> 忠告为借户
点的税务处理
由Benny L. Kass
问题： 去年，我们利用了更低的抵押利息利率并且重新贷款我们的家。 这第二次是在我们重新贷款的三年里。 在选购最佳费率和条款以后，我们决定忠心于我们的当前贷款人为新的贷款。 当我们第一次重新贷款 -- 二年前 -- 我们支付了一点和由我们的会计劝告我们不可能扣除那点充分，但是必须传播它在这笔贷款的30年的生活期间。 然而，如果我们出售我们的家，那时，我们也建议了 -- 或者再重新贷款 -- 不可扣除的点的平衡能充分被扣除。 我们最近建议这不再是实际情形，并且我们在我们的2003年收入税单不可能扣除点的剩下的人。 您能否澄清此？ 答复： 根据国税局的当前位置，如果您通过同一名贷款人，重新贷款，您不可能扣除那些点平衡。 我不相信联邦税务局是正确的，但是我不验核您的纳税申报。 因此这个决定是做的你的。 首先，我们解释什么“指向”是。 当您购物抵押贷款 -- 哪些是某事每个潜在的购屋者应该做 -- 将提供您很多信息。 您必须了解的一个项目是“点的概念”。 点由不同的名字经常叫 -- 例如贷款折扣或首期费 -- 但是不管他们的名字，他们代表您的金钱 -- 消费者 -- 必须支付。 因为它在贷款额，通常没有包括并且付款通常是在最前面的，现金。 一点等于抵押贷款数额的百分之一。 因此，一点在贷款$250,000将花费您$2,500。 贷款人能索价许多点，当他们要，但是在某一水平，这笔贷款变得高利贷，潜在地非法，并且也许代表什么共同地公认为“放高利贷”。 贷款人冒险。 他们借金钱对陌生人，也许或可能不能回报这笔贷款充分。 要获取这笔贷款的偿还，这名贷款人要求这位借户签署信托书(抵押文件)，藉以这个房子被投入作为抵押(证券)保证这笔贷款的全付款。 但是房子装于罐中(和有)减少按价值，使贷款人的证券潜在地更加危险。 越高风险，越高抵押利息; 越高风险，多指向一名贷款人将想要索价。 但是许多消费者不多跑一些商店比较价格的高低得到最佳的抵押成交; 他们在盲目的信念采取贷款人的声明关于信用状态。 得到更好的利率经常是可能的 -- 或者较少点 -- 从另一个借贷来源。 他们由这位借户支付的点支付得到抵押买房子是充分地可推论的在该年。 它曾经是联邦税务局要求这位借户给这名贷款人写一张分开的支票为这些点; 近年来，联邦税务局似乎退出了此位置。 然而，它仍然有道理对二者之一写一张分开的支票在关闭 -- 或者至少有和解声明(HUD-1)明显地反射您支付的数量和相当数量点。 如果您支付点获得重新贷款贷款，然而，在多数情况下他们是有偿的那些点不是可推论充分的年。 相反，联邦税务局要求您由几年的数量分配点您的抵押贷款。 例如，您在相当数量重新贷款并且获得一笔贷款$250,000。 要得到此新的贷款，要求您支付二点 -- 或者$5,000。 如果您的贷款是30年，您能每年只扣除一第三十点 -- 或者$166.67。 在五年内，例如，您扣除了$833.35 ($166.67 x 5)，把平衡$4,166.50留在您未扣除的点。 如果您支付此贷款在五年的结尾，通过再出售您的房子或重新贷款 -- 被取消分配的(nondeducted)点的平衡在您的收入税单可能然后被扣除那年。 或者至少我们曾经认为这是实际情形。 联邦税务局改变了主意多次在此问题。 例如， 1983年，联邦税务局发布了提醒它“将禁止为利息要求的所有扣除付在贷款的纳税人的新闻发布，如果付款用获得的资金付了由原始的债权人通过第二笔贷款”。 根据联邦税务局，他们的位置根据禁止这样抵押利息扣除的几法案。 一个这样案件是一个1981年观点从第9联邦上诉法院，这个法院写道： …这个纳税人从同一名贷款人借用金钱为‘满足’他的利息义务的地方明确目的，那义务，以一种不同的形式，依然是同样。 相应地，联邦税务局 -- 在80年代 -- 接受了职位付款利益比纳税人的利息义务的延搁是没什么更多对这名贷款人。 多年来，然而，联邦税务局送了信号它不会质询在重新贷款支付的这些被取消分配的点的扣除，如果使用了同一名贷款人。 现在，然而，看起来联邦税务局再次有，改变主意。 在出版物936，题为“房屋抵押贷款利息扣除用于准备2003回归”，联邦税务局绝对州： 及早抵押结尾： 如果您传播您的扣除为点在抵押的生活期间，您在抵押结束的该年能扣除余额。 然而，如果您重新贷款抵押与同一名贷款人，您不可能扣除被传播的点余额。 反而，扣除余额在新的贷款的条款。 如被表明，我不同意此位置。 当您重新贷款您现有的抵押贷款时，您实际上得到一笔新的贷款 -- 您是否使用您的当前贷款人。 这名贷款人将需要一次新标题查寻，盼望您支付很多闭合值的费用和对待重新贷款作为一种全新的交易。 更加重要地，当前联邦税务局位置忽略以下情况： 您的当前贷款平衡是$200,000，并且您重新贷款与同一名贷款人。 然而，而不是获得一笔新的贷款在相同数量，您或者只拔出一些现金(另外$25,000说)或您支付在这笔贷款下位并且借用$175,000。 这些是否是联邦税务局将准许将被支付的剩余的点的这交易，从(在第9条电路的词)义务不再保持同样？ 并且怎么样案件，一个重新贷款贷款人出售您的抵押对某些其他贷款人？ 如果您回到第一名贷款人，将联邦税务局许可证您充分地扣除剩余的点，因为这不再是同一名贷款人。 和能被看见，有许多未回答的问题与此问题相关。 您应该做什么？ 我的推荐如下是。 如果您决定重新贷款与同一名贷款人，并且有未被扣除的点从您的老贷款，切记您新的贷款不是相同数量。 几美元多比您的当前义务借用或几美元借用。 这样，以我所见，抵押责任不是相同的，并且您可以能通过集合与联邦税务局，如果他们决定验核您的回归。 | 
