显示我金钱：

显示我金钱： 使用交换

由彼得・ G.米勒

许多年我们拥有了一个更旧的家在大全部，物产一英里或如此从地铁站。 它是地方，鹿在这个后院吃草，大理石壁炉导致伟大的温暖，并且客厅和餐厅是大和建筑上特别的。 这个房子也建造到您今天没找到的标准： 有固定内阁、膏药墙壁和双重木地板。 如果您想要一个舒适的家与一个好地点，这是它。

但是物产的价值作为租务从物产的价值随着时间的推移被分离了作为财产。 地方不动产价格近年来腾飞了，但是物产的能力引起租未保留步幅。 问题？ 结构obsolesce。

无论好房子，不论被修造，它多么恰当是65岁在家与三间卧室和二充分的浴 -- 一在二楼上和一秒钟在地下室。 壁橱是小的，并且这个厨房有从地板铺磁砖的墙壁到天花板。 没有巨大室、没有可容人走进去的大壁橱和没有尖屋顶。 在时代，当人们出去吃饭或迅速时吃，一个巨大餐厅比以前有较少上诉。 简而言之，很多租借人是对在此家没找到的特点感兴趣。

此都自己不打扰我们。 但是在比赛为好租借人 -- 将是物产有同情心的管家并且充分和及时支付他们的租的伙计 -- 更新的物产似乎一贯地更加有吸引力。

我们今年初决定出售物产用将引起更多租并且有潜力赞赏的事然后替换它。

不幸地，联邦和州税办公室在土地中立即地观看投资销售物产作为机会大块公众箱柜。 如果您出售投资不动产，甚而与更低的长期资本营利利率的好处，总税收法案可能在某些情况下仍然是巨大的，认购国会调查的足够。

您能出售和开户在税以后依然是的少数美元，或者您能出售和交换 -- 并且税钱您除通过交换之外可能然后使用买更大和更好的物产。

规则为1031年(或更加纯然的)交换是复杂的。 本身，交换协定雇用律师可能管理15页，将被观察的法律复杂的建议。

一般来说，有要考虑的几基本：

 

• 您不可能接触销售收益与交换。 您在线420 (总额能看闭合值的形式和敬佩大数字由于卖主)。 您能惊奇在线参考的总和514 (在您的有条件交付契约帐户将安置的资金)，但是它都不努力去做入您的口袋在关闭。 反而，所有收益去您的律师维护的代管基金。

   

• 您有45天从解决“辨认”替换物产。

   

• 您能“辨认”三物产在公平市价或您比被放弃的物产的价值能辨认提供他们的总公平市价的更多物产不两次是更多。 例如，如果您为$750,000出售一个家您比超过$1.5百万能辨认17替换物产提供了他们的总价值不是更多。

   

• 180，在转移了之后，必须有实际购买，通常在天之内原始的物产。 然而，其他最后期限可能开始活动 -- 与一位律师讲话有关细节。

   

• 替换物产不可能是不动产为您的个人使用。 反而，必须用于贸易或商业或者作为投资。 然而，什么今天是投资不动产也许一天有价值作为一个个人住所 -- 因而，特别是因为重大课税受益也许取得到，它可能支付发现一个家以多种可能性。

   

• 交换可能不导致总延期纳税。 如果替换物产的被调整的价值比被放弃的物产的被调整的价值是较少，则也许有应税利润。

   

• 抓住所有纪录。 税交换顺从税，它不消灭他们。 您可能从现在起需要解决纸20或30年确定赢利和税，足够原因保留这样文件。

   

• 作为总是在这样事态，不要做没有第一得到的忠告从一位不动产律师或税专家。 请务必回顾联邦税务局形式8824，象亲切的交换(PDF)。

我们能辨认替换物产在45天？ 当然 -- 我们开始很好看在关闭之前和考虑充满伟大的高兴的候选人。 为什么高兴？ 由于甚而与时钟滴答作响，它是更多乐趣买家。