95 percenten van het Contante geld uit Voortdurende Refi van FHA, door Henry Savage
In mijn laatste kolom, besprak ik de details van de vrij nieuwe die verandering in hypotheekleningen door het Federale Beleid van de Huisvesting worden gewaarborgd (FHA). Laatste Oktober, FHA verhoogde hun contant geld uit beperkt tot 95 percent van de waarde van het bezit. Terwijl deze verandering alleen noodzakelijk geen groot nieuws vormt, zou het voor huiseigenaren van belang kunnen zijn wanneer wij het in overweging met de interessante marktvoorwaarden van vandaag nemen. Terwijl de leningen FHA over het algemeen uit gunst verscheidene jaren toe te schrijven aan meer gunstige conventionele programma's over de markt zijn geweest, kan de verandering om 95 percenten toe te staan contant geld uit een veel gevraagde aansporing merken. Voor mensen die uit aan 95 percenten willen innen, zouden zij kunnen vinden dat een lening FHA de beste overeenkomst is. Overweeg het volgende: - De Kredietgrenzen van de Gelijkheid van het huis (HELOCs) Zijn gewoonlijk gebonden aan de prime rate, die nu 7.75 percenten bedraagt. De meeste geldschieters die een HELOC aan 95 percenten aanbieden zullen minstens één percent aan de prime rate toevoegen. 8.75 percenten is niet zulk een grote tarief.
- Terwijl de vaste tariefhypotheken eigenlijk ongeveer één percent lager zijn dan de prime rate, gaat vinden van een overeenkomst van het 95 percentencontante geld uit taai zijn. Zelfs als er beschikbare één zijn, gaat het duur zijn.
Neem een blik bij een echt scenario. George heeft momenteel 6.50 percenten 30 jaarFHA lening in het bedrag van $230.000. Zijn bezit heeft in de loop van de laatste vijf jaar gewaardeerd en nu $375.000 waard geweest. Hij wil in zijn gelijkheid aan 95 percent van de waarde van het bezit onttrekken. Hij onderzoekt eerst een gelijkheidslijn en een tarief eerste + 1.50 geciteerd, die 9.25 percenten zouden evenaren. De gelijkheidslijn maximum uit aan $126.250. Hoofd en rentebetalings (P&I) totalen $1.038. De geldschieter rekent hem $1.100 in het sluiten van kosten aan. De betaling P&I op zijn eerste vertrouwen, bij 6.50 percenten, is $1.525 per maand. De maandelijkse die Premie van de Verzekering van de Hypotheek (op leningen FHA wordt vereist) is $96, verrichtend een totale betaling voor beide leningen $2.659. Alternatief, stelt hij uit de aantallen onder een scenario van het 95 percentencontante geld met een nieuwe lening FHA in het bedrag van $356.250 in werking. FHA vereist dat eerlijke MIP van 1.50 percenten bij regeling in contant geld wordt betaald of in het leningsbedrag gerold. Deze prijs, naast alle het sluiten kosten verbonden aan herfinanciert, vergelijkt aan duur herfinanciert. Maar dankzij de hogere „coupons“ beschikbaar met leningen FHA, kan de geldschieter een groot gedeelte het sluiten kosten in ruil voor een hogere rentevoet betalen. Ik zie dat met een 30 jaar vast tarief van 7.00 percenten, de geldschieter 2.5 percenten naar de het sluiten kosten en MIP kan bijdragen. Zie hoe de aantallen omhoog stapelen. De 1.50 percenten MIP is gelijk aan $5.344. De typische het sluiten kosten op $356.250 herfinancieren zouden kunnen $3.800 bedragen. De totale kosten tellen aan kolossale $9.144 op. Maar aangezien de geldschieter in 2.50 percenten, of $8.906 schopt, moet hij slechts met het verschil van slechts $238 op de proppen komen. Bekijk de betalingen. De betaling P&I bij 7.00 percenten op een lening $356.250 is $2.370 per maand. Voeg de .5 percenten maandelijkse MIP van toe $148 en wij krijgen een totaal van $2.518 -- $141 minder dan het gecombineerde leningspakket met HELOC. Hier is de bodemlijn voor George: De daling van kosten van $1.100 tot $238, de totale betaling is minder $141, en hij wordt niet blootgesteld aan toekomstige verhogingen van de prime rate. In bepaalde situaties, kan een FHA contant geld uit refi de concurrentie uit inderdaad slaan. | 
