是根据价值修理的完成并且包括此作为一种特别极限状态。 
> 这位评价人必须评估物产是否免于可以的危险、有毒气味、非常地攻势视域或者过分的吵闹声： 
>> 危及物理改善 
>> 影响物产或其抢手的生存率 
>> 影响其居住者健康与安全  
> 若有这些情况存在，推荐物产的问题或拒绝的更正并且解释。 
对于更多信息，看此手册第2-2章。 
> 这位评价人必须确定附属的物产是否拥有充足的剩余的经济寿命担保长期抵押，假设持续的维护的一个合理的水平。 如果物产不担保长期抵押它在FHA不动产抵押借款保险上将是无资格。 
> 这位评价人必须表明物产是否依照在详述的可适用的极小值HUD/VA物产要求第3.章。 
> 如果物产不依照极小的物产要求，不注意它在评估报告的第VC部分并且不要求物产的缺乏或拒绝的更正并且不解释。 
> 如果有“和修理”价值的许多必要的修理不可能是坚定的，或者，如果改正缺乏将要求主要修复或改变，退回这个评估到贷款人与一个详细说明。 
 
4-3新和提出的建设要求 
在执行一个评估之前为新或提出的建设，这位评价人必须有计划和规格和一位充分地完整建造者的证明。 这名贷款人必须提供此信息给这位评价人在发布这项任务之前。 没有这些项目，物产为FHA保险目的不会是可接受的。 
 
A.新建工程 
这位评价人必须开发费用方法为新建工程少于一岁。 相似估价新建工程现有的物产被重视在手册的本章概述的规格之下。  并且，当开发收入方法为三或四单位大厦时，考虑使用总租乘算器方法。 
 
B.提出的建设 
估价提出了建设一致与在本章提出的方法学。 USPAP要求这位评价人带有这个提出的结构的书面规格。 特别地，贷款人必须提供这位评价人以这些文件： 

> 建造者的计划、规格和施工文献 
> 完整建造者的证明(形式HUD-92541)
> 建造者的保单(形式HUD-92544) 
> 10年的保单，当必需(秘书提出了一年的房主保修期) 
> 所有报告和有用的资料(即销售协定、标题报告、环境估价或者研究和检查报告) 
> 如果没有提供这些文件，退回残缺不全的评估到这名贷款人。 检查箱子阐明，这个估价是受完成支配，并且价值是意外的接受居住证明的这个结构。 
 
4-4独特的财产估价 
评价人有时面对独特的物产： 日志家、一个额外小家、更低比正常上限高度这些物产的等等合格依靠物产是否结构地是合理和欣然有销路的。 如果物产符合这些标准，这位评价人估计市价。 然而，根据物产的独特，接受或拒绝物产的最后的决心由贷款制度的保险商做。 剩余土地是行使小心的另一个区域在。 如果它是，土地认为剩余的： 

> 大于什么是典型的在这个邻里 
并且 
> 有能力在一个分开的用途上 
 
> 如果有剩余土地，描述它，但是不要重视它。 在这种情况下，这个评估根据一个假定情况。 被估价需要这个部分的一个法律描述。 
 
4-5花费方法 
费用方法是根据买家比费用不会支付更多物产修建物产相等的公共事业的前提的价值的征兆。 费用方法不一定是市价的最佳的征兆为许多物产，但是它为新(唔)或提出的建设和特别用途物产经常是可适用的。 这样情况包括以下为单身家庭一对四单位住宅：

除非费用方法被视为可靠在上述表或被认为可适用在评价人的评断，开发此方法没有对HUD/FHA评估必需。 USPAP的报告要求以离开规则著名不申请，因为这位评价人必须总是使用费用方法重视，当认为可适用。 
 
USPAP要求 
严密的遵照USPAP标准对所有FHA评估必需。 
 
报告要求 
> 如果费用方法被排除了，报告它在和解并且插入其排除的理论基础。 
 
A.花费方法方法学 
 
1. 土地价值估计 
标准规则1-3 (b) USPAP要求评价人“认为土地被估价，好象空置…”。 因为它通常认为永久， non-depreciating财产，这位评价人估计土地的价值。 有例外对此通常同意的前提，但是例外很少将是一个因素在FHA/HUD相关的评估。 例外也许包括土地与侵蚀问题或被污染的物产。 
 
2. 剩余土地 
剩余土地被定义，当这种剧情超出欣然有销路的不动产个体的区域的区域。 这发生，当附属的全部大于典型的全部在这个邻里和剩余有能力在分开的用途上相当地。 通常，这次本质特征是可以被细分和被销售作为一个单独小包的一个剩余部分。 然而，因为这个市场在批量，也许接受一个宽变化在小社区和远离中心区域，评价人必须使用不同的标准。 这个市场的此段在全部用途也许显示出大差别。 
> 如果这种剧情包含剩余土地，分别地描述并且估价欣然有销路的不动产个体和现有或提出的改善。 描述剩余土地，但是不要估价它与是受抵押支配的主要1个- 4个家庭居民住房。 

这名贷款人需要剩余土地的价值从在适当量将仅被计算土地和改善的最大抵押数额被排除。 
 
3. 销售比较方法为土地价值 
在区域与一个活跃不动产市场，销售比较方法通常是主要方法半新。 此方法考虑到收集，核实和分析最近和相似的土地销售与附属的土地比较。 在结论得出之前，可比较的土地销售被调整为在销售和附属的物产之间的区别。 
 
4. Alsite 
在区域以开发销售比较方法的重大缺乏可比较的销售，使用Alsite方法，假设一个市场被接受的比率在土地价值和财产价值之间。 虽然价值估计从此方法比那本质上地较不准确的销售比较方法，它仍然是一种可接受的方法。 
> 这位评价人必须提供，支持和辩解选上的Alsite比率。 
 
5. 提取 
提取是扣除主题的改善的贬值的贡献的方法从物产的总售价。 这个剩下的人代表土地价值的估计。 此方法比销售比较方法也本质上地较不准确的。 
> 这位评价人必须提供，支持和辩解改善的贬值的贡献的估计。 
 
B.改善成本估计 
重置成本是首选的方法为开发费用新附属的改善。 典型地这位评价人使用重置成本新并且定量贬值的所有形式，除了废弃。 选择是再生产成本。 HUD不要求一个具体方法。 物产的重置成本估计使能代替原则的应用。 物产的替换或再生产成本的估计不是价值的估计，虽然他们表明可能性价值，在等效数额，也许存在。 价值完全地取决于有用性，不费用。 价值倾向于依照费用，但是这不是为了暗示它与费用总是等效的。 
 
C.典型的重置成本 
重置成本估计必须反射在区域不一定典型地找到的费用-费用一个特殊建造者或所有者。 此方法是典型地首选的到再生产成本。 
 
D.异常和NON-TYPICAL费用 
某些项目或容限在成本估计在特例可能不代表当量值。 所有者也许架设比房子将花费更多通常描绘这个邻里的房子，但是家的价值对典型的预期所有者在那个邻里比物产的重置成本也许是较少。 建筑费也许到时也是超出价值。 在之下有些情况，减少在费用也许在前景。 如果建筑费下降，价值也许也下降，如果它与费用最初是相等的。 
 
E.建议使用的方法学 
通常，马歇尔和快速平方英尺方法是最可适用的方法为估计重置成本新。 这是一个被简化的做法，并且所有评价人必须有这个知识和技巧申请此方法学。 此方法不可以为要求被分离花费方法的定制的家或独特的大厦使用。 HUD是包含的典型的住宅建设应该是额定“公平的”， “平均”或“好”质量。 大量生产，短文被修造的家是对估计的“公平”或“平均”，会议贷款制度的仅极小的建设要求，不动产抵押借款保险代办处和建筑条例。 评价人必须回顾这个基本的描述确定正确建筑类型。 这位评价人将完成费用方法为根据物产的建筑类型和质量评价的每个提出的建设事例如马歇尔和快速费用手册所显示。 
> 参考在这个形式页和修正日期，图得到(通常二页)。 
> 包括营销费用与改善的重置成本和可适用的当前乘算器。 
 
F.剩余的经济寿命 
剩余的经济寿命是改善继续造成价值物产剩余的时期的估计(大厦和改善)。 这位评价人在改善必须考虑作用，若有的修改或整修。 此作用在几年典型地被表达。 
 
4-6销售比较方法 
这经常是最可适用的方法在估计市价的一单身家庭一对四单位物产。 此方法依靠： 

> 销售数据的可及性 
> 交易的容量 
> 报告交易数据的可靠性被证实和被开发在此方法之下 

当开发价值征兆由销售比较方法时，总是包括假定和数据从其他方法在这个VC形式。 
 
A.数据要求 
 
1. 销售数据对可比较的销售 
所有交易在这个市场上是销售，但是不是所有的销售是可比较的。 在认为销售之前考虑交易的种类和所有销售的物理特性可比较。 
 
2. 可比较的销售的选择为分析 
辨认根据物产竞争的区域的这个相关的市场和影响可比较的销售物产的力量或者动力。 这是必要的在关系销售对这个主题。 考虑流逝了在销售日期和这个评估的有效日期之间的时间。 销售数据不应该超出六个月在这个评估的日期和销售日期可比较之间，并且不能超出十二个月。 解释对销售日期必需超出六个月。 考虑影响财产价值的邻里和其他外部因素，包括不动产和非真实的庄园影响。 例如，当大多邻里的居民由调迁在这个区域外面的一位主要雇主时雇用，这个邻里也许体验一种衰落按价值。 这项条款“非真实的庄园被影响”，然而，不必须包括种族构成。 考虑质量和数据数量可利用为这项特定任务。 缺乏质量数据在市场上也许不一定强迫对数据的信赖在相似市场主题的直接市场领域。 从主题的直接市场领域外面然而，明显地解释并且辩解所有销售 
 
3. 被排除的销售交易 
当曾经常规销售数据时，这位评价人必须知道销售的条款和调整常规售价反射所有异常的条款。 例如，有必须排除的销售; 然而，有些交易也许是包括，但是调整为因素例如below-market财务提供现金等效售价。 
 
4. 当前奉献物和目录分析 
使用销售的这些类型被劝阻。 然而，在某些不活跃市场情况下或在市场上与迅速地增长的定价，包括为销售提供的物产也许是可接受的。 当分析和调整这些奉献物时，小心地进行。 认可固有有转让性在价格在提供和被完善的销售之间。 清楚地标记这些comparables如提供，列出，根据协议等等，但是提出他们作为仅另外的可比较的数据。 
 
5. 销售在信托财产 
如果一种诚实的交易临近，销售在信托财产认为市场定价的可靠的征兆。 行使关心在辨认关闭计划的日期为在这个设想的日期也许妨碍结束的销售和所有局外情况。 
 
6. 困厄的销售 
使用困厄的销售强烈被劝阻由于围拢这些交易的特殊的情形。 
 
7. Resite销售 
使用Resite，当采购员是Resite公司由于围拢这些交易时的异常的情况销售从一位公司卖主在a在市价之下强烈被劝阻。 困厄的和Resite销售强烈是特殊被劝阻的，因为他们未能会见“市价测试”，项目第1 ： “这位买家和卖主是典型地有动机的”。 然而，这些销售可能超出正常市场事务和影响市价。 
 
8. 销售和交易信息的确认 
这位评价人必须核实用于评估过程和可比较的信息的所有市场并且是对所有信息负有责任出席作为“事实”被用于开发附属的财产价值估计。 证明保证信息是准确和意味深长的并且提供这位评价人以对市场刺激的牢固的理解并且趋向。 核实过程的目标是保证准确地反射当前市场条件和趋向仅的那信息提出，并且意味深长的结论可以从此信息被到达。 在核实过程期间，获取围拢销售的对刺激的理解为了这位评价人是必要的： 

> 确定销售是否是胳膊的长度和没困厄 
> 了解影响价值的当前市场条件 

若情况许可，采访党到销售确定期望和刺激为购买物产。 并且，确定这位卖主资助的重大资本支出是否被做了，在这种交易发生了之后。 如果那样，确定开支是否需要增加回到售价反射围拢销售的现实情况。 这位评价人必须核实销售信息与买家，卖主或者他们的一个代表(经纪、贷款人、律师等等)。 如果销售不可能核实与有这种交易的第一手知识的人，用途公众记录。 然而，这位评价人必须明显地陈述销售怎么被核实了，并且在何种程度上。 不要沉重使用也不要依靠未核实与包含党或他们的一个代表的任何销售，因为让步变得共同在这个市场上。 
 
B.调整过程 
影响对可比较的销售的用途的其他因素必须考虑。 占在附属的物产和每可比较的销售之间的区别。 对销售的分析包括定量和定性因素。 切记可比较的数据对附属的物产被调整。 提出这些调整作为美元数额形象并且辩解并且解释所有调整的理论基础。 必须在评价人文件包含此信息。 调整序列应该跟随此格式： 

> 调整序列是URAR的一部分。 所有FHA评价人在URAR之内应该熟悉调整栅格。 调整被表明作为美元数额。 如果调整不是必要的，这位评价人能输入“均等”或$0作为调整。 
> 一条专用线路项目调整不应该超出+/- 10%。 对comparables的总调整不应该超出15%净和25%总售价。 如果调整超出参量，这位评价人为什么必须解释作为评估报告一部分。 
 
对销售的调整包括： 

> 被表达的。 参见本章的财产权被估价的部分。 此调整总是第一调整做对所有销售。 
> 销售或财务让步。 占并且调整为所有特殊的拍卖或财务条款，包括销售让步，与市场无关的财务条款，点，购买击倒，结束条款并且交换或者交换。 这个最共同的情景涉及付点的这位卖主以解决帮助的形式到这个买家。 要反射数额，向下调整可比较的销售的售价。 典型地此数额不会超出售价的百分之六为典型的交易。 
> 销售条件。 占围拢销售，包括回赎权的取消困厄的销售的条件，购买由一个毗邻所有者，被出售在这个价格可能被反射被支付的家庭成员，拍卖的或者所有异常的因素之间。 
> 市场条件。 占从这种可比较的交易销售日期发生或发生对评估日期，包括升值、财务新发展计划、可及性，贷款期间、供给和需求的变动。 
> 物产调整。 需要在销售和这个主题之间的区别是否是可计量的并且这个市场支持这些。 
>> 地点-帐户为地点考虑。 
>> 物理特性-占在comparables和主题之间的物理区别，包括情况、看法、设计建设的上诉和质量。 这些典型地被输入作为各自的类别。 
>> 经济特征-占经济特征在comparables和主题之间，包括居住、租水平、租约结构或者条款。 
 
> 非不动产项目。 非不动产项目，例如动产，也许包括按价值。 这些项目被扣除从或增加到总考虑反射仅不动产支付的现金等效价格。 
> 其他调整。 包括可以根据美元数额的物理特性。 市场数据的质量和数量应该引导这个最可适用的方法的选择。 
 
1. 支持为调整 
必须由这个市场支持调整。 这位评价人在开发的调整必须当心; 不是在销售物产和附属的物产之间的所有的区别在这个市场被认可作为价格影响的因素。 被接受仅的那些因素，当价值影响析因保证调整。 
 
2. 调整的解释 
这位评价人必须解释调整为什么做了。 如果调整做，这位评价人必须解释支持调整做对其中每一comparables的区别，当他们与附属的物产关连。 
> 报告解释在URAR并且维护它在工作证明书。 
 
3. 被调整的售价的和解 
这位评价人必须考虑(no meanings)其中每一的可比较的销售和开发此数据成价值的征兆由销售比较接近。 
> 由销售比较方法报告最后的被和解的价值征兆在URAR。 

4-7收入方法 
当这个买家的刺激和物产的抢手根据其收入生产的潜力时，必须开发收入方法。 不管出租数量和居住，此方法申请，当整个物产或一个或更多单位被出租时。 物产的能力是有吸引力的对租借人和投资者支持收入方法的发展。 情况，收入方法申请在以下图被提出。

   
A.数据要求 
这位评价人必须选择相似的市场租务与附属的物产比较。 在租务之前考虑租务的交易和物理特性把可比较视为。 
 
1. 租约和交易信息的确认 
这位评价人必须核实用于评估过程的所有可比较的信息。 这位评价人是和有责任的对所有信息负责出席作为一个“事实”在开发价值估计。 这保证信息是准确和意味深长的并且提供这位评价人以对市场刺激的理解并且趋向。 核实过程的目标是保证： 

> 准确地反射当前市场条件和趋向提出仅的信息 
> 那意味深长的结论可以从此信息得出 

若可能，采访这个租客或这位出租人确定他们的期望和刺激为加入这份租约。 核实租约信息与这个出租人或租客或者他们的一个代表(经纪、代理、律师等等)。 如果此证明不是可能的，明显地州这份租约怎么被核实了，并且在何种程度上。 不要沉重依靠未核实与包含党或他们的一个代表的任何租约。 
 
2. 调整过程 
这位评价人必须考虑影响对可比较的租约的用途的其他因素。 这位评价人必须占在和解实际租约收入的附属的物产和可比较的租约之间的区别。 可比较的租务的此选择是重大的，因为不应该调整总收入乘算器，仅可比较的租赁费率。 这些调整典型地被提出作为百分比或美元数额形象。 这位评价人一定能辩解和解释理论基础在所有调整之后。 调整序列应该跟随格式和在销售比较方法部分提出的那一样; 然而，为类别专门制作可比较的租务。 
 
3. 收入投射 
在开发设想的总租为这个主题，这位评价人需要回顾和分析租约到位在这个评估的有效日期。 并且，考虑在这个评估有效日期和冲击附近将开始或终止，若有，对物产的租约。 这位评价人必须采取适当的步骤保证收入方法的发展反射现实情况在附属的物产。 如果这个主题是新的，考虑财产所得何时将稳定。 包括辩解为做的-例如出租时间所有假定。 收入方法典型地根据“作为被稳定的”前提。 被稳定的收入将达到，适当地支持此方法和明显地陈述日期。 
 
B.利率的发展 
总租乘算器 (GRM)是比率在物产的售价和其总租金收益之间。 此方法被用于开发财产价值的征兆。 这位评价人必须考虑每可比较的租务(no meanings)和开发充分地反射附属的物产的收入引起的能力的一个估计的乘算器。 此比率被申请于估计的收入为受支配由收入方法结束价值的征兆。 
 
4-8最后的和解 
最后的分析步在估价过程中将和解价值显示。 在此步，这位评价人必须测量其中每一的(no meanings)种可适用的方法进行和开发此数据成一个唯一价值估计。 
 
4-9被估价的价值的再考虑 
这个保险商也许请求被估价的价值的再考虑，当在这个评估不可以被反射了的新市场数据存在时。 这名贷款人能选择新的comparables和请求再评价。 此请求从这名贷款人在评价人的工作文件必须在文字和维护。 这位评价人是否必须决定使用新的comparables和执行再评价。 如果comparables是可利用的，当最初的评估执行了，这名贷款人可能不提供薪水为再考虑。