| > 卖主的忠告 “税定时炸弹”也许滴答作响为信任的国内卖主
由肯尼斯・ R. Harney
有没有”滴答作响为许多美国房主的“税定时炸弹在他们的50s和60s ？ 他们可能尽管可及性表面上慷慨$250,000导致意想不到欠联邦税务局金钱，当他们出售他们的家时，并且$500,000个免税排阻极限在售屋赢利？ 一位著名不动产税律师说对两个问题的答复是 -- 特别为买了和追溯到70年代和80年代的有益地被出售的一系列的家的人。 气化器、Luria，厨师和Kufeld LLP纽约律师事务所的杰拉尔德J.鲁宾逊， 1997年说，虽然国会简化联邦税裁决覆盖物售屋，在1997之前买卖可以运载从早先销售“滚动的”大，未被认出的获取可能回来困扰他们的所有者。 鲁宾逊说“税定时炸弹” -- 可征税的获取超出排阻极限 -- 不单独地是问题为富裕的家庭与数百万的美元家。 它“可能也击中有的上部中等收入房主(拥有)一个家许多年在一个高级社区或向上地流动企业经营者由一系列的循环在售屋顺从了获取，当到处移动攀登公司梯子时”。 他们收割的许多房主假设，岗位1997免税排除将包括实际上所有赢利。 但是成千上万当前房主的所得税延期交纳的获取在1997年之前到达。 如果他们在70年代买卖了他们第一回家或80年代或前面，例如，他们的积累应税利润也许冲击他们。 在他的新书， J.K.Lasser房主的减税， (威里， $16.95)鲁宾逊速写这个问题的以下例证： 在1967年双重收入夫妇在他们的60s现在买了他们第一家庭为$45,000。 他们的为征税目的依据在那购买是他们的实际成本 -- $45,000. 1972年他们为$100,000出售那个房子 -- $55,000获取。 使用然后标准“循环”技术，他们出售的夫妇通过购买比这个房子花费更多的替换家在那获取顺从了征税。 替换家花费了$105,000。 $5,000不同价格然后增加了到夫妇的被调整的依据，提高它到$50,000 ($45,000件原物附加成本$5,000在新房)。 1977年，夫妇为$195,000出售这个1972房子并且滚动了在他们的获取入$200,000房子。 在一系列几随后销售和购买通过1996年，夫妇变成 -- 从税公认顺从 -- 一渐增$825,000获取，他们从家移动了到家，地点到地点。 相当印象深刻。 在1996他们买了$950,000房子和当前看出售它为$1.1百万。 并且相当印象深刻。 但是有反面： 岗位1997，循环比赛完成。 现在他们一定在他们的当前家之时销售认可他们的积累获取。 并且那个数字大于他们想象很多。 它不是$150,000明显的赢利($1.1百万减$950,000)在这个当前房子。 当他们出售第一家庭，他们的有效增益是$150,000潮流销售赢利的共计加上舒展回到1972年的积累，长延期的获取$825,000。 那来到一摇摆的$975,000获取。 与充分的$500,000排除为结婚的联接锉刀，这对夫妇在$475,000仍然面对征税未遮盖的获取($975,000 - $500,000)。 假设15%资本收益税利率，那来到$71,250 (.15 x $475,000)。 有方式使或避免税象这样的定时炸弹减到最小，并且鲁宾逊致力他的书章节于他们。 但是，他在与不动产时间的一次采访说， “出售他们的家的生长人数” -- 特别是婴儿潮出生者 -- 由于互相作用在老循环规则和新的免税排除规则之间， “面对某一潜在的税惊奇”。 可能国会救助并且提高免税极限帮助婴儿潮出生者与滚滚向前可征税的获取？ 绝对地。 但是甚而不要考虑很快发生的 -- 没有，只要这个联邦预算是喷出的红色墨水与记录赤字。 | 
