> 买家的忠告
二笔贷款或一个？ 它是否将运作？
由Benny L. Kass
问题： 我姐妹和我计划合作购买一个家为我们的年长父母。 这个家的购买价将是大约$200,000。 我们考虑放下$30,000然后得到抵押为休息($170,000)。 我姐妹和我会是物产的共有者。 然而，朋友最近告诉了我这不是一个好想法，因为我的信用纪录和我的姐妹的纪录将显示贷款$170,000。 他说我姐妹和我应该其中每一采取物产作为财产共有者角色。 根据他的计划，他说我姐妹和我应该中的每一个放下$15,000 ($30,000共计)和我们应该中的每一获得抵押贷款为$85,000 (一个以我的姐妹的名字和一个以我的名字)。 总定金是$30,000，并且有二$85,000笔贷款($170,000总债务)。 他说在此方法之下只有一$85,000贷款以我们的每一个名字，以便我们的信用纪录不会影响一样。 我的朋友的忠告是否是有根据的？ 答复： 您有一个创造性的朋友，并且它是一个有趣的建议，但是不幸地，它不会运作。 您实际上问二个问题： - 能您得到二笔贷款而不是一个，和
- 您和您的姐妹怎么应该采取标题对您的父母的物产？
我们看二笔贷款问题。 抵押(也称信托书)是贷款人做的贷款对一个房主。 这名贷款人想要证券 -- 一个保证 -- 那如果您无法支付整个贷款在充分(包括利息)，这名贷款人不会丢失其投资。 因此，信托书在土地记录在这个县(或城市)被记录您的物产被找出的地方。 录音的目的将把全世界放在此抵押的存在的通知上。 如果，例如，当您去出售这个房子，您的采购员将安排这个标题将被搜寻和那抵押将被发现。 必须付清它，以便新的买家将得到这个房子自由和清楚所有老抵押。 有一种优先权在土地记录，是非常重要的在法律。 首先被记录的抵押有一种优先权在所有其他后来记录资料，期待有些项目 -- 例如某些种类政府税 -- 由法规给了哪些超级优先权状态。 您在土地记录不可能同时记录二个文件。 如果您的姐妹的抵押首先被记录，您的抵押在第二个位置。 那是“第二份信托书的意思”。 多数抵押贷款人不想要是在第二个信任位置。 为什么？ 由于如果第一抵押权进入缺省和被阻止，将有效地消灭第二份信托书。 我们采取您的例子： 第一信任在相当数量$85,000。 如果第一名贷款人在物产阻止，并且它只被购买在取消赎取权后的出售为$100,000，第一名信任贷款人将被支付。 但是第二个信任持有人从$100,000只将得到平衡依然是。 并且从我的经验，当律师、拍卖人和广告是有偿的时候，很少若有金钱为第二位抵押持有人将被留下。 当然，这不意味第二个信任持有人没有赔偿。 他们可以仍然追求本票的制作商为是欠的金钱。 但是，如果那个笔记制作商没有金钱， -- 或者文件为破产保护 -- 第二个信任持有人被留下拿着一个空的袋子。 您的朋友是正确的，如果您和您的姐妹在相当数量得到联合的第一抵押权$170,000，两个您的信用报告将显示充分的义务。 但是我相信如果之一您想要在其他目的借用金钱，您能解释这个情况对新的贷款人。 当他们意识到您帮助您的年长父母，并且，如果您在那笔新的贷款否则会合格，您不如果有一个现实的问题。 采取标题： 有您和您的姐妹能采取标题的二种方式： - 财产共有者： 在此方法之下，您和您的姐妹在物产上拥有分开的兴趣。 当典型地利息是50-50时，它在所有百分比可以举行您和您的姐妹同意。 在您的死亡，您的兴趣在物产上将被分布与您的为时符合将和，顺便说一句，您应该有)的遗嘱(。 如果，例如，二者之一或你们俩结婚与孩子，您是否要您的家庭得到您的物产的一半？ 如果那样，财产共有者是这个最佳的方式完成此。
- 共同合有者与未死权利： 这里，您和您的姐妹在整个物产上拥有不可分的兴趣。 在您的死亡，例如，不管什么您的意志陈述，您的姐妹(作为共同合有者)将导致拥有整个房子。
我不可能告诉您哪些是更好的路线为了您能采取。 大家有不同的需要和关心。 您应该每次谈话对您自己(分离)看到什么的律师为你们俩是最佳。 我有也许是利益对您的一个另外的建议。 如果您的父母的家是自由和清楚的任何现有的抵押(或，如果相当数量任何抵押是足够低您和您的姐妹能支付它)，您考虑买房子从您的父母和让他们收回抵押？ 这那怎么将运作。 您会买物产并且采取标题，您和您的律师决定了。 您会给您的父母$30,000，并且您会两标志本票倾向于您的父母为平衡$170,000。 此笔记将由信托书巩固并且在土地记录之中被记录了。 每个月，您和您的姐妹会支付您的父母贷款偿还，根据任何利率同意，当这种交易首先参与了入。 如果您的父母不需要金钱，他们每年能礼物中的每一件您$11,000，免税。 在另一只手上，如果您的父母需要金钱，他们可以保留您的月度付款。 为什么是此路线？ 如果您的父母不需要充分的$200,000售价，它明显地较低花费保留贷款“在房子里”。 您不会必须支付很多贷款人的索价，例如评估、信用检查、文件准备等等。 更加重要地，您支付您的父母 -- 而不是陌生人 -- 每月。 并且终于，不要忘记，当您的父母归档他们的收入税单物产被出售的年时，假设，他们在房子里拥有了并且居住为二年，在它被出售之前，他们不会必须支付任何资本收益税。 如果他们归档联合纳税申报，他们可以完全地排除$500,000所有获取。 并且他们甚而应该是屑子分开的纳税申报，他们可以其中每一排除$250,000在获取。 您和您的姐妹也将得到一些课税受益。 您将支付的抵押利息 -- 对您的父母或对商业贷款人 -- 是可推论的在您的收入税单。 然而，记住抵押利息只是可推论的，如果抵押在土地记录被记录。 如果您得到商业抵押，那名贷款人确信，信托书适当地被记录。 如果您决定给抵押您的父母，然而，请切记您准备尽快记录抵押。 | 
