了解踢球出界条目
由Benny L. Kass
编者按： 最初出版在2003年10月27日。 问题： 虽然我们被告诉这是一个强的不动产市场，我们的房子在这个市场上有一段时间了。 终于，我们从一对好的夫妇接受了一个提议，但是不幸地，他们不可能买我们的房子，除非他们首先出售他们的房子。 当买家设法出售他们的房子时，我们希望某事与此夫妇一起使用，但是关注无限期地采取我们的房子这个市场。 您怎么解决此困境？ 答复： 当签署是意外的采购员的能力出售他们自己的房子时的合同的喜欢，不幸地它现在不是必须由每位买家和卖主认可的生活之本。 当房价在过去几年巨大被增加，买家越来越发现他们可以只合格买一个更加昂贵的房子，如果他们首先出售他们的当前住所。 一般来说，当买家提出一个提议对购买时，他们可以包括一个意外情况为他们的房子销售。 这是公认的“意外合同”。 在简单的英语，如果这个指定的事件不发生，这意味着 -- 买家在这种情况下不出售他们的房子 -- 然后购买新的物产的这个合同变得除消并作废，并且采购员有资格获得所有定金储蓄全部退款。 不用说，您建议了，卖主不想要无限期地采取他们的房子这个市场。 相应地，妥协被开发了，是公认的“踢球出界”条目。 根据此安排，卖主增加语言到不动产销售合约阐明，当他们是愿意接受根据采购员的意外情况合同出售他们的当前房子时，卖主将继续销售他们的房子。 如果另一个合格的买家寻找，这位卖主将给这位当前采购员一定数量时间 -- 通常72个小时 -- 在去除意外情况(即保持这个合同活)或要行使意外情况和决定哪些不购买新的物产。 此踢球出界条目必须小心地被起草。 如果潜在的采购员与72个小时踢球出界期间面对，并且决定删除销售意外情况，他们也许仍然能离开原始合同，如果他们不可能得到财务。 记住多数标准销售合约在采购员的能力也包含另一个意外情况得到必要的财务。 这创造一种困境为两个党。 如果采购员去除销售意外情况，但是仍然有财务意外情况在这个合同，它是可能的贷款人不会给一个约束贷款承诺采购员，除非他们首先出售他们的房子。 因此，销售意外情况的仅仅撤除不适应卖主的需要。 采购员在这个合同能仍然找到借口取消这个合同，根据另一个意外情况。 因此，卖主在所有踢球出界条目应该至少包括以下语言： 党同意卖主的物产在这个市场上将依然是在上述意外情况期间。 如果采购员在他们的采购员的能力的单一谨慎不去除上述意外情况并且不提供证据令人满意给卖主根据协议此中执行在(一个具体数字)几小时之内在书面通知以后的收据卖主接受了一个次要合同，采购员的储蓄充分将及时地返回，并且此合同将是除消并作废的。 根据此契约安排，这位潜在的采购员有权利删除这个意外情况和今后连同购买。 但是采购员必须也展示，使这位卖主确信，他们财政能在这笔贷款合格。 在许多情况下，因为他们没明显地有资金允许他们今后与购买匹配，采购员不会能满足这位卖主。 从卖主的观点，这是一个可接受的安排。 虽然卖主签署了合同，他们在这个市场上实际上保留房子。 若可能卖主有权利继续显示它对其他潜在的采购员，并且有权利采取备用合同。 如果您涉及一名房地产经纪人，坚持，这个代理继续销售您的房子，在您签署了第一个合同以后。 从买家的观点，踢球出界条目也是可接受的妥协 -- 但是明显地是受恶习支配。 这个买家能了解卖主勉强采取这个房子这个市场，当这个合同是受一个出售的意外情况支配时。 在另一只手上，如果卖主获得一个更高的价为房子从第三方，这位卖主有能力是任意的通过使用这个借口这位当前采购员不财政能购买，从而赋予这位卖主权力出售对第三方。 踢球出界条目是妥协为两个党和成为了可接受的实践在不动产竞技场。 然而，卖主应该也坚持，这个买家立刻开始销售他们自己的物产 -- 它是否通过一家房地产公司或独自地是。 在的合同应该包括具体语言，如果采购员在一个合理的时期不开始销售物产内 -- 例如5天 -- 然后这位卖主有权利使这个合同无效和正在寻找另一个买家。 | 
