Is 2007 het Jaar voor Huren?

Is 2007 het Jaar voor Huren?

door Peter G. Miller

De verhoogde huiseigendom is een nationaal doel en vaak aangehaald om diverse beleid en programma's te rechtvaardigen. Er is goede logica achter dergelijke het denken en toch niet kan iedereen of zou een eigenaar moeten zijn. Bijvoorbeeld: Het houdt typisch geen steek om vastgoed voor de korte termijn te bezitten, zegt als een baanverandering in een andere marktweefgetouwen in de volgende jaren. Het is moeilijk om eigendom in markten te rechtvaardigen waar de waarde in daling is. Ten slotte, kan huren op een huidige contant geldbasis minder duur zijn dan eigendom op vele gebieden, zelfs wanneer de belastingsvoordelen worden overwogen.

De tarieven van de huur zijn vaak verwant met aanwinstenkosten eerder dan huidige marktwaarden. Als 15 jaar geleden u een eengezinswoning voor $100.000 kocht en de huur vandaag $2.000 per maand is, doet u goed op uw investering -- met hefboomwerking zou u enkel $10.000 in contant geld voor het bezit kunnen betaald hebben. Nochtans, als het bezit nu een marktwaarde van $600.000 heeft en uw brutohuur $24.000 is neemt u in enkel 4 percenten -- en dat is vóór aftrekkingen voor vacatures, belastingen, verzekering, reparaties, enz.

Misschien als eigenaar bent u beter van het verkopen van het bezit, het betalen van de vermogensaanwasbelasting op lange termijn, en het plakken van het resterende contante geld in zo mondain iets zoals CD betalend 4.5 percenten. Nr, u kan geen waardeverminderingsafschrijving voor CD krijgen, maar anderzijds hebt u geen zorg over huurders, bezitsschade of andere eigendomskwesties nodig.

U kunt dit soort het denken met de $5.4 miljard verkoop van de Stad en Peter Copper Village van Stuyvesant van Manhattan vorig jaar door MetLife zien. Bezeten door de verzekeringsmaatschappij sinds de jaren '40, omvatten deze eigenschappen meer dan 11.000 eenheden niet verre van de delicatessen van het Times Square, van Wall Street en, wat nog belangrijker is, van Katz.

De echte reden om huurbezit te houden is gelijkheid, cash flow en extra het kopen macht in tijd te bereiken. Als de bezitswaarden dan toenemen kan een minimaal positief huur zelfs inkomen vaak worden gerechtvaardigd. En als een huurbezit van sterke cash flow werpt, zo veel beter.

Als u de tendensen nu op zijn plaats overweegt, dan zullen de eigenaars in vele gemeenschappen waarschijnlijk sterk toenemende huren in het komende jaar zien. Waarom? Omdat er een relatieve daling in huurlevering zal zijn.

 

• De nieuwe bouw heeft vertraagd. De nationale Vereniging van de Bouwers van het Huis rapporteert dat het de huisvestingsbegin van November onderaan 25.5 percenten toen met een vroeger jaar werd vergeleken -- en de vergunningen waren van 31.3 percenten. Het feit dat minder vergunningen uitgegeven middelen zijn verminderde begin in de toekomst. Voor eigenaars, betekent minder begin minder concurrentie van nieuwe eigenschappen.

   

• De rentevoeten in 2006 waren opmerkelijk laag, lager bij eind van het jaar (6.18 percenten plus .4 punten) dan in midden van juli (6.80 percenten plus .5 punten), volgens MAC Freddie.

De lage die tarieven in 2006 worden gezien hebben een eigenaardigheid veroorzaakt. Volgens Syd Machat, heeft een vastgoedmakelaar van westelijk Maryland, „klassieke lage rentevoetaansporingen“ het kopen geen patronen in deze markt gedreven.

Vandaar, zegt Machat, de „Nalating van een geliefde cliche: de „tarieven zijn zo laag, dat de gezonde verkoop moet voortvloeien…. “ „In feite, tonen de cijfers van de Nationale Vereniging van Makelaars in onroerend goed aan dat ondanks lage en dalende tarieven tijdens het jaar, de eenheidsverkoop voor bestaande huizen vanaf November onderaan 10.7 percenten van uitzonderlijk was -- en onhoudbaar -- aantallen in November, 2005 worden gezien die.

De lagere tarieven betekenen huizen gemakkelijker zijn te financieren, maar de tarieven laag in aanwezigheid van reusachtige federale tekorten en enorme saldo-van-betaling tekorten zullen blijven? Het is moeilijk om te geloven dat de lage rentevoeten zullen verdergaan -- het betekenen van minder verkoop en meer renters als de rentevoeten beklimmen.

 

• In vele markten zijn de oude huureigenschappen omgezet in flatstatus en verkocht van eenheid door eenheid. Het resultaat is dat minder huureenheden op bepaalde lokale gebieden beschikbaar zijn.

   

• Er is een enorme verhoging van het aantal verhinderingen geweest. Het de verhinderingsniveau van November was 68 percenten hoger dan een vroeger jaar, volgens RealtyTrac. De verhinderingen veroorzaken nu reusachtige aantallen huishoudens met behoefte aan huurbezit.

   

• De bevolking houdt groeiend. De cijfers van de telling tonen aan dat in de 12 maanden tussen Juli 1, 2005 en Juli 1, 2006 wij 2.891.423 elk van mensen toevoegden, wie huisvesting nodig hebben.

Bekijkend elk van deze factoren, zal 2007 waarschijnlijk een joyous jaar voor eigenaars, vooral zij zijn die verkozen lang geleden te kopen en te houden.