Verward over April?

Verward over April? U bent niet Alleen
door Henry Savage

Vraag: Ik denk na herfinancierend mijn hypotheek $300.000 en kan niet beslissen al dan niet ik het tarief met punten kopen of een hoger tarief neer zou moeten nemen en nul het sluiten kosten betalen. Mijn leningsambtenaar gaf me twee opties. Hij zei ik aan een 30-jaar vast tarief van 5.25 percenten met totale prijzen van $13.000 kon herfinancieren of ik aan een 30-jaar vast tarief bij 5.875 percenten met nul prijzen kon herfinancieren. Het jaarlijkse Tarief van het Percentage (APR) op de 5.25 percentenlening is 5.624 percenten. April op de 5.875 percenten is 5.892 percenten. Mijn vader zegt ik het dure programma met lager april zou moeten nemen maar ik ben werkelijk niet dat scherp bij het verhogen van mijn leningssaldo met $13.000 aan aanwinst .625 percenten in mijn tarief. Zou ik het $13.000 om het programma met lager april te krijgen betalen omhoog moeten zuigen en?

Antwoord: Nr. Uw instincten zijn goed -- $13.000 zijn heel wat deeg om in nonrefundable prijzen te betalen. Ik kan niet me april bevinden en ik neem uitzondering aan de zogenaamde „deskundigen“ wie cliënten om met het leningsprogramma adviseren te gaan dat laagste april heeft (geen inbreuk aan uw Papa). Laat me sommige aantallen verklaren en kraken.

Het grootste probleem met april is dat het veronderstelt dat de lener de lening tot het eind van de termijn zal houden -- een onrealistische veronderstelling. Als u de lening 30 jaar houdt, zult u een totaal van $16.920 door het lagere tarief, hoge kostenlening besparen te nemen omdat het betalingsverschil $47 per maand is. Wat wij hebben bedraagt een lening $313.000 5.25 percenten of $300.000 bij 5.875 percenten. Aangezien beide leningen in 360 maanden worden betaald, zou de 5.25 percentenlening die bij $313.000 begint een betere keus zijn als de lening voor de volledige termijn wordt gehouden.

Maar nu een weinig dichter kijken.

April dat aan u op het tijdstip van toepassing wordt uitgegeven is een raming. Tenzij de geldschieter u een gewaarborgd sluitend kostenpakket geeft, zoals een nul kost refi, zal uw waar april van de aanvankelijke onthulling verschillend zijn omdat de het sluiten kosten slechts een raming zijn.

April wordt ook verkeerd berekend. Het is verondersteld om de lener de ware die kosten van de lening te geven als rentevoet wordt uitgedrukt wanneer zowel het notatarief als de transactie het sluiten kosten in overweging worden genomen. Het probleem is dat april in overweging bepaalde prijzen niet neemt. Het overweegt op bankbetrekking hebbende lasten zoals punten, schatting en kredietrapportprijzen, maar het overweegt geen lasten zoals titelagent of van de procureursregeling prijzen.

April ook omvat verkeerd tussentijdse rente in zijn berekening. De tussentijdse rente is enkel dat -- rente op de lening. Het beschouwt verkeerd als tussentijdse rente transactiekosten. Afhangend van de regelingsdatum, kan dit april zeer variëren.

Krijg aan de echte aantallen gebruikend uw scenario. Om de hierboven vermelde redenen, weten wij dat april op de 5.25 percentenlening onnauwkeurig is. April op nul kostte refi is ook onnauwkeurig bij 5.892 percenten omdat april denkt de tussentijdse rente transactiekosten is. April op een ware nul kostte lening zal zijn het zelfde als het notatarief omdat er geen prijzen zijn.

Hier zijn de aantallen:

De hoofd en rente (P&I) betaling op een lening $313.000 bij 5.25 percenten is $1.728 per maand voor de volgende dertig jaar. April is 5.624 percenten.

De betaling P&I op een lening $300.000 bij 5.875 percenten is $1.775 per maand voor de volgende dertig jaar. April is 5.892 percenten.

Het leningsprogramma met lager april is $47 minder per maand, maar $13.000 duurder in nonrefundable prijzen.

Geeft uw vader u correct advies wanneer hij u vertelt om de lening met laagste april te nemen? Vergelijk.

Zoals ik zei, als u de lening dertig jaar moest houden, zou hij juist zijn, maar dat is geen redelijke veronderstelling. Ik ken zeker iedereen in de laatste dertig jaar niet wie op wat punt hun huis niet heeft verkocht of geherfinancierd. Voor de meeste mensen, is het onrealistisch.

Een redelijkere periode zou zeven jaar kunnen zijn. Begin zeven jaar, zou saldo $313.000 aan $276.649 gebruikend een notatarief van 5.25 percenten dalen. Met een beginsaldo van $300.000 en een tarief van 5.875 percenten, is het saldo begin zeven jaar $268.313, een extra $8.336 in gelijkheid.

Maar $47 in maandelijkse besparingen bedragen slechts $3.948 meer dan zeven jaar.

Probeer een holdingsperiode van 10 jaar. Het beëindigende saldo is $256.498 aan het 5.25 percententarief en $250.214 aan het 5.875 percententarief -- een verschil van $6.284. $47 per maand meer dan 10 jaar kloppen aan $5.640 -- $644 minder dan kostte de gelijkheid met hoger tarief, nul wordt gebouwd optie die.

De aantallen liggen niet. Het vergt meer dan tien jaar alvorens u de kosten vergoedt om een lage rentevoet, hoge kostenlening te nemen. En ik heb niet het feit overwogen dat meer rente wordt betaald aan het hogere tarief, die de huiseigenaar een extra belastingsonderbreking geven.

De bodemlijn? U moet 100 percenten zeker zijn dat u een lening goed meer dan 10 of 15 jaar voor u om zult houden te profiteren door een lager tarief, hogere kostenlening te nemen. Als u denkt kunt u daarvóór verkopen, of u denkt de rentevoeten zouden kunnen in de volgende tien jaar dalen die een refimogelijkheid bieden, is het best om zich het hogere tarief te nemen en van het betalen van al die prijzen te onthouden.