De Eigenschappen van de flat bieden de Hulpprogramma's van - 4/13/2006 aan - de Commerciële Gebouwen Met meerdere gezinnen van de Huurder van de Eigenaar

De Eigenschappen van de flat bieden de Hulpprogramma's van aan

door Clifford A. Hockley

Tijdens deze laatste jaren -- terwijl de rentevoeten laag waren en de vraag van flatconvertors hoog was, konden de verkopers hun eigenschappen voor beduidend verhoogde prijzen en de lage tarieven van GLB verkopen. In onze markt zijn de tarieven, van GLB (kapitalisatie) van 8 tot 6.5 percenten in de loop van de afgelopen vier jaar sterk gedaald aangezien de prijzen zijn gestegen.

Handhaven van hoge prijzen en de lage tarieven van GLB is moeilijker geworden aangezien de rentevoeten zijn gestegen en de kopers tegen eigenschappen bestand blijven die een negatieve cash flow hebben. Deze verandering in de markt motiveert meer eigenaars om nuts rekening-ruggen voor hun eigenschappen met meerdere gezinnen te overwegen.

De de rekeningsruggen zijn van het nut rond geweest want meer dan 10 Vroege adapters years.* van nuts rekening-ruggen nationale investeerders en REITs (de Beleggingstrusts van het Vastgoed), Waren en werden geconcentreerd op grotere eigenschappen van 100 eenheden en meer. Nu installeren de meeste ontwikkelaars sub-meet apparaten in flateigenschappen die momenteel worden ontwikkeld.

U zou kunnen vragen, „wat het verschil tussen sub-meters en meters door een lokaal nut?“ is worden geleverd dat Het antwoord wordt gekost. U kunt een sub-meter voor zo weinig installeren zoals $200 per eenheid in nieuwe bouw en $400 tot $500 passen binnen situaties retroactief aan. Een nieuwe meter van een gemeente zal u meer dan $500 kosten, en de prijzen van de systeemontwikkeling voor de meters zijn ontzagwekkend. Zie het voorbeeld hieronder voor de Stad van Kent, Washington.

De Prijzen van de Meter van het water (2005)

De volgende grafieken wijzen basis op prijzen voor Stad van de diensten van Kent zoals die op hun website wordt gevonden. Zij omvatten geen veranderlijke prijzen die voor ontwikkeling, zoals last in plaats van beoordeling, de prijzen van de laatkomer, of de prijzen van de wegmatiging kunnen worden vereist.

Aangezien de rentevoeten uitgaan en minder mensen zich kunnen veroorloven om een huis te kopen, de vraag naar flatsverhogingen. In onze markt bekijken wij de tarieven van de 4 percentenvacature. Dit geeft de eigenaar van kleinere eigenschappen (onder 100 eenheden) de capaciteit om huren te verhogen of nutskosten door te geven -- of allebei voor die kwestie.

Eigenaars hebben macht en hitte met afzonderlijke elektrische meters kunnen lange tijd uitbreken. Nu moet de duw wateruitgaven (en riool aangezien in veel gevallen zij gecombineerde rekeningen) zijn evenals gas, huisvuil en uitgaven steunen Verwarming, ventilatie en air conditioning.

Natuurlijk is de meest efficiënte manier om dit te doen sub-meter. Historisch zijn de mensen verzonden om meters te lezen. De technologie heeft zich nu aan het punt ontwikkeld waar de sub-meters elektronisch met gedigitaliseerde die signalen kunnen worden gelezen via radiofrequentie op het niveau van 900 Mhz naar een controlepost worden verzonden die de gegevens ontvangt.

De andere optie is het Ingezetene Facturatiesysteem van het Nut, of WRIJFT optie, waar door u of een bedrijf de waterrekening uit verdeel. Normaal 80 tot 90 percent van de rekening is verdeeld en de rest wordt toegewezen aan gemeenschappelijke gebiedsuitgaven. De toewijzing kan vele manieren worden gedaan: door grootte van eenheid, door aantal huurders, of door een formule die beiden gebruiken. U zult nooit elk van uw uitgaven heroveren, maar u zult de overgrote meerderheid van de nutsuitgave terugkrijgen. De bedrijven die deze diensten gewoonlijk verlenen rekenen $4 tot $8 per eenheid aan helpen dan een rekening voor uw huurders organiseren en produceren. In de meeste staten kunnen deze lasten niet aan de huurder worden doorgegeven. Als eigenaar zult u de wetgeving in uw staat moeten onderzoeken.

Uw onsitemanager speelt hier een zeer belangrijk broodje. De informatie moet nauwkeurig zijn, rekening houdend met lege eenheden, het aantal huurders, en regelmatige beweging-ins en outs huurders. Sommige bedrijven gebruiken een web-based systeem dat de onsitemanager toelaat om informatie periodiek bij te werken. In een omzetting in ONEFFENHEDEN, zet de meeste eigenaren eerste fase in de kosten voor nieuwe huurders dan bestaande huurders over een 12-24 maandperiode om.

Het andere voordeel sub-meet of ONEFFENHEDEN, is dat de nationale studies van de flatvereniging een vermindering van bijna 30 percenten in de hoeveelheid water hebben getoond die wordt gebruikt. Dit betekent dat het installeren van dergelijke systemen ons milieu evenals helpend de eigenaar bedrijfskosten drukken helpt.

Er zijn vele bedrijven die deze diensten aanbieden. Onlangs hebben voltooidd een reeks vraag, is het duidelijk dat de bedrijven geen gelijke kwaliteit van de klantendienst verstrekken. Het is belangrijk om verwijzingen te controleren en na te gaan wie de beste dienst in uw lokale markt levert.

Is er een benedenkant en waar verlaat dit u? Als u niet het proces behoorlijk beheert kunt u een uittocht van huurders hebben. U moet eerlijk, attent en verenigbaar zijn. U moet ook redelijk maar vast beleid ontwikkelen als de huurders hun nutsrekeningen niet betalen. U moet bereid zijn om een huurder over niet-betaling van nuts rekening-ruggen uit te zetten.

De tijd snel-nadert waar veel van uw concurrenten terug voor hun nut zullen laden en de huurders zonder andere keus zullen worden onder ogen gezien dan zullen betalen nut. In gesubsidi?ërde huisvestende gebouwen kunt u vinden dat de federale of staatsverordeningen rekening-ruggen kunnen niet toestaan. In onze markt zien wij more and more firma's van het bezitsbeheer, REITs, en individuele eigenaren die deze methode goedkeuren om kosten te heroveren.

De commerciële eigenaren zijn zeer succesvol in lange tijd terug het factureren van nutskosten (gemeenschappelijke gebiedsuitgaven/drievoud netto kosten) in kleinhandels en industriële gebouwen geweest. Wij zien ook een nationale beweging naar deze praktijk in bureaugebouwen.

Als investeerder/bouweigenaar u geen keus dan hebt om het rendement van uw investering te maximaliseren. De mandaten voor schoon water zullen deze hogere uitgaven blijven duwen en de huurders moeten verantwoordelijk worden gehouden en helpen de rekeningen betalen. Zij betalen deze rekeningen wanneer zij een huis, zo de sprong huren aan het betalen voor hen wanneer zij flats zijn niet groot dat alles huren. Ja, The Times veranderen zij.

* (verwijzingsstudie door de Correcte adviseurs van de Flat Dupre en Scott, Puget)