> De Raad van kopers
De kopers hebben Verplichtingen om vóór Regeling te inspecteren
door Benny L. Kass
Vraag: Wij kochten een huis vier maanden geleden. Omdat er heel wat rente in het bezit was, werden wij geadviseerd door onze vastgoedmakelaar om een onvoorziene gebeurtenis voor een huisinspectie niet te omvatten. De agent was van mening dat zulk een onvoorziene gebeurtenis onze kansen zou verminderen om in een contract met de verkoper binnen te gaan. Wij legden een schoon contract voor. Wij boden namelijk $12.000 meer dan de lijstprijs aan, en waren de succesvolle bieders. Nochtans, nadat wij naar het sluiten gingen, ontdekten wij een aantal problemen. De daklekken, het elektrosysteem is niet sterk genoeg om een nieuw airconditioningssysteem in werking te stellen dat wij willen installeren, en er schijnt vorm in de kelderverdieping te zijn. Overigens, opnieuw op advies van onze vastgoedmakelaar, gaf het contract op dat wij het bezit in zijn „kochten zoals“ de voorwaarde is. Hebben wij om het even welke toevlucht tegen de verkoper of onze vastgoedmakelaar? Wij schatten dat wij $15.000 zullen moeten hoger dan besteden om de problemen te verbeteren. Antwoord: Waarom kopen de potentiële kopers een huis zonder het hebben het inspecteerden? Wanneer wij een auto kopen, nemen wij het voor een testaandrijving; wij schoppen de banden en lezen zo vele rapporten van de consument over de auto aangezien wij kunnen vinden. Maar wanneer wij een huis kopen -- welke gewoonlijk de duurste aankoop is die wij in ons leven zal maken -- wij ondertekenen enkel een contract en een hoop voor het beste. U ondertekende een contract dat geen onvoorziene gebeurtenis voor een huisinspectie bevatte. Dat was een grote fout van uw kant. Ik weet dat u was bezorgd om een huis te vinden, en waarschijnlijk wat tijd had gezocht. U kon namelijk waarschijnlijk een contact op verscheidene andere huizen krijgen niet, aangezien u overbood door andere bezorgde kopers was. Aldus, toen u het huis vond kocht u definitief, was u gefrustreerd, en bang dat u nog een ander huis zou verliezen. Dienovereenkomstig, was het zeker redelijk voor u om zich bij de aanbeveling dat te baseren van uw vastgoedmakelaar u een schoon contract, zonder enige inspectieonvoorziene gebeurtenis voorlegt. Maar terwijl het, naar mijn mening redelijk kan geweest zijn, was het dwaas -- en duur -- fout. Een onvoorziene gebeurtenis van de huisinspectie, naar mijn mening, zou voor elk woonvastgoedcontract verplicht moeten zijn. Zulk een onvoorziene gebeurtenis betekent eenvoudig dat u een aantal dagen na u teken het verkoopcontract hebt -- gewoonlijk drie tot zeven -- waarin om de diensten van een onafhankelijke contractant van de huisinspectie te verkrijgen die zorgvuldig elk aspect van het huis en herzien zal zal inspecteren u van plan bent kopen. Als de inspecteur problemen vindt, hebt u het recht of om het contract te annuleren en uw ernstige die geldstorting onmiddellijk aan u is teruggekeerd te krijgen, of met de verkoper te onderhandelen om wat of alle probleemgebieden omhoog te bevestigen. Maar uw contract bevatte zulk onvoorziene gebeurtenis niet. In feite, zoals u hebt verklaard, opteerde u om het bezit in zijn „te kopen zoals“ de voorwaarde is. Dat betekent dat bij regeling, het huis in de zelfde voorwaarde moet zijn die het was toen het contact werd ondertekend. En ik verdenk dat het was. Als u kunt op de een of andere manier bewijzen dat het dak niet in de tijd lekte ondertekende u het contract, kunt u een geval tegen uw verkoper hebben. Als u kunt bepalen dat er geen vorm in de kelderverdieping was toen u in uw verkoopcontract binnenging, kunt u de verkoper aan remediate kunnen krijgen. Maar hoe u dit bewijs zult krijgen? U had geen buitenkant, bekijkt de onafhankelijke inspecteur het huis, en als u uw verkoper voor de rechtbank daagt, dat het soort bewijs is dat een rechter zal vereisen om u een vonnis tegen uw verkoper te geven. Ik las onlangs een geval waar de Rechter verklaarde: Er is een lichaam van jurisprudentieholding dat een aanklager een verplichting heeft om vastgoed vóór… de aankoop te inspecteren. Aanhalend Taglient v Himmer, 949 F.2d 1 (lst Cir. 1991) In uw situatie, bracht u jammer genoeg de problemen op uzelf. U had het recht het huis te inspecteren, maar was zo bezorgd om het niet te verliezen, dat u dit recht opgaf. Duidelijk, kan de verkoper niet voor uw fouten verantwoordelijk zijn. Nochtans, doet uw staat vereisen verkopers om u van een „Verklaring van de Onthulling“ te voorzien? Vele staten, de laatste jaren, hebben de wetgeving bepaald die een verkoper vereisen om de voorwaarden van vele aspecten van hun huis te onthullen -- zoals daklekken, milieuproblemen, of grensgeschillen. Als u zulk een onthulling van uw verkoper ontving, lees zorgvuldig het. Wijst het dat erop het dak in goede voorwaarde is? Als zo, kunt u een geval tegen uw verkoper hebben -- maar nogmaals, zult u moeten bewijzen dat de verkoper van de problemen op de hoogte was en hen aan u verkeerd voorstelde. Het proces is zowel tijdrovend als duur. Ik adviseer vaak cliënten dat zij beter zijn van het besteden van hun geld bij het maken van de reparaties, eerder dan het betalen van hun procureur om een proces in te dienen. U vroeg ook of uw vastgoedmakelaar om het even welke aansprakelijkheid voor het adviseren van u om een inspectieonvoorziene gebeurtenis in uw verkoopcontract niet te omvatten heeft. Terwijl ik denk dat de vastgoedmakelaars een verantwoordelijkheid behoorlijk om hebben te vertegenwoordigen -- en bescherm -- hun cliënten, geloof ik niet er om het even welke aansprakelijkheid van hun kant in uw geval is. Uw agent adviseerde u slechts dat de markt heet was, en dat een schoon contract op gunstiger door de verkoper worden gekeken dan een contract dat vele onvoorziene uitgaven bevat. De agent deed slechts een aanbeveling; u nam het definitieve besluit en u kunt slechts beschuldigen. Ik geloof persoonlijk dat elke potentiële koper op het hebben van een inspectieonvoorziene gebeurtenis moet aandringen in hun aankoop en verkoopovereenkomst. Ik zou eerder het huis dan ontdekken verliezen (na regeling) dat ik duizenden dollars meer aan correcte reparaties moet betalen die duidelijk zouden moeten geweest zijn aan me in de eerste plaats hadden I gedaan mijn thuiswerk. | 
