附录A -其他物产的估价 A-1拥有的不动产 (REO)
HUD的不动产拥有的 (REO)物产是支付要求的结果对贷款制度和物产的贷款人转移的归属对HUD。 一般，因为这位借户在抵押，默认了REO物产由这名贷款人拥有。 这位评价人必须协调特定时间为物产的一次充分的场所检查与道具员。 通常， REO物产巩固与被关闭的公共事业。 然而，在这个评估期间，这位评价人应该试图安排公共事业打开审查所有大厦系统。
A.评价人要求
执行REO评估的评价人的要求是同一样为其他物产的评价人。 REO物产的评价人必须是被准许的州和是FHA记数器的一名当前成员。
B.评估要求-现状重视
REO物产将现状被估价。 房地产鉴定人，第三版字典，现状定义了市价如下： > “具体所有权权利的价值不动产一个辨认的小包的自评估的有效日期; 与存在并且完全是法律上地可允许的并且排除所有假定关于假定市场条件或可能的推理的那关连”。
因为它在这个评估的日期，存在现状价值是市价为物产。 这个评估将包括一致的住宅评估报告 (URAR)，并且估价条件 (VC)形成。 评价人在评估或补遗将表明到评估，如果物产可以出售与FHA不动产抵押借款保险(符合FHA极小的物产要求) (1)在其没有修理的如现状情况或(2)在其如现状情况与修理费用$5,000或较少。 如果物产可以出售与FHA不动产抵押借款保险通过做$5,000或较少在修理，这位评价人提供修理和他们的估计成本名单。 如果物产在修理需要超过$5,000使它有资袼FHA不动产抵押借款保险，这位评价人需要只列出修理一般区域和提供声明这样修理将超出$5,000。
C.价值有效日期
这位评价人进行现场采访为附属的物产，价值有效日期是日期。 如果另一个日期使用作为有效日期，这位评价人必须明确地表明： > 供选择的日期
> 日期，附属的物产完全被检查了
D.范围
这位评价人必须进行完全评估过程，包括考虑所有可适用的方法到价值和开发辨认的适当的方法在此手册。
E.目的
REO评估的目的将帮助建立售价为附属的物产。 REO评估将现状估计HUD拥有的被阻止的物产的价值。
F.对评估或作用的意欲的用途
REO评估的意欲的用途或作用是提供被阻止的物产的‘如现状"价值为行销和出价目的。 伟大的信赖在物产的如现状价值将被安置为未来销售。 如现状价值支持FHA的售价为物产的性格。 修理的程度需要物产确定它是否为销售被提供与FHA被保险人财务或没有被保险人财务。 如果物产符合极小的FHA物产要求，不用修理或者遇见FHA极小的物产要求与$5,000或无足轻重修理，物产将提供与FHA被保险人财务。 如果必须修理超出$5,000，物产将被提供，不用第203部分(b)保险了财务，但是有资袼部分203k被保险人财务。
G.另外的要求
这位评价人必须重视附属的物产从收集的信息和到达在根据要求的附属的物产的估计的市价详述在章节4估价分析此手册。 包括这个早先房主的所有交易那种交易数据，日期和根据USPAP要求的售价。 这为物产和邻里市场条件提供一个基准或参照系。 由于有害居住者或其他原因，为物产，内部不可能被检查，估计根据物产的外部检查的价值。 使用Freddie Mac 704形式，间接抵押财产价值分析报告，在举办价值的外部估计。 与邻里物产对比，准备一个叙事报告关于这个外部情况和物产的明显的维护。 包括价值的估计并且包括外部的相片。 需要大厦剪影，但是没有需要物产的楼面布置图或室布局。 这位评价人必须考虑和注意曝光期间和估计物产多久在这个市场上预计依然是。 曝光期间与营销期间不同。 曝光期间估计物产利息在市场上将被提供在这个评估的有效日期之前的时间。 合理的曝光的概念包含不仅充分，充足和合理时间，而且充分，充足和合理的作用。 必须基于估价分析一个合理的曝光期间。 当估价REO物产时，这位评价人必须遵守在早先章节讨论的其他估价和评估要求。
A-1.1对价值的方法
A.费用方法
通常，费用方法没有为REO物产被开发。 如果费用方法被辩解，跟随在概述的规格第4章： 估价分析。 在贬值要求这位评价人现状定量修理费用为价值。
B.销售比较方法
通常，销售比较方法是要估计REO物产的市价的这种最可适用的方法。 只要他们包括以下要求，评价人必须运用销售comparables从其他REO交易从HUD，退伍军人服务站， Fannie Mae、Freddie Mac或者一名常规贷款人： > 在附属的邻里或合理的接近度
> 可比较的物产受合理的调整支配
> 出售与一位愿意的买家和卖主
> 暴露在市场一个合理的期间
如果comparables例如这些不是可利用的，也许然后使用规则市场comparables。 不要使用困厄的销售例如警长销售在销售比较方法。 这些销售不涉及一位愿意的卖主通常情况下亦不是他们暴露了在这个市场。 从用途获得的发生的价值征兆的这样销售与市价的定义不是一致的。 为一总是使用销售比较方法和两单位的物产。 此方法依靠： > 销售数据的可及性
> 交易的容量
> 反映销售比较方法
> 市场
> 能力观察和报告最近市场趋向
数据被证实和被开发在此方法之下有直接应用到半新的其他方法并且应该考虑在其中。 必须使用至少三可比较的销售与此方法。 一直，这位评价人在开发价值估计必须由销售比较方法运载假定和数据从其他方法和VC形式。
C.收入方法
通常，收入方法没有为一或二家庭REO物产被开发。 如果市场表明收入方法被辩解，跟随在概述的规格第5部分： 估价分析。 对于三和四单位物产，总是使用收入方法。
A.1.2报告要求
必须执行REO评估与一致的标准专业评估实践符合(USPAP)。 其他报告要求是如下： > 以每个评估，这位评价人必须提供将提高物产抢手提供刺激买物产未修理与修理相对所有买家刺激的名单。
> 为在1978年之前被修建的所有物产，这位评价人在一个洛杉矶的油漆测试的完成必须适应评估。
> 为评估空地(土地)，完成形式FW 68，土地估价报告或者一个等效形式。
A-1.3和解
最后的分析步在估价过程中将和解价值显示。 在此步，这位评价人必须测量每种可适用的方法(no meanings)和开发此数据成一个唯一价值估计。
A-2单户住宅评估在美国本地人土地
为此评估指南的目的，如果贷款人明确地需要评估根据HUD/FHA第248部分项目的部族信任土地或为美国本地人关于部族信任的项目(HUD/ONAP)第184 HUD的办公室部分，被定量(是亦称单独信任)和无条件继承的不动产土地，这些指南将申请。 如果物产在位于美国本地人保留或无条件继承的不动产土地的被定量的(或个体)信任，并且它将被抵押在HUD/FHA第203部分之下(b)，这位评价人在此手册必须使用演讲的基本的评估方法学。 在选定的美国本地人保留之内，条约和部族法律创造了各种各样的归属样式。 有些小包也许无限制无条件继承的不动产，其他打包有限的部族信任或被定量的信任土地。 这位评价人必须熟悉不同的制约和开发合理的价值为附属的物产。 以下一般指定。
A.无条件继承的不动产无限制
无条件继承的不动产无限制的归属是也许被买，被出售和转移在美国本地人或非本土美国采购员之间，不用回顾被印第安事理部落或局的归属不动产， (BIA)。 为HUD/FHA第203部分(b)项目，评估必须依照其他标准HUD评估政策。 为HUD/ONAP第184部分项目，无条件继承的不动产土地在保留，为部族信任和被定量的信任运用的做法也许被跟随。 有限的信任土地是受联邦制约支配反对疏远或阻碍的一个单独印地安人或部落拿着的土地。 在所有先得权可以被安置反对有限的土地之前，必须由印第安事理(BIA)局批准这种交易。 所有HUD贷款在HUD贷款文件必须遵照此要求和提供证据。 贷款人被鼓励做联络与适当的BIA和部族不动产官员前在贷款处理。
B.部族信任
部族信任土地在信任被拿着为这个部落由美国政府。 部落也许通过联邦信任出租部族信任土地的部分为对具体个体的使用，但是归属，遗骸与这个部落。
C.被定量的(或个体)信任土地
在信任拥有由各自的部族成员，但是拿着的土地由美国政府。 它是共同的为了几个个体能将拥有的被定量的信任土地。 如果贷款对象提议使用所有或被分馏的物产的部分，其他所有者必须表明此安排采纳由成为的党到抵押或细分附属分配对个体为未分开的归属。
A-2.1被估价的财产权
A.部族信任土地
HUD/FHA第248部分在位于美国本地人部族信任土地的家保险抵押和HUD/ONAP第184部分保证抵押。 为这些物产，部下的土地的被出租的归属依然是与这个部落，并且是受长期支配50年被研的租约(或一份25年租约与一项25年可更新的条款)。 确定价值为这个租赁的庄园是这个评估的目的，并且这个随后用途是为HUD被保险人或保证的抵押提供支持文件。 抵押在部族信任站点必须包括BIA签字由抵押者和部族当局和批准的一份可接受的租约。
B.被定量的(或个体)信任土地
抵押在被定量的(或个体)信任站点不介入一份租约，但是需要一个具体抵押车手。 所有HUD贷款必须有BIA车手附上批准抵押寻求25 USC 483 (a)和批准的信托书。 HUD/ONAP第184部分在被定量的信任土地保证抵押。 被定量的信任土地在信任被拿着由联邦政府为各自的美国本地人。 土地由这个个体拥有，并且价值为土地被测量。 当估价被定量的信任土地为第184部分时，评价人也许跟随为部族信任土地给的这个方法。 HUD/FHA在位于被定量的信任土地在第203部分的家保险抵押(b)之下。 这位评价人为背景知识使用此数据，但是必须为第203部分使用典型的评估实践演讲的FHA在第3章和第4章此手册。 这位评价人必须根据当前USPAP和HUD/FHA标准进行完全评估过程。 这包括所有可适用的方法的考虑重视和完成所有可适用的方法的发展，如此中被辨认。
A-2.2对价值的方法
这位评价人必须熟悉不同的制约和开发适当的价值为附属的物产。 可比较的销售供应和出租交易变化由站点和由部落。 直到足够的销售存在保留或在具体美国本地人地区之内为确定部族信任土地租赁权或被定量的土地销售的价值提供一种合理的销售比较方法，这位评价人必须依靠其他价值显示。 十分地比一个典型的市场评估必须提供评估过程。 USPAP标准#1和# 2是有效允许这位评价人“恰当地使用是必要导致一个可信评估的那些被认可的方法和技术”。 并且“在报告一个不动产评估的结果评价人必须有些传达不是引入歧途的每个分析、观点和结论”。 一个评估在信任土地也许更依靠费用从其他部落开发的方法或者数据。 HUD将接受清楚这个报告，如果这位评价人提供了这次查寻，被开发的信息和结论为了意欲的用户能了解。
A.费用方法
费用方法经常是根据保留设置的独特的本质的价值的主要征兆。 与此方法的完成一道在部族信任站点，站点的价值作为空置不申请。 在费用方法补遗对URAR这个站点的价值是零或小租赁的价值。 如果土地租约是在市场上和在前面没有出租费价值与租赁的价值是等效的，是零的付款。 这是这个典型的情景，并且价值为部下的土地不存在。 这位评价人应该进入这个声明“主题在部族信任土地与在评论没大写的”每年租。 如果市场存在，并且土地被购买了，价值通过传统方法估计。
1. 新建工程
由于这种灵活性由法律， HUD许可证开发费用包括为新建工程，可能超出市价，允许用于第248部分和第184部分。 以下指示具体对新建工程在部族土地。 基本的评估方法学在此手册第4章演讲。 除包括水的费用，腐败和所有其他本地费用之外在费用为土地接近，在保留之内，这位评价人可以为现场之外的开发费用提供容限。 无足轻重实际按比例分配的费用或10%附属的房子的建设的费用也许为现场之外的基础设施增加与附属的全部的发展相关。 此政策主要地适用于新建工程，这样索价由部族地批准的个体估计例如住房个体或住房当局，或者协议以其他联邦或当地政府身体为提供力量、公共事业、下水道或者水和道路施工。 带来公共事业的费用; 包括公开水，下水道、电和电话代表重大开发费用。 住宅家的传统短文发展可能不是地方文化的部分。 所以，通用费用对联结线路对一个公共系统的所有形式在乡区可能超出地方标准。
在偏远地区，建筑费在马歇尔&快速指南或相关费用指南也许必须被调整为在这个基本的估计或者其他费用没包括的运输、劳方。 建筑师费没有在基本的建筑物造价典型地被反射。 由于特殊的情形正常Alsite为此费可能不自动地反射上述实际成本。 这位评价人在调整必须提供一个支持的解释给建筑费。
2. 现有的建设
那里市场销售是有限的， HUD在所有部族信任评估要求费用方法完成，包括贬值的一个可信估计。
B.销售比较方法
美国本地人社区是发展中的经济在变化的利率和程度。 它是重要的为了贷款人和HUD能了解影响价值的经济因素。 所以这位评价人必须传达地方部族房产市场。 销售比较方法通常将完成，并且在偏远地区可以介入销售由18个月决定。 那里可信comparables不是可利用的，讨论这个市场的叙事辩解，和提供所有销售，租务或空位信息和这个主题有关将是可接受支持从费用方法开发的价值。 除典型的数据来源之外这位评价人也许得到有关销售信息从印第安事理(BIA)不动产办公室地方部族或局。 销售从其他保留在这个区域之内也许被考虑。 每个情况将有独特的因素，并且这位评价人应该解释偏差从在概述的销售比较方法指示此手册第4章。 选择特选命令待售将取决于被估价的土地的种类。 > 部族信任租赁的销售(市场销售在部族成员之间)
> 被定量的土地信托销售在部族成员之间
> 无条件继承的不动产在保留(改善的剩余价值之内通过调整土地贡献)
> 无条件继承的不动产靠近到保留
对包括土地价值的可比较的销售，调整必需对back-out天然地带价值。 此调整，当比较无条件继承的不动产可比较的销售到美国本地人信任销售交易时，需要。 输入调整在这个形式在“其他之下”并且标记作为“为其中每一可比较的销售分别地被确定的天然地带价值”。 C.收入方法
收入方法通常没有开发关于美国本地人信任土地。 如果物产包括一个出租单位，这位评价人必须为每个单位提供月租的估计和注意租是否被限制到部族分市场。 如果这位评价人确定此方法被辩解，这位评价人应该根据在概述的规格完成收入方法此手册第4章。
A-2.3价值的和解
这位评价人必须确定市价为有限的信任财产从有限的数据可利用。 价值决心在信任土地是例外到典型的HUD/FHA指示; 价值没有被限制到低费用或市场。 那里市场信息是有限的，更加了不起的重量也许被测量重置成本方法。 提供判定过程和价值。
A-2.4 HUD/FHA要求
在介入有限的信任土地的贷款，与第184部分或第248部分， HUD放弃市价的一个严密的解释的要求，并且接受根据上述市场费用方法的贷款。 其他HUD健康、安全、通入和物产情况问题必须依照FHA要求。 这位评价人必须在接受所有修理过程中表明物产是否需要，或者。 做修理对是完成的适当要求并且估价物产“如被修理”。 这位评价人必须表明物产是否依照此手册的可适用的极小的物产要求。 如果它不，这位评价人必须推荐这笔贷款的缺乏或拒绝的更正和解释。 部族地拥有的和被维护的街道和公共事业被认为公有。 评价人必须为非公享，共同所有权情况需要缓和和维护协议。 他们是标准和强制执行的HUD接受建筑条例和检查的部族执行在程度上。 在点部族支持不是可利用的，回顾，并且必须立约证明工作遵照一个适当的全国标准对一位被准许的或被证明的专家。 例子，部落不发布建筑许可，但是做好准备为检查。 这位贷款人或借户必须收缩与一位贷款人被批准的合格的专家例如工程师、建筑师或者审查员。 由印第安卫生业务的检查或认可为个体或社区水和下水管道系统是可接受的。 必须估计和报告剩余的经济寿命，但是不限制抵押。 附属的物产必须拥有充足的剩余的实际使用寿命担保长期抵押。 抵押期可能不超出物产的剩余的实际使用寿命。 A. HUD/FHA第248部分和HUD/ONAP第184部分要求
为第248部分和第184部分项目，物产一定免于危险，有毒气味，非常地攻势视域或也许危及物理改善的过分的吵闹声，影响物产的生存率、其抢手或者其居住者健康与安全。 若有这些情况存在，这位评价人必须推荐这笔贷款的问题或拒绝的更正和解释。 为两个项目，这位评价人将做适当要求改正所有被观察的或潜在的环境问题。 许多保留未为100年河滩被映射。 如果这位评价人观察一个可能的河滩问题，他们是要求水灾保险在现有的物产。 保险商也许放弃水灾保险要求，如果这位借户或这个部落提供海拔证明从一位被准许的工程师物产从洪水不是危险的。 注意最低的地板(包括地下室)为新建工程必须是在或在100年洪水海拔之上。
B.报告要求
这位评价人必须报告方法是否未被开发和插入这种方法的排除的理论基础。 这位评价人必须附有补遗完全与支持价值的征兆的假定由费用方法。 费用方法被和解到其他价值，若有，在URAR。 评价人将表明所有工作要求或VC寻求卓著的指示。 DE underwriter或贷款人必须保证可接受的完成所有工作要求寻求现有的指示。
A-2.5指示为处理在评估高费用区域的协助的评估
要容纳特殊条件在美国本地人土地联合远程站点，以下协助的评估过程准许。 被分配的评价人可以网络与地方人员，房地产鉴定人的高费用是关心为署名单身家庭的抵押在美国本地人社区。 要使此问题减到最小， FHA和ONAP将允许对训练的地方人员的用途进行检查，提供对这个地方市场的当前分析，并且起草评估报告。 必须批转这个报告对赢取回顾这个报告，提供追加文献，签署URAR并且寄这个报告给这名贷款人的被分配的评价人。 使用协助的评估过程限于偏远地区，被准许的评价人不是可用的。 它，当运输费和时间在地方市区时，两次增加这个评估的费用到典型的评估的费用也许使用。 这个过程一定是被监测和可接受的对DE underwriter或贷款人。 这位被分配的评价人也许使用的地方转承包商： > 有一般不动产技能(建设、借贷、销售，管理)可接受对这位评价人(例如住房当局职员、部族选定的安置的个体 (TDHE)职员或者BIA不动产人员，地方不动产专家)。
> 必须依从利害冲突的局限(不要有个人或金融权益与物产的买家或卖主)。
> 签署一个不动产评估报告的评价人由别的准备了，甚而在“回顾评价人之下”标签必须承担这个报告的内容的详尽职责， USPAP标准2-5。
> 这位被分配的评价人负责整个评估并且签署URAR。 单独协助这个报告必须提供提供的帮助的程度，并且证明利害冲突不存在于这份证明。
> 这位被分配的评价人在USPAP一定熟悉能力规则。 这包括主要问题例如独特的财产权被表达的，这个地方市场介入的和市场条件。 它被假设偏远地区市场将慢慢地改变。 如果情况改变了，需要更新分析。 这位被分配的评价人承担所有责任这个评估遇见所有HUD/FHA和ONAP项目要求。 | 
