De beste Investering van het Vastgoed niemand weet ongeveer het! - Deel 6 door Teken & Lloyd Walters 6-1
„WAT OVER FINANCIERING?
“
Ik ga niet in heel wat detail over alle financieringskeuzen gaan die bestaan
daar. Ik zal adviseren dat u een hypotheekmakelaar contacteert om u met te helpen
keuzen. Het voordeel van een hypotheekmakelaar is zij heeft toegang tot dozens van verschillend
lenings programma's door vele verschillende financiële instellingen worden aangeboden die. Zij zijn letterlijk
„brokering“ tussen u en een geldschieter. U kunt een wenselijk leningspakket dan kiezen
dat past uw behoeften.
Als u naar uw lokale bank moest gaan, zullen zij gewoonlijk slechts u kunnen aanbieden
de de leningsopties en tarieven zij zelf aanbieden. Het is beperkend omdat zij
kan de meest betaalbare beschikbare hypotheken niet hebben. Het feit is zij waarschijnlijk niet!
In veel gevallen zal het u duizenden dollars in extra geld tijdens het leven van kosten
lening. Als u een harde tijd hebt die voor een lening kwalificeren, zou een bank geen a zelfs kunnen hebben
lenings product u waarkunt kwalificeren voor. De makelaars van de lening kunnen leningsprogramma's vaak vinden dat
de individuele banken bieden niet aan.
Alvorens ik met sommige financieringsfeiten verderga, moet ik Privé Hypotheek vermelden
Verzekering (PMI). In de loop van de jaren, hebben de geldschieters vele mensen in gebreke blijven op hypotheken gehad.
Helpen het risico egaliseren dat de geldschieters oplopen, zijn er PMI. Deze verzekering beschermt
geldschieter voor het geval dat de lener op hun verplichting in gebreke blijft om de lening terug te betalen. PMI is
vereiste wanneer een lener een lening meer dan 80% van de waarde van het huis heeft. In
andere woorden, wanneer u een bezit koopt, als u een minder dan 20% neer neerzet
de betaling, u zal door de geldschieter worden vereist om PMI te betalen. Dit is naast
Het principe, de Rente, de Belastingen en de Verzekering u betalen reeds. Op een bezit in
bedrag wij hierboven hebben besproken, zal het een ongeveer extra $60 per zijn
maand als u een conventionele lening hebt.
Als u een duurder huis kocht, uw betaling PMI
veel hoger ben. Wegens dit, zijn de geldschieters netelig geworden en een manier berekend
rond het moeten PMI laden. Dit wordt door de koper bereikt die verschillende 2 nemen
leningen. Men is de eerste hypotheek in het bedrag van 80% van de aankoopprijs.
de tweede hypotheek is in het bedrag van 10-20% van de aankoopprijs, afhankelijk van wat
u kunt kwalificeren voor. De eerste geldschieter heeft een lening met een 20% gelijkheidskussen zodat zijn zij
gaand geen PMI vereisen. De tweede geldschieter gaat een hogere rentevoet laden.
6-2
Deze techniek wordt gebruikt wanneer de tweede leningsbetaling minder dan maandelijks is
De betaling PMI zou de slechts geleend koper gehad zijn die één lening gebruiken.
Ik gebruikte deze 2 leningstechniek niet omdat het bezit dat ik minder was heb gekocht
duur en de kosten rechtvaardigde het niet. Maar het is goed om te weten welke hulpmiddelen uit zijn
daar voor het geval dat u zich in die omstandigheid vindt.
Zodra wat tijd heeft overgegaan en u 20% gelijkheid in uw huis hebt, PMI
de betaling kan worden geëlimineerd. Als u op een gebied bent dat snelle appreciatie ervaart,
u kunt die gelijkheid eerder snel worden. Wanneer u verdenkt krijgt u bijna 20%,
contacteer uw geldschieter en zie hoe dit kan worden geverifi?ërd. De beste tijd om over dit te leren
de procedure is wanneer u de lening zelf aanvraagt. Vraag de makelaar:
Hoe doe ik de betaling van de hand PMI?
Rekent u me een schattingsprijs aan om de 20% gelijkheidswaarde te vestigen?
Houdt u verslagen bij van huidige verkoopprijzen voor het gebied waar ik het huis bezit?
Zijn er om het even welke prijzen om dit te doen?
Verschillend behandelt u huurbezit?
Probeer om de antwoorden schriftelijk te worden.
De leningszaken zijn concurrerend. Vele geldschieters willen uw zaken. Op gemiddelde
de mensen bewegen om de 5-7 jaar. Lenders maakt geld enkel onderhoudend leningen. Wanneer rente
de tarieven daling, mensen herfinanciert. Het is wegens dit dat zij u willen gelukkig houden en
het werken met hen. Zo, zullen vele geldschieters u niet enkel door de bel om zetten van de hand te doen
uw PMI, eveneens zouden zij niet moeten. Vaak zal het slechts een telefoongesprek van u nemen. Zij
vergelijkbare verkoop op uw gebied zal controleren. Als uw huis inderdaad 20% is gegroeid
de gelijkheid, u kan vragen PMI wordt geëindigd. Andere geldschieters zullen een schatting vereisen
aan uw kosten.
Er is een uitzondering aan deze regel. De bovengenoemde situatie PMI was dat van a
„conventionele“ lening. Dat is een lening die onder bepaalde richtlijnen van krediet valt
waardigheid en aanbetalingbedrag. Als u kunt kwalificeren, zullen de conventionele leningen
vereis gewoonlijk een minimum van een 5% aanbetaling.
6-3
De uitzondering komt met financiering FHA. Tribunes FHA voor Federale Huisvesting
Instantie. Eenvoudig gezet, is de overheid betrokken bij dit leningsprogramma. Het is in
de beste rente van de overheid om kansen voor mensen tot stand te brengen om huizen te bezitten. Een deel van
die kans maakt huis tot eigendom een werkelijkheid voor mensen die kunnen lager nodig hebben
vereisten om voor een lening te kwalificeren. De overheid verzekert deze leningen.
Dat betekent dat de lenende instellingen toevlucht niet alleen met hebben
lener, maar ook met de overheid in het geval van gebrek. De bodemlijn is FHA
de leningen kunnen voordelig zijn als u niet wilt aan of kunnen niet zeer komen omhoog met
geld voor de aanbetaling.
Er zijn „eerste keer FHA homebuyer“ programma's die het gemakkelijker maken om a te kopen
huis. Vraag ook de geldschieter over eerste keer homebuyer voordelen betreffende PMI. Wanneer
gaand met een lening FHA, als u een eerste keer homebuyer bent, kunt u materiaal vaak bestuderen
de geldschieter zal verstrekken en zal dan een test nemen. Deze informatie onderwijst over de risico's van
lenend die geld en de verantwoordelijkheden door de lener worden opgelopen. Het is zeer eenvoudig
en toch kan het de hoeveelheid hypotheekverzekering verminderen u betaalt. De programma's komen en
ga, zodat ben zeker om uw geldschieter te vragen wat nu verkrijgbaar is.
Zoals met alle besluiten waarte gaan betreffende het leningspakket is om met, daar velen
keuzen met leningen FHA eveneens. Er zijn vaste tariefhypotheken en regelbaar tarief
hypotheken. Die keuzen zullen tot u zijn wanneer u het voor- en nadelen afweegt
terwijl het overwegen van de huidige marktsituatie en de rentevoeten.
Betreffende hypotheekverzekering met leningen FHA, zijn er goede nieuws en slecht
nieuws. Het goede nieuws is dat de geldschieter een gedeelte van het verzekeringsbedrag om vereist te zijn
betaalde eerlijk. Dit bedrag kan uit uw lening komen te werk gaat zodat hebt u niet gekomen nodig
uit zak. Voor een huis in de prijsklassen bespreken wij, een weinig is het bedrag
meer dan $1.000. Zo, beïnvloedt het zeer uw maandelijkse betaling niet. Dat vooraf betaalde bedrag
vermindert uw maandelijks vereiste. Dit kan rond verminderen uw verzekeringsuitkering door
maandelijkse $20. Wanneer het proberen om hypotheekbetalingen laag te houden, helpt elk snuifje.
Het vooraf betaalde bedrag u betaalt vertegenwoordigt een termijn van zeven jaar. Dit betekent,
als u of uw huis herfinancieren binnen zeven jaar moest verkopen, de vooraf betaalde verzekering
het geld zou prorated en terugkeerde aan u zijn.
6-4
Het slechte nieuws over hypotheekverzekering met financiering FHA is het nooit gaat
weg. U kon 20% gelijkheid in uw huis hebben en u gaat nog moeten betalen
die maandelijkse premie. Het verschijnt deze uitspraak in de toekomst kan worden veranderd zo zeker is aan
vraag uw geldschieter om een update op dit.
Waarom zou iemand een hypotheek FHA kiezen? Eenvoudigweg, kunnen zij gemakkelijker zijn
om te kwalificeren voor. Er zijn minder vereist voor aanbetaling op een lening FHA. Het minimum
het bedrag nodig voor een lening FHA is net iets meer dan 2 ½ %. Als u voor de betaling kunt kwalificeren,
dat is zeer weinig geld om omhoog met voor een aanbetaling te komen.
In veel gevallen, zal de geldschieter een 1% prijs van de leningsoorsprong vereisen. Zelfs als zij zijn
roepend de lening een 0% puntlening, kunnen zij een 1% prijs van de leningsoorsprong aanrekenen. „
het punt“ betekent één percent van het leningsbedrag. De geldschieter zal het geld betaald voor behandelen
een „punt“ en een „prijs van de leningsoorsprong“ verschillend. Een één puntlening (in vergelijking met een 0%
de punt lening wordt) beschouwd als vooraf betaalde rente en „onderaan“ de rentevoet gebruikt kopen
bedrag. Aldus, wanneer u onderaan de rentevoet koopt, wordt u geladen lagere maandelijks
rentevoet op het geld u leent.
Een prijs van de leningsoorsprong gaat slechts in de zak van de geldschieter als winst. Zij kunnen
vertel anders u, maar het is een manier zij meer geld kunnen maken.
Toen het spreken met een leningsmakelaar één dag die ik over dit heb gevraagd. Ik vermeldde hoe
zij riepen de lening FHA een 0% puntlening en toch laadden zij een één punt
de prijs van de leningsoorsprong. Toen hij dit verklaarde, was ik niet verrast. MAAR toen vertelde hij me
iets die als het zetten van geld in mijn zak was. Hij zei één ding, maar
na het denken over het, hoorde ik iets anders. Hij zei, „maken wij zo geld.
U moet unidirectioneel of een andere betalen. Als u niet het één punt wilde betalen, konden wij
hef uw rentevoet door ongeveer 1/8 van een procentpunt op.“ Tegelijkertijd registreerde het niet
met me. Maar anderzijds kreeg ik aan het denken. Hoeveel dat extra 1/8% me a zou kosten
maand?
6-5
„HOE IK $1.000 ENKEL DOOR TE LUISTEREN“ BESPAARDE
Gebruik het voorbeeld van een $100.000 leningsbedrag. Als u of om verkoos te betalen
een één de oorsprongsprijs van de punt eerlijke lening, of heeft uw die rentevoet door 1/8% wordt opgeheven,
hoe zouden de aantallen u wat om vertellen te doen? Hier is hoe het opsplitst:
lening $100.000
1% de oorsprongsprijs van de puntlening = $1.000
of
lening $100.000
Betalend een extra 1/8% in rente = $8.73 per maand
De volgende vraag is, hoeveel maanden het voor $8.73 om zouden nemen te kloppen aan
$1.000? $1.000 verdeeld door $8.73 = 114.5 maanden. Dat is 9 jaren ½! Ik veel
betaal eerder het extra 1/8% punt en betaal $1.000 meer dan 9 jaren ½ (hoofdzakelijk rente
vrij) dan op dit ogenblik op de proppen gekomen met het uit mijn zak. Plus die extra rente is belasting
aftrekbaar! U kon deze techniek met conventioneel of leningen gebruiken FHA.
Alsof dit reeds geen gemakkelijk besluit was, is er iets anders dat werkelijk
maakt tot het een „nr - brainer“. Overweeg de toekomstige mogelijkheid om te herfinancieren of te verkopen
bezit. Als u denkt zijn de kansen goed dat u één van beiden binnen 9 jaren ½ zult doen,
u zou zelfs niet volledige $1.000 betalen. Het gemiddelde is dat de mensen verkopen of
herfinancier hun huis tussen 5-7 jaar. Toen dit idee me raakte zag ik voordelig
huisscenario die nog beter worden!
De andere reden nadenken kiezend een lening FHA is als u zich ziet
het herfinancieren binnen een paar jaar. Wanneer u vindt dat u 20% gelijkheid in hebt opgebouwd
het bezit en als de rentevoeten gunstig zijn, u kunnen in een conventionele lening herfinancieren
en doe samen van de hand uw hypotheekverzekeringsuitkering allen.
6-6
Plus, terug keert u wat er ook eerlijke hypotheekverzekering prorated u als het betaalde
niet is uitgeput.
Er is één andere overweging met een hypotheek FHA die u kunt vinden
voordelig. Als de rentevoeten een weinig hoger zijn dan voelt u comfortabel met of u
kan niet onder de hogere vaste tarieflening kwalificeren, kunt u een regelbaar tarief overwegen
hypotheek.
DE „REGELBARE KEUZEN VAN DE HYPOTHEEK VAN HET TARIEF“
Wanneer één begint bekijkend regelbare tariefhypotheken (WAPEN) snel zij
begin te zien hoe geheld zij ten het gunste van de geldschieter zijn. Het WAPEN begint met lager
rentevoet dan vaste tariefhypotheken. De rentevoet wordt verbonden met een index.
Het verschillende WAPEN wordt aangesloten aan verschillende indexen. Vaak tijden de manier een WAPEN is
wordt een bepaalde index plus een aantal berekend dat aan dat moet worden toegevoegd. Bijvoorbeeld, zeggen
de Schatkistpromesseindex was 5.5%. Als het WAPEN dat als index gebruikte en toegevoegd zeg
2.5%, dat zou 8% rente zijn. Het gebruiks verschillende aantallen van het verschillende WAPEN en verschillend
indexen. Een ander te vergelijken punt is hoe vaak het kan worden aangepast en welk maximum
de grenzen worden uitgevoerd. Velen WAPEN hebben de capaciteit om elke 6 opnieuw te berekenen
maanden. Anderen kunnen slechts één keer per jaar veranderen.
Het kan vrij ontmoedigend zijn hebbend uw verandering van de hypotheekbetaling elke 6
maanden, in het bijzonder als de aantallen die aan de index worden toegevoegd hoog zijn. Het is gemakkelijk aan
bepaal als een leningsrentevoet hoog is. Vergelijk het tarief het WAPEN aan a laadt
vaste tariefhypotheek.
U komt snel hoeveel meer te weten u met een WAPEN kunt worden belast. Er zijn
gewoonlijk een maximum een rentevoet van het WAPEN tijdens het leven van de lening kan worden verhoogd.
Dit wordt bedoeld als „GLB“. Dit is gewoonlijk een verhoging van tussen 5 en 6%. Het
duurt niet lang om negatief naar de keus van een WAPEN te voelen zodra het begint
zich omhoog het bewegen.
6-7
Het voordeel is dat het gemakkelijker is om voor een WAPEN te kwalificeren omdat de betaling begint
van lager dan een vast tarief. Plus, soms is het de enige maniermensen kan kwalificeren aan
koop het huis dat zij hebben gewild. Er is een reden waarom ik dit omhoog breng. Zeg u
wil de betaling laag houden, vooral overwegend de kosten van de hypotheekverzekering.
FHA verstrekt een zeer redelijk WAPEN. Aangezien wij dit schrijven, begint het vaak ongeveer 1 1/2%
lager dan vaste tarieven. Het wordt slechts opgeheven één keer per jaar bij een maximum van één percent.
Overweeg dit scenario. De vaste tariefleningen bedragen 8%. Het begin van een WAPEN FHA bij 6
1/2%. In de volgende 3 jaar het slechtst die kon gebeuren is het tweede jaar zou zijn
7 1/2% en derde 8 1/2%. De gemiddelde meer dan 3 jaar is enkel 7 1/2%. Een WAPEN kan zijn
een bijzonder voordelige route om te gaan als u rentevoeten denkt gaat zijn
de komst onderaan in de loop van de volgende jaren of u voorziet herfinancierend. Deze manier u
heb het voordeel van betalingen minder dan de vaste tariefhypotheek. U zou ook kunnen
voor een grotere lening zou kwalificeren en minder maandelijkse hypotheekverzekering betalen.
Wanneer u alle voordelen van de hypotheek FHA toevoegt, lagere hypotheekverzekering,
lagere aanbetaling, redelijke termijnen, gemakkelijker te kwalificeren, eerste keer homebuyer
de aansporingen, het is gemakkelijk om hun populariteit te begrijpen.
Er is één meer ding met het soort lening te overwegen u kiest. Als u bent
ertoe brengend deze lening om investeringsbezit, de rentevoet te kopen u zal worden geladen
hoger dan zal zijn als u zich in het huis moest bewegen zelf. Vaak kan het zijn van
1/2% meer aan 1 1/2% meer. Wanneer u al administratie met betrekking tot het nemen invult
een hypotheek, u zal worden gevraagd de vraag „u daar zelf“ zal leven. U
moet dan uw naam eerlijk beantwoorden en ondertekenen. Wat vele mensen doen is beweging in
het huis voor een korte periode, beweegt en huurt het dan uit. Anderen liggen en kwalificeren zoals
als zij zich in het huis bewegen hoewel zij niet zijn.
De makelaars en de geldschieters van de lening schijnen niet te controleren nadat de lening is uitgegeven.
Veel van de geldschieters verkopen de leningspakketten aan de secundaire hypotheekmarkt
onmiddellijk na het sluiten van de overeenkomst. Zij willen enkel zien dat alle „T's“ zijn geweest
gekruist en „I's“ gestippeld om aan de criteria van de kopende instelling te voldoen. Het is onwettig
om te zeggen gaat u zich binnen bewegen wanneer u werkelijk niet aan, maar gewoonlijk niets van plan bent
zegt u daar voor een uitgebreide periode moet leven.
6-8
Wat ik heb geprobeerd om in deze pagina's tot zover te illustreren is binnen dat nieuwe huizen
de nieuwe ontwikkelingen kunnen uitstekende investeringen zijn. De meeste kleine vastgoedinvesteerders hebben
nooit nagedacht kopend nieuwe huizen om als huureigenschappen te gebruiken. Naar mijn mening kunnen zij
ben uitstekende rijkdombouwers.
Ik ben conservatief in de aantallen geweest die ik heb gebruikt om u de kosten van te tonen
het kopen van en het bezitten van een nieuw huurhuis. Ik heb 8% als rentevoet gebruikt u
betaal op een lening. Ik geloof dat voor de volgende jaren de daadwerkelijke rentevoeten veel zullen zijn
lager. Maar toch zullen de huren minstens het zelfde blijven.
Ik geloof ook dat de twee nieuwe huizen die ik zoals de voorbeelden eigenlijk heb gebruikt
huur voor veel meer dan de hypotheekbetaling. Het twee verhaalhuis zou brengen
ongeveer $1.200 per maand en het één verhaal dichtbij maandelijkse $1.000. Één van beide men
maak een uitstekende huur. Dit zijn wenselijke huizen op een aantrekkelijk, snelgroeiend gebied.
„Naakte Beenderen“
Zeg u één van deze huizen voor het absolute minimum wilde kopen
prijs. Geen opties. Het één verhaal had een basisprijs van $78.900. Het gebruiken van een FHA lening, een 3%
de aanbetaling zou $2,367.00 zijn. Voeg nog eens $1.500 voor het sluiten van kosten toe. Dat is
$3,867 u zult eerlijk moeten betalen. Het leningsbedrag zou $76.533 zijn. Voeg toe
$1.000 voor vooraf betaalde hypotheekverzekering die lening $77.533 maken. Het hoofd en
de rente op 7 percenten een 30-jaar lening bedraagt $515.83. Voeg $125 voor belastingen toe en
verzekering en huis de prijzen van de eigenarenvereniging. Dit zal variëren maar het geeft ons een mooi goed
voorbeeld van een maandelijkse betaling. De totale maandelijkse betaling is $640.83. U kon
huur waarschijnlijk dit huis voor rond $1.000 per maand. Dit is een grote positieve cash flow
met weinig eerlijk vereist geld.
Hier is de zelfde opsplitsing voor het twee verhaalhuis. De basisprijs was
$88.900. Gebruikend een lening FHA, zou een 3% aanbetaling $2,667.00 zijn. Voeg toe
nog eens $1.500 voor het sluiten van kosten. Dat is $4.167 u eerlijk zult moeten betalen.
Het leningsbedrag zou $86.233 zijn. Voeg $1.000 voor vooraf betaalde hypotheek toe
verzekering die lening $87.233 maken. Het hoofd en de rente op een 7 percenten 30-jaar
de lening bedraagt $580.36. Voeg nog eens $125 voor belastingen en verzekering en huiseigenaren toe
verenigings prijzen. Opnieuw, zal dit variëren maar het geeft ons een vrij goed voorbeeld van a
maandelijkse betaling.
6-9
De totale maandelijkse betaling is $705.36. U kon dit huis voor waarschijnlijk huren
rond $1.200 per maand. U begint met bijna $500 de positieve cash flow geeft
of neem. Dit zijn twee voorbeelden die aantonen enkel hoe het verschrikkelijk nieuwe huis investeren kan
ben!
Sinds een nieuwe huur vereist het huis weinig als om het even welk onderhoud en het zal aantrekken
de zeer beste huurders, het is een ideale investering voor de persoon met een beperkte hoeveelheid tijd.
Één van de grote nadelen voor de kleine investeerder is de tijd het aan onderzoek neemt
uit en koop goede huurhuizen aan aantrekkelijke prijzen. Denk hoeveel gemakkelijker vastgoed
het investeren kan zijn nu u het potentieel van het investeren in nieuwe huisvesting begrijpt.
De belangrijkste overweging is kan u positieve cash flow met een nieuw huurhuis krijgen.
Ik heb ontdekt dat u kunt en ik u met de aantallen heb getoond die ik heb voorgesteld. Zo
u hebt „grote drie“ dat elke kleine vastgoedinvesteerder voor streeft. U hebt
de positieve cash flow, u heeft goede huurders die onderaan uw hypotheek betalen en u hebben
snelle appreciatie in waarde wegens een aantrekkelijk bezit op een uitstekend gebied.
Zelfs als u hoofdzakelijk in iets buiten vastgoed investeert zou u moeten hebben
de investeringsdiversificatie die het vastgoed kan verstrekken. Het kopen van nieuwe huizen voor
de huren is een eenvoudige en voordelige manier om dat te doen.
Nu kan iedereen met ongeveer $5.000 begonnen worden in het voordelige vastgoed investeren.
Als u één nieuw huis elk jaar koopt of twee zullen het niet zijn long before u hebt gevonden
uw financiële vrijheid.
6-10
De „huizen van de wederverkoop“
Het kan nog nieuw zijn als het niet oud dat is Dit document en begeleidende materialen worden ontworpen om gebiedende die informatie wat betreft de inhoud te verstrekken daarin wordt behandeld. Het is slechts voor illustratiedoeleinden en voorgesteld met het begrip dat de auteur en de uitgever geen bezig geweest met het teruggeven van wettelijke, rekenschap gevende of andere professionele adviezen zijn. Als het juridische advies of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame beroeps moeten worden gestreefd. |
