Uw Eenheid van de Flat is niet Klaar voor Levering
door Benny L. Kass
Vraag: In Juli van dit jaar, ondertekenden wij een contract om een nieuwe flateenheid te kopen. De vastgoedmakelaar die de verkoop voor de ontwikkelaar behandelen verzekerde ons dat wij naar regeling niet later dan het eind van Oktober zouden kunnen gaan. In afhankelijkheid van deze verklaringen, verkregen wij een hypotheeklening, en gaven bericht aan onze huidige eigenaar dat wij onze flat tegen 29 Oktober zouden vrijmaken. Wij zijn net geadviseerd dat de regeling op onze nieuwe eenheid niet deze maand zal plaatsvinden, en in feite, kan de eenheid niet zelfs tot begin volgend jaar klaar zijn. Wij hebben een leningsverplichting die 1 November verloopt, en onze eigenaar heeft reeds onze flat gehuurd. Wat kunnen wij doen? Antwoord: Jammer genoeg, is dit een zeer gemeenschappelijk probleem geworden. Met de grote vraag naar flateenheden op stedelijke gebieden, hebben de ontwikkelaars dat gevonden -- ondanks hun beste inspanningen -- zij kunnen vaak niet leveren zoals beloofd. Hebt u om het even wat in het schrijven verklarend dat u naar regeling tegen 31 zult kunnen gaan Oktober? Traditioneel -- en juridisch -- om het even welke vertegenwoordiging of belofte die vastgoed behandelen moet zijn schriftelijk om uitvoerbaar te zijn. Lees zorgvuldig uw verkoopcontract. Ik verdenk dat ergens begraven in het midden van dat lange, legalistische document taal is teneinde de regeling tot één jaar voor „overmacht, Terrorisme, arbeidsstakingen, overmacht, en iets anders buiten de controle van de ontwikkelaar kan worden vertraagd.“ Overigens, is de definitie van „overmacht“ een „superieure of onweerstaanbare kracht,“ of een „gebeurtenis of een effect die niet redelijk kunnen worden voorzien of worden gecontroleerd.“ Duidelijk, is dit zeer breed en onderworpen aan vele interpretaties. Ik verdenk ook dat uw contract taal als dit bevat: Tenzij schriftelijk bevat in dit contract, zal de ontwikkelaar niet van enige mondelinge vertegenwoordiging door iedereen de oorzaak zijn. Als u om het even wat schriftelijk betreffende de regelingsdatum hebt, waren er geen getuigen van de verklaringen van de vastgoedmakelaar? Als u kunt bewijzen dat deze verklaringen, in feite, werden afgelegd -- zonder enige kwalificaties of beperkingen -- dan kunt u een proces tegen de ontwikkelaar kunnen met succes indienen. Nochtans, is het proces niet alleen duur eveneens maar tijdrovend. Ik verdenk dat als u kostuum zodra vandaag indient, het Hof niet uw geval voor maanden zal kunnen richten. En tegen die tijd, hopelijk zal uw flateenheid voor levering klaar zijn. U hebt drie op te lossen problemen. Bekijk elke één afzonderlijk: Uw Eigenaar: U hebt bericht aan uw eigenaar gegeven dat u het bezit vanaf het eind van de maand zult vrijmaken. Vraag uw eigenaar of kunt u met de potentiële nieuwe huurders spreken. Misschien kunnen zij hun beweging kunnen uitstellen, die u het recht in uw huurflat voor een paar meer maanden zou toestaan te blijven. Dit kan niet werken, maar het kwetst niet zeker om te proberen. Als u in de flat na uw vermelde datum van vertrek beslist te blijven, zal u als een overtreder worden beschouwd, en uw eigenaar kan u voor bezit vervolgen. Duidelijk, wilt u dit niet gebeuren. En in sommige jurisdicties (zoals het District van Colombia) als u in uw flat na de dag blijft u de eigenaar dat u zult vrijmaken hebt geadviseerd, kunt u dubbele huur aan uw eigenaar moeten betalen. (Zie de Code §42-3207 van gelijkstroom) Uw Geldschieter: Adviseerde de flatontwikkelaar deze geldschieter aan u? Vaak, vestigen de ontwikkelaars een verhouding met één of twee hypotheekgeldschieters, en komen in feite overeen om u te crediteren verscheidene duizenden dollars als u één van de voorgestelde geldschieters gebruikt. Waarom? Omdat de geldschieters de flatdocumenten, de titel en andere kwesties moeten herzien. Als slechts één of twee geldschieters bij het volledige project betrokken zijn, zal dit het leningsproces bevorderen en de ontwikkelaar zal de verkoopopbrengst sneller krijgen. Als u naar een geldschieter gaat niet door de ontwikkelaar wordt geadviseerd, kunnen er aanzienlijke vertragingen zijn die. Als uw geldschieter, in feite, door de ontwikkelaar werd geadviseerd, zijn zij zich duidelijk bewust van de situatie, en zouden met u moeten kunnen werken. Gelukkig, zijn de hypotheekrentevoeten vast gebleven, zo op dit ogenblik zou dit geen probleem voor u moeten zijn. Nochtans, verdenk ik sterk dat juist na de Presidentiële verkiezing van November, de rentevoeten kunnen beginnen omhoog zich te bewegen. U zou de kwestie met uw hypotheekgeldschieter onmiddellijk moeten bespreken. Vraag of kunnen zij uw tarief slot-binnen uitbreiden, en of er een last voor deze uitbreiding zal zijn. Alternatief, kunt u het leningstarief „vlotter willen laten.“ Nochtans, als u deze route gaat, wilt u hypotheekrentevoeten op een bijna wekelijkse basis zeer zorgvuldig controleren. Als de tarieven zich schijnen omhoog te bewegen, kan dat de tijd zijn om in uw tarief opnieuw te sluiten. Uw Ontwikkelaar: Keer naar de vastgoedmakelaar terug en verklaar uw situatie. Duidelijk, zult u niet enige beïnvloed door deze vertragingen zijn. Vraag wat de ontwikkelaar van plan is om te doen. Sommige ontwikkelaars, in het verleden, zijn overeengekomen om de kosten van alternatieve kamers op te nemen tot de regeling plaatsvindt. Sommige ontwikkelaars zijn overeengekomen om de hypotheekgeldschieter te betalen om het ingesloten tarief te handhaven. Als de ontwikkelaar met om het even welk of elk van deze opties akkoord gaat, zorg ervoor dat u deze verplichtingen in een geschreven overeenkomst vermindert. Het zal een Addendum aan uw vastgoedcontract, zijn en moet door zowel de verkoper evenals zelf worden ondertekend. Enerzijds, als uw ontwikkelaar geen coöperatie overeenkomt te zijn, hebt u werkelijk teveel opties niet. U kunt wettelijk advies behouden dat druk op de ontwikkelaar kan kunnen zetten. Soms, werkt een brief op het briefhoofd van een advocaat -- maar niet altijd. Houd in mening die op dit ogenblik -- met de unbelievable vraag naar nieuwe (of vernieuwd) flateenheden en met prijzen die voortdurend te stijgen -- uw ontwikkelaar zou u eerder uit de overeenkomst laten zodat de eenheid aan iemand anders kan worden verkocht, mogelijk aan een hogere prijs. Dat kan een optie voor uw overweging zijn. Nochtans, zelfs als u van onder deze overeenkomst kunt weggaan, is er geen waarborg die u zult kunnen vinden -- en koop -- iets anders op tijd voor u om uw 31 uiterste termijn van Oktober te ontmoeten. In de definitieve zo ruwe analyse, aangezien het kan klinken, kunt u de kogel moeten bijten en voor uw het eigen substituut onderbrengen betalen. Dit kan nog minder duur zijn dan indienend een proces. Voor potentiële kopers, hier is een uiteinde: Krijg elke die vertegenwoordiging door de ontwikkelaar of zijn die agenten wordt gemaakt tot het schrijven wordt, en door zowel verkoper als koper wordt ondertekend verminderd die. Als er vloerplannen zijn, brochures of andere beschrijvende documenten vertellend over uw flat, zorg ervoor dat zij in uw verkoopcontract worden opgenomen. Als de agent weigert om het schrijven van zijn mondelinge verklaringen aan te brengen, zou dit een grote rode waarschuwingsvlag moeten zijn aan u. | 
