> 买家的忠告
更加纯然的交换： 遵循规则
由Benny L. Kass
如果您出售您的家和为二居住那里出于过去五年，在它被出售之前，我们的税法提供您以美妙的减税： 您能排除您做了的$250,000所有获取($500,000，如果您结婚和归档共同收益)。 但是，当您出售您是租赁的不动产， (称“投资物产”)您将必须支付资本收益税，现在实际上减少了到利润15%您获得了。 然而，有顺从的一些创造性的方式用 -- 不避免 -- 立刻必须缴纳任何如此税。 一个这样技术知道，当更加纯然的(或“顺从”)交换，命名以击败国税局Starker的先生，虽然他必须完全一致对最高法院赢得他的案件。 目前，资本收益税利率是15%在相当数量所有升值和 -- 根据事实和情况，并且您怎样并且何时采取了贬值 -- 25%在您贬值了的数额夺回。 您必须与您自己的税务顾问讨论您的具体情况。 如果您出售您的投资物产并且买另一个在Congress清楚地说明的时间表之内，您将顺从 -- 不避免 -- 有薪水任何资本收益税现在。 某些人民就是不想要继续是房东，并且您可以想要“死撑硬顶”和缴纳税。 然而之前，在您如此您应该给认真的考虑在国内税收代码包含的交换供应。 他们可以是一个有用的设备为所有不动产投资者 -- 不管大小或物产的价值。 但是，正如你将看到从此条款，您必须遵循规则 -- 在您去关闭之前，并且采取某些步骤。 建立象亲切的交换的法律可以在国内税收代码的第1031年部分找到。 规则是复杂的，但是这这个过程一个常规概述。 第1031部分允许延迟(不承认)获取，只有当以下条件符合： 首先，物产转移的(由联邦税务局叫“被放弃的物产”)和交换物产(“替换物产”)必须是“为有生产力的使用拿着的物产在贸易，在商业或为投资”。 除非您放弃了物产作为您的个人房子，两物产在此交换不可以是您的主要住所。 如果您考虑去1031路线，您应该开始使用被找到的适当的语言在联邦税务局章程。 其次，必须有交换; 联邦税务局想要保证称交换的交易真正地不是销售和随后购买。 第三，替换物产必须“象种类”。 法院给了一个非常宽广的定义此概念。 通常，所有不动产被考虑“象种类”与其他不动产。 因此，农场可以为一个公寓单位、单户住宅为办公楼或者天然地带被交换为商业或工业财产。 一旦您遇见这些测试，但是，在您实际上前进与交换之前，它是重要的您确定税收结果如果您做平直的销售而不是交换。 您必须计算什么您将必须通过资本收益税支付，并且，如果您不能做此，要求您的税会计此信息为您做准备。 如果可征税的后果从平直的销售不会引起大付款对山姆大叔，您可以决定抛弃更加纯然的交换。 如果您继续进行象亲切的交换，您的赢利将顺从，直到您出售替换物产。 然而，您应该了解新的物产的成本基准在许多情况下将是老物产的依据。 这是讨论的另一议题以您的会计以便确定储款通过使用象亲切的交换是否在您新的物产将补偿更加低价的依据。 传统，经典交换(A和B交换物产)很少运作。 不是，在他们出售他们自己的物产之前，大家能发现替换物产。 在涉及Starker先生的这个案件，这个法院保持交换不必须是同时的。 期限未被强加给Starker先生的交换。 国会不喜欢此无限制的解释， 1984年，并且，二个主要局限被强加了给更加纯然的(非同时的)交换。 首先，必须在第45天之前辨认替换物产在原始的天以后(被放弃的)物产转移。 其次，必须购买替换物产(或物产)没有晚于180天，在这个纳税人转移他原始的物产之后或者到期日(与任何引伸)调动被做的年强加的这种税的纳税人的回归。 这些是非常重要时间限制，关于您的日历应该注意，当您首先开始1031交换时。 他们由Congress要求，并且不可能延长到甚而一天。 1989年，国会增加了二个另外的技术制约。 首先，位于美国的物产不可能为物产被交换在美国境外。 其次，如果在象亲切的交换接受的物产在相关人之间被处理在二年内在最后调动之后，原始的交换在获取的不承认不会合格。 在5月1991年，国税局采取了澄清许多问题的最后的章程。 此专栏不可能分析所有这些章程。 下列，然而，将突出某些主要争论点： 1.替换物产的证明在45天之内。 根据联邦税务局，这个纳税人也许辨认超过一物产当替换物产。 然而的替换物产， (称“安全港口”)或任何数量的物产的最大数字这个纳税人也许辨认是三物产所有公平市价，只要他们的聚集公平市价不超出所有的聚集公平市价的200%被放弃的物产。 此外，在一份书面文件必须毫不含糊地描述替换物产或物产。 根据联邦税务局，必须由一个法律描述、街道地址或者可区分的名字描述不动产(即， Camelot公寓)。“ 2. 谁是这个中立党？ 概念上，被放弃的物产被出售，并且销售收益在信托财产举行由一个中立党，直到替换物产获得。 通常，中介或契约经纪人在这种交易介入。 为了绝对肯定做在此期中，这个纳税人不得以进入对这些资金的控制或，联邦税务局要求此第三方不可能是这个纳税人或一个相关党。 有条件交付契约帐户的持有人可以是律师或主要允诺的经纪促进交换，虽然这位律师在其他法律问题上不可能代表了纳税人在被放弃的物产的销售的日期的二年内。 3.利息在交换收益。 除非交易不发生，其中一个成功的1031交换的部下的概念是绝对要求销售收益不供给被放弃的物产的卖主在所有情况下。 通常，销售收益在信托财产安置与中性第三方。 因为这些收益不可以为替换物产的购买使用180天，利息在这些资金通常被赢得。 国税局允许这个纳税人赢得此利息 -- 指“增长因子” -- 在被保管的资金。 对这个纳税人的任何如此利息必须报告作为劳动收入。 一旦替换物产由这个交换者获得，利息可能二者之一为那物产购买使用或者被付直接地对这个交换者。 有也许是有吸引力的对许多读者当前拥有出租的房地产的一个有趣的漏洞。 让我们假设，您在美国找到您的梦之家某处，您想要在退休以后居住。 如果您出售您的投资物产，您将必须支付大资本收益税。 如果您现在做1031交换，并且得到标题对替换物产，您终于想要居住，当您退休时，您能租赁那物产，直到您决定移动。 然后，一旦您建立了新的物产作为您的主要住所，如果您在它居住至少二年，并且超过二年流逝了，自从您出售您的前个主要住所，您能再次排除$250,000 (或$500,000，如果结婚和您共同地归档您做了的)获取。 虽然联邦税务局不提供教导至于您多久必须使用替换物产作为“投资”，一般公众舆论是您应该租赁物产至少一整税年。 因此，根据数字和事实，您可以终于能避免通常是交付的资本收益税，当您出售您的投资物产。 联邦税务局也批准纳税人允诺“反向赤裸”，您首先买替换物产然后交换(出售)的地方被放弃的物产。 值得注意的是，相当经常，纳税人首先发现替换物产，并且那物产所有者是不愿意开始一个长期合同，藉以销售不会发生，在内，在被放弃的物产被出售之后。 根据联邦税务局章程，您能扭转这个过程。 虽然基本的时间限制是同样为一反向更加纯然，规则是更加复杂的，并且结果费用您更多金钱比，如果您做了规则象亲切的交换。 规则为“象亲切的”交换是棘手的。 如果您计划去此路线，您必须获得能干，专业财政和法律协助。 其次： 离婚和税 | 
