Richtend de Tekorten van de Bouw in de Verenigingen van de eigenaar van het Huis - 1/6/2000 - de Binnenlandse Buitenkant van het Huis

Het richten van de Tekorten van de Bouw in de Verenigingen van de eigenaar van het Huis

door Richard Thompson

De meeste aankoopovereenkomsten voor nieuwe bouw in een vereniging van de huiseigenaar bevatten een 12 maand uitdrukkelijke garantie voor materialen en vakmanschap. Bovendien is er een gewoonterecht impliciete garantie van habitability die ook bestaat om latente tekorten voor een gespecificeerde periode na ontdekking te behandelen. Ten slotte, hebben de meeste staten een statuut van beperkingen op deze soorten tekorten vanaf tekortontdekking en gewoonlijk een vastgestelde periode van de daadwerkelijke voltooiing van bouw.

Bepalend het Werkingsgebied & de Omvang van de Tekorten - de Nieuwe bouw vereist „breken-in“ periode die de bouwregeling impliceren, worden het kruiden van timmerhout, het concrete drogen, het enz.Statuut van beperkingen die, het toelaten geadviseerd dat een vereniging een volledige cyclus van seizoenen voorafgaand aan het beginnen van het definitieve inspectieproces ervaart. De ernstige tekorten duidelijk aan het ongeoefende oog zouden duidelijk op een aan de gang zijnde basis moeten worden behandeld en de eigenaren zouden moeten worden eraan herinnerd om tekorten onmiddellijk te melden.

De gang van de Lente door - wijs een commissie aan om de gronden te lopen en het gebouw te inspecteren om nota van duidelijke fysieke tekorten te maken. De verf van de scherf, het gebarsten metselwerk, dode shrubbery, enz. zouden specifiek door plaats moeten worden geïdentificeerd. Vaak zal een bouwer verzoeken deelnemen om zijn eigen „stempellijst“ te creëren.

Hoe te om de Schade te beoordelen - aangezien een Raad over het algemeen uit legt mensen bestaat, zouden zij een gekwalificeerde en vergunning gegeven architecturale/techniekfirma moeten inhuren die bij het behandelen van woonontwikkelingen met meerdere gezinnen ervaren is. De geselecteerde kandidaat zou moeten het de inspectierapport van de Raad worden gegeven en dan een uitvoerig rapport compileren die bevatten:

• Werkingsgebied, omvang en plaatsen van tekorten
• Bouwverordeningsschendingen (als om het even welk)
• Oorzaak van tekorten
• Geadviseerde procedures om tekorten te herstellen
• Gedetailleerde kosten voor om het even welke te maken reparaties
• Het voorzien blijven het nuttige leven van alle belangrijke belevingswaarde (daken, parkeerterreinen, het opruimen. enz.)

Het doel van het rapport is drievoudig:

(1) om een basis voor besprekingen met de ontwikkelaar voor mogelijke regeling van ontwikkelaaraansprakelijkheid te vestigen;

(2) om een eerste basis voor potentieel proces te vestigen, en,

(3) om de Raad van informatie te voorzien helpen juiste reserves voor toekomstige reparaties en vervangingen vestigen.

Beginnend Onderhandelingen - zodra het techniekrapport is voltooid, zou de ontwikkelaar schriftelijk in verband met de omvang en het werkingsgebied van de tekorten moeten worden meegedeeld en zou moeten worden verzocht informeel samenkomen om de kwesties te bespreken. De vereniging zou een exemplaar van het rapport aan de ontwikkelaar vooraf moeten verstrekken.

Als de ontwikkelaar bereid is om de kwesties te bespreken, zou een vereniging moeten bereid zijn om de gebruikelijke defensie te weerleggen:

• Gewone die slijtage en scheur niet door garantie wordt behandeld
• Gebrek aan preventief onderhoud
• Achteloosheid
• Verklaring van afstand van de impliciete garantie

Een ontwikkelaar zou de redelijke kans moeten worden geboden om bouwtekorten te herstellen. Als praktische kwestie, ervarenst ontwikkelaarsbegroting voor na het werk van de verkoopreparatie. Nochtans, zou de Raad moeten nadenken als:
(a) de ontwikkelaar heeft een spoorverslag voor het naleven zijn woord;
(b) dit is slechts een blokkerende tactiek, of
(c) het reparatiewerk zal slechter dan de originele bouw zijn.

Wanneer de Onderhandeling Niet succesvol is - als de ontwikkelaar niet koeperatief c is, moet de Raad bepalen als het werkingsgebied van reparaties de uitgave van gerechtelijke stappen rechtvaardigt. De raad zou een wettelijk advies in verband met de wettelijke theorieën van terugwinning en de risico's en aansprakelijkheid ook moeten worden betrokken bij het nastreven van proces.

Adviserend het Lidmaatschap - Wegens het potentieel voor enorme kosten en lange vertraging, is het belangrijk dat de Raad herinnert dat de eigenaren de kosten zullen waarborgen. Een speciale vergadering zou moeten worden geroepen de Raad, de procureur en de ingenieur samenkomen om de vertakkingen te bespreken.

Definitieve Resolutie - de Processen kunnen jarenlang aanslepen terwijl de kosten stijgen en de gebouwen verslechteren. De het de tijd, zullen geduld en zenuwen van de Raad waarschijnlijk uitgerekt worden aan de grens. Deze mogelijkheden moeten zorgvuldig worden geëvalueerdj. Een alternatief van onderhandeling zou ernstig moeten worden overwogen erkennend dat goedkeuren van een stuk van de pastei groter kan zijn, nadat een proces wordt gebeëindigd, dan de gehele pastei. Krijg rashly goede raad, handel niet en houd het idee van compromis in duidelijke mening.

Dank aan procureur Jordanië I. Shifrin voor uittreksels van zijn uitstekend boek „Schuld door Vereniging“.