陈述发行家实践在新的火之下
由彼得・ G.米勒
不动产实践在三个州最近受到了联邦政府的注意。 假设， feds有所有商业鬼混与州不动产管理者决定 -- 假定一不应该太迅速做 -- 怨言该当某一研究。 首先，我们有经纪折扣问题在肯塔基。 司法部提出了一项民用反垄断诉讼，根据州规则，禁止肯塔基不动产经纪人提供的折扣和其他引诱吸引顾客，是侵害谢尔曼反垄断行动。 部门说这个禁令通过减少竞争危害买家和卖主。 “制约从竞争中介通过折扣，并且引诱就其本身而言是，如由经纪证实，在肯塔基消费者给予更高的价的侵害反垄断法”，根据R. Hewitt头脑，辅助首席检察官负责部门的反垄断部门。 其次，司法部和联邦商业委员会要求得克萨斯不动产委员会拒绝一个提出的规则哪些， Majoras说FTC主席Deborah Platt， “将制约有限服务不动产经纪人的能力反应得克萨斯消费者要求”。 “这个可能的结果”，她继续了， “会是更高的价和少量选择为州的消费者，没有抵销好处”。 最后，司法部的反垄断部门本月初请求俄克拉何马州拒绝立法哪些部门说“将消灭俄克拉何马不动产专家的能力提供，有时称费为服务的不动产服务的选择或菜单定价”。 每个行业，由其自然，寻求建立其草皮。 看一看在要求成为理发师或水管工和您将惊奇在章程的长度和精确性。 因为有需要保护公众以防止无能，无知和不合理的实习者，这样标准建立了。 同时，每管理计划不可避免的副产物是消灭一些预期竞争者。 实际上，有交易。 如果一个人假设，所有章程是必要的 -- 并且那也是该当一些考试的假定 -- 然后根据定义，公众减少了选择，并且被准许的专家有少量竞争者。 大部分而言，因为这个选择是更坏的，此交易被接受。 没人想要一位无执照的外科医生去除脾脏的或联接排气管的一位无能水管工。 因为这个害处已经完成，等待这个市场跟上这样伙计不运作。 必须总是提出的问题有关多少章程问题是适当的。 或者，看见另一个方式，在什么点章程是否是限制竞争的设备？ 当谈到草皮，发行家的历史不是特别与其他行业不同。 广告由律师，药剂师和验光师，比如例子，曾经是限于 -- 肯定没有做好为公众的禁令 -- 或者新的竞争者。 努力在不动产现在创造“有限服务”规则和禁令客户折扣妨碍达到预期目的，多余和无法强制执行。 这为什么： 市场为不动产服务是浩大和不同的; 没有每个客户需要或想要同一项服务。 要适应市场需要一可能论证多数发行家，如果没有每个发行家，现在提供服务菜单并且折扣和引诱。 这例子： 史密斯想要列出投资物产待售。 他与经纪琼斯联系。 琼斯提供列出物产与一项标准格式和标准条款。 它是一个开始的地方在这个讲价的过程中。 卖主史密斯说，没有，我需要此，并且我不需要那。 琼斯同意修改目录合同得到商业 -- 实际上，琼斯，一个传统充分服务经纪 -- 提供服务菜单。 经纪琼斯比原始的委员会提议也赞成某事。 琼斯工作的发行家不会称“廉价经营者”，但是列出很好被找出，很好定价和很好被维护的物产，琼斯赞成减少的费。 您能称那减少“折扣”或“储款” -- 并且您能正容易地称它“折扣”或“引诱”列出与琼斯。 我们现在看，是持续的努力的一部分消灭反竞争准则最后痕迹的联邦挑战。 例如，许多州有通过声称的耐久规则限制不动产信息发行不动产出版物需要发行家执照。 此11月它不可能强制执行这样执照要求的法院告诉加利福尼亚，因为它违犯第一修正。 我们有今天的问题是州立法委员创造然后要求国家管理者强制执行的标准。 您能绝对肯定打赌多数管理者，也是经纪的特别是那些人，不想要部分的这样要求。 这个中央原因倾销反竞争主动性是，而这样努力不运作，这个市场。 买家发行家，比如一个例子，由许多不动产社区长期反对。 现在这样表示法完全地是共同性，并且尽管忧虑不动产发行家世界几乎不相反结束了。 | 
