> 买家的忠告
Strategizing不动产购买
由Clifford A. Hockley
乔安娜・ Flores博士是一位成功的开业医生。 在10年以后在商业她对支付商业租是疲乏并且想要购买一个大厦为她的实践和与一个小组其他医生分享它。 她是紧张的。 她什么都不知道关于不动产，并且不想要犯任何赔钱错误。 她的一个客户，一名不动产经纪人，被提及对她他提供了基本的“拥有不动产介绍”类。 她决定上类; 这是什么她学会了。 她发现了如何得到可比较的有关销售信息并且收入和费用信息。 此信息帮助她克服她的关心物产可能保留过分要求的现金从她。 她发现了停放和被妨碍的通入是重要特点为一座医疗大楼。 另外她得知物产检查保证这个大厦状况良好。 她也得知地点贤良。 好地点也许花费更多，但是出租对潜在的房客将是更加容易的。 她有关于物产管理的问题和告诉了在一个更小的大厦(可能在7000以下平方。 英尺)她的职员可能大概处理管理，但是与一个大大厦她也许想要一些帮助从一家专业管理公司。 外部管理在找到新的房客保证某人是可利用一天24小时照顾她的房客每星期七天在房客转交情形下，和也提供援助。 因为多数房东不喜欢要求他们的房客租，管理公司另外保证租收集，抵押和其他票据是有偿的，并且月度财政报告准备。 作为不动产类一部分，这个经纪也概述了不同的合作样式： 有限公司、有限责任Partnerships， Partnerships， Subchapter S Corporations和共有财产。 这些是她在大厦的投资也许想要考虑作为她接近朋友和其他医生分享的选择。 他建议她遇见她的律师和CPA得到把柄关于所有潜在的征税或税收庇护论点。 乔安娜得到激发关于这个想法。 她想知道他们是否可能开始立刻寻找大厦。 这个经纪警告了她她需要考虑出口战略，在她购买了大厦之前。 他告诉了她没什么为时永远和那她应该有远程远见。 他补充说，她应该知道她为什么买大厦，并且什么她想一次做与现金残余她出售它。 他也提及她应该看时间5-10年窗口和做一些现实假定。 他要求她考虑她是否会想要一座大厦，或者，如果她想支付它和出租它对另一位医生为退休收入。 他也提供或许她将想要出售它，因此她可以贩卖产权入套楼公寓在海岸，当她退休时，或者她可能可能贩卖产权入另一个大厦，看见它增长按价值和潜在地提供一些现金流动收入。 他们也讨论这个基本事实： 那里财务打算来自帮助她的购买这个大厦。 他们回顾了利率，贷款、贷款手续费和关闭的费用的条款。 他鼓励她与她的银行家谈话，但是对也调查SBA (小企业管理)贷款。 他也没有建议遇见至少二个或其他三个抵押银行家看他们是否可能提供一个更好的成交例如更低(或没有)提前预付罚金，更高或降下在付款下，必需的环境检查或者可能费根本。 最终他们讨论她的购买的税涵义，包括39.5年贬值，并且资本收益税(州和联邦)她会是受她什么时候支配出售物产，如果她没有使用a (所得税延期交纳) 1031交换贩卖由另一物产决定。 他们也谈论保险支付抵押如果某事发生在她身上和财产分配应该她想要留下这个大厦给她的孩子，或者她喜爱的甥女和侄子。 在这个介绍以前，她的头转动。 “这是太复杂的”，她抱怨， “可能我应该持续出租”。 房地产经纪人说， “您需要被教育为了做出正确的决定，并且买的不动产，您是这个房客是这个最佳的方式不仅支付大厦，但是同时也投资在您的退休”。 收场白 乔安娜买了大厦。 由于她为她的实践比这个大厦的一半使用了更多，她在她通过她的个人银行家获得的SBA贷款合格了。 十年后她出售她的实践，但是不是这个大厦，并且使用收支从两个资助大多数她的退休。 | 
