De schoonheid van rente-slechts Leningen het - en Dier
door Peter G. Miller
Er is geen twijfel dat de nieuwste tendens in vastgoed financiering de rente-enige lening, een tendens is die zorvuldig door iedereen moet worden onderzocht wie verkiest armoede te vermijden. Een rente-enige lening is zowel wat het als niet schijnt wat het schijnt. Het is rente-slechts schuld voor wat of alle leningstermijn, maar het zal ook waarschijnlijk een vorm van „ballon“ zijn financierend -- een lening met een reusachtige definitieve betaling, vaak zo groot zoals het originele leningssaldo. Om te zien waarom, een steekproef rente-slechts lening en een fundamentele vaste tariefhypotheek vergelijken. Veronderstel dat wij $200.000 bij 3.8 percenten lenen -- dat is de huidige halfjaarlijkse LIBOR index (2.3007 percenten) plus een 1.5 percentenmarge. Dit is een regelbaar-tariefhypotheek (ARM) waar het tarief kan toenemen of dalen. In het geval van deze hypotheek, wordt het aanvankelijke tarief bevestigd 10 jaar en de lening is een rente-enig product tijdens zijn eerste decennium. Na de eerste 10 jaar, past de rentevoet de resterende 15 jaar aan. Voor voorbeeld, zijn ook het ermee eens dat de rentevoet niet na 10 jaar zal veranderen en dat geen punten worden geladen. Cre?ër ook een mythisch 25-jaar, vaste tarieflening bij 3.8 percenten. Hier is hoe de leningen omhoog stapelt. In termen van maandelijkse betalingen, rente-enige productkosten $633.33 per maand tijdens het eerste decennium terwijl de vaste tarieflening met een 25-jaar termijn maandelijkse kosten van $1,033.71 heeft. Begin 10 jaar, heeft de rente-enige lener $76.000 betaald terwijl de vaste tarieflening lener $124.045 heeft gekost -- een verschil van $48.045. Het betaalde geld, echter, is niet de enige te onderzoeken kwestie. Begin 10 jaar is de rente-enige lener nog $200.000 verschuldigd terwijl het vaste saldo van de tarieflening tot $141,661.69 is verminderd. Dat betekent $58,338.31 van het leningsbedrag tegenover niets van de rente-enige lening is geklopt. Als wij het maandelijkse contante geld bewaard in de eerste 10 jaar door de rente-enige lener ($48.045) met de belangrijkste die vermindering door de vaste tarieflener wordt verdiend vergelijken ($58.338) wij kunnen zien dat de rente-enige benadering eigenlijk duurder is door $10.293. In ons voorbeeld hebben wij twee 25-jaren leningen. In de eerste 10 jaar veranderen de tarieven en de kosten voor beide leningsproducten niet. Nochtans, voor de resterende 15 jaar zal de vaste tarieflener $1,033.71 per maand blijven betalen terwijl het verhaal voor de rente-enige lener zeer verschillend is. Na 10 jaar is de rente-enige lener nog $200.000, een schuld verschuldigd die in de loop van de resterende 15 jaar van de leningstermijn moet worden betaald. Bij 3.8 percenten zullen de kosten per maand voor hoofd en rente $1,459.41 zijn. Over de 25-jaar termijn, zal de vaste tarieflening totale rentekosten van $110.114 hebben. De rente-enige lening? Er waren rentekosten van $76.000 tijdens de eerste 10 jaar en een renteuitgave van $62.694 in laatste 15 jaar, een totaal van $138.694. Inderdaad, is de premie voor rente-slechts financiering $28.580 -- een reusachtig verschil zelfs als het rente-enige tarief tijdens het leven van de lening onveranderd blijft. Deze analyse stelt sommige vragen: Hebben de meeste mensen een lening 25 of 30 jaar? Nr. Maar wanneer een rente-enige lening tijdens de eerste 10 jaar wordt betaald, blijft het het meest-waarschijnlijke scenario, de volledige schuld opmerkelijk. Dat betekent dat vergeleken met een het aflossen lening er minder dollars van het sluiten zijn die kan in een vervangingsbezit worden geïnvesteerdt of voor andere doeleinden worden gebruikt. Waarom overweeg een 25-jaar vaste tarieflening wanneer de meeste mensen 30-jaar financiering gebruiken? Voor slechts voorbeeld. Met 30-jaar een termijn, bevestigden $200.000 tarieflening bij 3.8 percenten rente -- als er zulk een ding was -- maandelijkse kosten voor hoofd en rente van $931.91 zou hebben. Als de vaste tarieflening meer dan 30 jaar werd betaald zouden de totale rentekosten $135,489.29 zijn. Financiert rente-slechts een goede keus voor mensen met beperkte inkomens? Als hun inkomen „blijft worden beperkt“ wanneer de rente-enige lening in fase twee schakelt, de amortisatiejaren, kunnen de leners in probleem wegens hogere maandelijkse leningskosten zijn. Als een lener heeft te hoeven een goed en groeiend inkomen dan de kwestie van hogere maandelijkse kosten geen probleem zijn. Het voorbeeld gebruikt de zelfde rentevoet 25 jaar met de rente-enige hypotheek. Gelooft u dat de rentevoeten hoofdzakelijk onveranderd van de tarieven van vandaag voor de volgende 25 jaar zullen zijn? Ik geloof het waarschijnlijker is dat de met zwempoten varenmensen van de planeet Norkvar VII in Iowa zullen landen. Wat gebeurt als de rentevoet na 10 jaar toeneemt? In ons voorbeeld met een lening $200.000, zou de maandelijkse betaling van $633.33 tot $1.479 (4 percenten), $1.582 (5 percenten), $1.688 (6 percenten), $1.798 (7 percenten), $1.911 (8 percenten) en $2.029 stijgen (9 percenten). Als de lening een rente GLB van het 6 percentenleven boven het begintarief (3.8 percenten) toen heeft zouden de hoogste maandelijkse kosten in de laatste 15 jaar van de lening $2.125 zijn. In alle gevallen, natuurlijk, zijn de bezitsbelastingen en de verzekering extra. Waarom herfinancier niet alleen met een nieuw, vast tarief, 30-jaar lening na vijf jaar? Dit is mogelijk, veronderstellend dat het bezit voldoende waarde heeft en dat de leners voor een nieuwe lening kunnen kwalificeren. Nochtans, aangezien het belangrijkste saldo niet is gedaald, betekent het herfinancieren van $200.000 na vijf jaar dat u effectief een 35-jaar hypotheek hebt -- een lening met veel hogere algemene rentekosten plus de uitgave van het extra sluiten. Een hypotheek $200.000 meer dan 35 jaar bij 3.8 percenten wordt gefinancierd heeft potentiële rentekosten die van $161,921.32. Omzettend in 15 - of de 20-jarige lening zou meer in termen van potentiële rentekosten kunnen steek houden, nochtans zullen de maandelijkse betalingen hoger dan met 25 zijn - of 30-jaar financiering. Waarom opnieuw verkoop niet alleen het bezit als huisprijsverhoging? Eerst, niet altijd stijgen de huisprijzen. Ten tweede, als de huisprijzen stijgen en een bezit wordt verkocht, moeten zich de eigenaren elders bewegen. Zal een vervangingshuis dan minder duur zijn die werd verkocht? Waarom zorg over toekomstige maandelijkse kosten? Met inflatie zullen wij met goedkopere dollars betalen. Het waardeverlies van inflatie zal door toenemende renteniveaus worden gecompenseerd of worden overschreden. Als u van goedkopere dollars in de toekomst profiteren, een vaste tarieflening wilt krijgen aan de laagste mogelijke rentevoet en de geldschieter laten zich over inflatie ongerust maken. Ik hoor reclame zeggend dat ik honderden dollars elke maand kan besparen met rente-slechts financiering. Is niet dit waar? Hier is wat waar is: Met een rente-enige lening zullen uw aanvankelijke maandelijkse contant geldbetalingen elke maand zijn -- en ben zeker om de rest van deze paragraaf te lezen -- lager dan met een zelf-aflost lening van de zelfde grootte en met het zelfde tarief en de termijnen. Nochtans, heeft de rente-enige lener meer schuld voor een langere periode en zo hogere totale kosten. En als de tarievenstijging, de maandelijkse kosten en de algemene rentekosten wezenlijk groter dan zouden kunnen zijn met vaste tarief financiering. Unidirectioneel of een andere, de eerste wet van de Molenaar van financiering houdt waar: De geldschieter verzamelt altijd. Kunt u aan om het even welke denken gevallen waar een rente-enige lening aantrekkelijk zou kunnen zijn? Ja. In een situatie waar (1) de waarde van vastgoed naar rato van of boven inflatie redelijk zou moeten toenemen omdat de lokale bevolkingstoename nieuw-naar huis overtreft groeien de bouw en de lokale baanbasis; (2) de leners hebben toenemende inkomens; en (3) de leners betalen trouw elke maand tijdens de aanvankelijke periode vooruit van 10 jaar om toekomstig risico te verminderen. Met vooruitbetalingen helemaal of gedeeltelijk toegestaan en zonder sanctie, kunnen de gedisciplineerde leners met goede inkomens en het waarderen de eigenschappen rente-slechts financiering in Wapens met lange en goedkope begintarieven effectief omzetten. Door vooruitbetalingen te maken en het leningssaldo te verminderen tijdens de aanvankelijke vaste tariefperiode, zullen de leners minder verschuldigd zijn wanneer de lening in de status van het WAPEN omzet of geherfinancierd. Met minder belangrijkste opmerkelijk, zullen de leners minder rente dan hebben als de lening bij zijn originele grootte was gebleven. | 
