De benadering van Kosten: Het Wijst Waarde van de Markt van de Prijs op de geen Eenvoudige! Door Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA Directeur, Belangrijkste Instructeur van het Instituut van de Technologieën van het Vastgoed Één van de meer heet gedebatteerde kwesties binnen de onroerend goedschatting en de bankwereld, evenals binnen die die belasting beoordelingsjurisdicties worden vereist om onroerend goedbeoordelingen op de Waarde van de Markt te baseren, is het onderwerp van al dan niet de Benadering van Kosten voor gebruik in schattingstaken van bestaande de bouwverbeteringen, ongeacht hun tijd aangewezen is (met inbegrip van gloednieuwe structuren), wanneer het doel van de taak de Waarde van de Markt te schatten is, zoals bepaald in de Eenvormige Normen van de Professionele Praktijk van de Schatting (USPAP), van het Eenvoudige landgoed van de Prijs. Op kant, hebben wij een meerderheid van vastgoedschatters die zijn opgeleid in de toepassing van deze methodologie, of direct of onrechtstreeks, overeenkomstig de tekst en het onderwijs van het Instituut van de Schatting dat de staten, het „resultaat [van de Benadering van Kosten] een aanwijzing van de waarde van de prijs eenvoudige rente in het bezit.“ is (1). Voor de andere kant, hebben wij een brede diversiteit van vastgoedberoeps, met inbegrip van bouwers, ontwikkelaars, professionele kosten-schatters, contractanten, vastgoedmakelaars, evenals de overweldigende meerderheid van de kopende en verkopende bevolking die om overeenkomstig die onderwijs er niet in slagen te handelen. Deze groepen, zowel bewust als unknowingly, voeren hun economische activiteiten verenigbaar met fundamentele economische principes uit, en beschouwen niet de resultaten van het gebruik/de toepassing van de Benadering van Kosten als aanwijzing van de Waarde van de Markt, strijdig met die onderwijs. Dit document is voorgenomen aan 1) voorziet de lezer van een onderzoek van de verschillen tussen het huidige academische onderwijs en de feitelijke marktactiviteiten, en 2) verlenen de het praktizeren schatters feitelijke economische en USPAP gebaseerde steun waarmee om hun cliënten aan het feit dat op te leiden het gebruik van de Benadering van Kosten binnen de schattingen van de Waarde van de Markt van de Eenvoudige Prijs of minste/gedeeltelijk landgoed ongepast is. om de inherente problemen met de gemeenschappelijke overtuiging dat te begrijpen de resultaten van de Benadering van Kosten een aanwijzing van de Waarde van de Markt van de Eenvoudige eigendomsrechten verstrekt van de Prijs moet eerst weten en begrijpen dat er een wezenlijk verschil tussen vastgoed, dat het tastbare aspect van het land is en welk structuren ook bedoeld permanent om daaraan, eventueel, zijn worden gehecht en echt bezit, die de ongrijpbare, kunstmatige die rechten op het gebruik van het vastgoed zijn, typisch als Bundel van Rechten wordt bedoeld, wat omvat de rechten te bezitten, is te gebruiken, te bezetten, te huren, terugkeer, geen van deze dingen te verkopen weg te geven of te doen. Het is absoluut essentieel om het feit dat te begrijpen, wanneer een schatter een taak aan de Waarde van de ramingsMarkt van de Eenvoudige Prijs of gedeeltelijk/kleiner belang wordt gegeven, het „ding die“ niet het tastbare vastgoed is, maar de ongrijpbare echte eigendomsrechten inherent aan dat specifieke pakket van vastgoed worden getaxeerd. Het volgende feit dat moet worden erkend is dat, wanneer het schatten van of de kosten-nieuwe reproductie (de geschatte kosten om een nauwkeurig duplicaat van de onderworpen verbeteringen, met inbegrip van de nauwkeurige die bouwmaterialen te creëren in zijn bouw evenals zijn nauwkeurig ontwerp, met inbegrip van zijn functionele deficiënties worden gebruikt) OF de kosten-nieuwe vervanging (de geschatte kosten om de nieuwe bouw van het zelfde gebruik die [pakhuis, de bureaubouw, met meerdere gezinnen, enige familie, enz.] te creëren het recentst, meeste moderne bouwmaterialen en optimale functionele de ontwerpeigenschappen gebruiken), het resultaat van zulk een raming slechts een boekhouding van alle uitgaven noodzakelijk is om een fysieke structuur tot stand te brengen, vandaar zijn vroegere naam de Benadering van de Optelling. Het resultaat van deze boekhoudingsprocedure die de Benadering is van Kosten, betekent niet, noch zou het moeten worden verward om te betekenen, dat de typische marktdeelnemer de hoeveelheid die kostensraming, of om het even welk bedrag met betrekking tot het in ruil voor de rechten op dat pakket van vastgoed zal betalen. om te geloven dat deze boekhoudingsprocedure op de Waarde van de Markt van de Eenvoudige eigendomsrechten wijst van de Prijs vereist om een aantal fundamentele economische wetten, met inbegrip van de 4 specifieke essentiële componenten te negeren die moeten bestaan opdat om het even wat wordt overwogen om waarde te hebben, gelijktijdig zijnd: 1) Nut; het moet een nuttige doel,) een Wenselijkheid dienen 2; het moet door die worden gewenst aan wie het een gebruik,) een Schaarste 3 heeft; zijn levering moet zijn minder dan zijn relatieve vraag, en) Doenbaarheid 4; het moet aan die betaalbaar zijn aan wie het nut en wenselijkheid heeft. Verder, geloven dat de de boekhoudingsprocedure van de Benadering van Kosten een aanwijzing van de Waarde van de Markt van de Eenvoudige Prijs kan verstrekken, of om het even welke gedeeltelijke rente in die eigendomsrechten, moet ook het Principe van Bijdrage negeren dat verklaart dat een punt slechts waarde zodanig dat het tot de waarde van het geheel bijdraagt, OF door het bedrag heeft dat de waarde van het geheel door het ontbreken van dat punt wordt verminderd. Nu overweeg de acties van typische marktdeelnemers. Het is niet van belang als wij typische investeerderstypes betrokken bij verfijnd inkomen die eigenschappen veroorzaken, of de typische eerste huiskoper moesten overwegen; wanneer het over het beslissen van de prijs voor de eigendomsrechten te betalen verbonden aan een specifiek pakket van vastgoed hun „schatting“ komt de methodologie is vrijwel identiek in zoverre dat, geen van beiden de de boekhoudingsmethodologie van de Benadering van Kosten overweegt. Waarom niet? Hoofdzakelijk omdat, in hun ogen is het onbelangrijk! Het feit dat het gebouw reeds daar is elimineert de behoefte om te weten wat het zou kosten om nieuw te bouwen en het te depreciëren om waarde voor te stellen. De investeerder geeft slechts om de hoeveelheid terugkeer van een onderworpen bezit als investering in vergelijking met winst van concurrerende investeringen, EN de zorgen van de huiskoper slechts over de aankoopprijs van huis A met betrekking tot de aankoopprijs van huis B, plus overweging van de Bijdragende Waarde, eventueel, van om het even welke verschillen tussen de twee huizen die zij, de typische koper, kunnen overwegen om van waarde en in dergelijk subjectief dollarbedrag te zijn, aangezien zij, de typische koper, aan dergelijke verschillen kunnen toeschrijven die de verschillen worden waargenomen om tot het algemene nut en de wenselijkheid van elk huis bij te dragen. Zoals voor de typische verkoper, zijn zij alleen betrokken met het verkrijgen van de hoogste die prijs mogelijke met betrekking tot de verkoopprijzen worden verkregen door verkopers van wat zij om concurrerende eigenschappen waarnemen te zijn. PUNT VAN FEIT: Het eigenlijke gebouw van de de boekhoudingsmethodologie van de Benadering van Kosten is totaal buitenlands aan de typische koper en de verkoper van vastgoed die door het virtuele ontbreken van dergelijke activiteit die in de markt door die typische kopers en verkopers van bestaande de bouwverbeteringen wordt gesteund worden ondernomen. PUNT VAN FEIT: Naast hun duidelijke erkenning van de onbelangrijkheid van aanwijzingen van de de boekhoudingsprocedure van de Benadering van Kosten, hebben de typische koper en de verkoper van onroerend goed niet de technische kennis noch kan de praktische die ervaring wordt vereist om de bouw van een gebouw op een bekwame, rendabele, geschikte manier te ondernemen, dus, onmogelijk als geschikt worden beschouwd om de ontwikkeling van de Benadering van Kosten te ondernemen. IT zou VAN ERNSTIG BELANG aan elke schatter en elke gebruiker van een schattingsrapport ervoor te zorgen MOETEN ZIJN dat de persoon die ramingen van kosten-nieuw maken voldoende technische kennis en praktische ervaring in de disciplines van de bouw van ontwerp, bouw en kosten-schat om overeenkomstig de Voorziening van de Bekwaamheid van USPAP heeft worden overwogen wanneer het gebruik van de Benadering van Kosten aangewezen is. Het toevoegen aan het ontbreken van economische steun die, dus, verder de geloofwaardigheid in de overtuiging ondermijnen dat de de boekhoudingsprocedure van de Benadering van Kosten een aanwijzing van de Waarde van de Markt van de echte eigendomsrechten kan verstrekken verbonden aan een specifiek pakket van vastgoed is het onderwerp van de momenteel onderwezen en toegelaten methodes waardoor de schatters kosten-nieuwe ramingen „depreciëren“ om een aanwijzing van de huidige „waarde“ van de reeds bestaande de bouw en plaats verbeteringen theoretisch te verkrijgen. De meeste schatters zijn onderwezen dat de gebouwen, „depreciëren“ of „waarde“ 1) door middel van het het verouderen proces, 2) door veranderingen in normen van functioneel nut, evenals 3) van „externalties“ verliezen; negatieve invloeden van buiten de grenzen van een bezit. Vooral, de „waardevermindering“ zoals het momenteel wordt onderwezen en uitgeoefend, is enkel een andere boekhoudingsprocedure, die het verschillende verschil tussen de methodologie van de Benadering van Kosten versterken, die in isolatie van „Marktinvloeden“ wordt geleid, en methodologieën van de Kapitalisatie van de Vergelijking en van het Inkomen van de Verkoop die alleen en geheel het directe resultaat van marktactiviteit zijn. Dit wordt gesteund door het feit dat er geen behoefte zou zijn om aanwijzingen van „waardevermindering“ uit de andere 2 ware benaderingen te verkrijgen van de Markt, zoals het gebruiken van het gekapitaliseerde huurverlies van de inkomensbenadering; enkel één van vele voorbeelden. Een analyse van de praktijk van „Fysieke Waardevermindering“ wegens het het verouderen proces vindt de kosten-nieuwe raming het meest meestal door of de economische of daadwerkelijke leeftijd/het levensmethode, zowel „wordt gedepreci?ërd“ van welke op een accountant-als die de waardeverminderingsmodel van de Rechte lijn door de (daadwerkelijk of efficiënte) wordt ontwikkeld leeftijd van de verbetering door de raming van zijn resterend leven gebaseerd zijn (fysiek of economisch) te verdelen. Naast het feit dat deze „waardeverminderings“ raming niet wordt afgeleid uit het bewijsmateriaal van de „Markt“, is het belangrijkste probleem dat het veronderstelt dat alle dingen binnen de structuur, evenals om het even welk en alle de plaatsverbeteringen, bij zelfde „depreciëren“, constant, het gemiddelde nemen van jaarlijks rechte lijntarief. Voorbeeld: Een gebouw met een daadwerkelijke leeftijd van 15 jaar en een geschatte resterende levensverwachting van 45 jaar heeft, volgens dit model, door een totaal van 25% gedepreci?ërd, jaarlijks implicerend een gemiddeld jaarlijks tarief van de Rechte lijn van 1.67%. Aangezien eenvoudige de markten deze manier niet werken, kan deze accountantsmethodologie niet redelijk „gebaseerde als Markt“ worden beschouwd noch „de verwante Markt“, daarom, het kan een conclusie onmogelijk nemen noch een aanwijzing van de „Waarde van de Markt verstrekken“. Een ander bijdragend probleem in deze accountantsmethode van waardevermindering, is de typisch niet gestaafde verklaringen van geschatte daadwerkelijke levensverwachtingen. Het schijnt, volgens vrijwel elk rapport van de vastgoedschatting dat ik ooit heb gelezen, is er geen huisstructuur in de V.S. die langer dan 50-60 jaar zullen duren, noch een industrieel gebouw die langer dan 40-50 jaar zullen duren, met zo ook korte daadwerkelijke verklaarde het levensverwachtingen alle andere soorten de bouw van verbeteringen. Ik ben bepaald, aangezien ik zeker ben u bent, dat er enorme aantallen gebouwen in heel de Verenigde Staten zijn die 80-100 jaar oud overschrijden die aan allerlei gebruik worden gezet. In feite, is er waarschijnlijk geen de bouw structuur die vandaag overeenkomstig minimale bouwverordeningen worden gebouwd die niet fysisch minstens 100 jaar zullen duren, veronderstellend normaal aan de gang zijnde onderhoud. En, terwijl het niet kan blijven Bijdragende Waarde aan het land/de plaats voor dat lang verstrekken een tijdspanne, is het waarschijnlijker dan niet dat het fysisch minstens dat zich lang, opnieuw, het veronderstellen normaal onderhoud zal bevinden. Dit brengt ons aan het volgende belangrijkste onderwerp wanneer het bespreken van de toepasselijkheid van de momenteel toegepaste en toegelaten methodes van „waardevermindering“, die de zorg is dat vele schattingsrapporten er niet in slagen om een het werk inzicht in de implicaties van de term „aan te tonen blijvend het economische leven“, dat, als u geen schatter bent, de geschatte hoeveelheid tijd in de toekomst is dat de bestaande verbetering Bijdragende Waarde aan de Waarde van de Markt van zal blijven verstrekken lege land/plaats. Dit probleem bedelt de duidelijke vraag, „hoe een schatter hun voorspelling van de hoeveelheid jaren kan redelijk steunen dat een structuur gaat blijven Bijdragende Waarde aan de Waarde van de Markt van het lege land/de plaats verstrekken?“. Met het redelijkste antwoord die, „het kan niet waarschijnlijk worden gedaan.“ zijn. Terwijl men de verdiensten en/of de gebreken van diverse methodes kan debatteren om „waardevermindering“ te meten, dicteert de logica dat zelfs de overweging van „het depreciëren“ kosten-nieuwe ramingen, door zijn eigenlijke aard, alleen het fysieke die aspect van het vastgoed behandelt, totaal buiten en behalve de parameters van de schatting van de Waarde van de Markt van eigendomsrechten worden vereist. Een redelijke test, of de uitdaging aan dit gebouw moeten vragen, „Welk bewijsmateriaal het fysieke verouderen/waardevermindering met de lagere „Waarde van de Markt“ verbindt? “, wat redelijk als volgt zou kunnen worden geanalyseerd. Overweeg een gemeenschappelijk voorkomen; een 100 éénjarigenwoning op een adequaat niveau van onderhoud dat momenteel voor $150.000 is verkocht wat, omwille van het dit voorbeeld, de typische Waarde van de Markt in zijn markt is. Zijn daadwerkelijke kosten-nieuw in 1893 kan redelijk $3.500 met de Waarde van de Markt van zijn plaats geweest zijn die $300 met een algemene Waarde van de Markt van $4.200 zijn geweest. En, terwijl de veranderingen in de economische machten van vraag en aanbod de verhouding van de Bijdragende Waarde van het land aan de algemene Waarde van de Markt hebben verhoogd, blijft de originele vraag, „Welk bewijsmateriaal het fysieke verouderen/waardevermindering met de lagere „Waarde van de Markt“ verbindt? “, met het antwoord die moeten zijn, „Er is geen dergelijk bewijsmateriaal.“ Aldus, zou het redelijk lijken om te besluiten dat, noch de toegelaten methodes om fysieke „waardevermindering“ noch te meten voor voorspellen die het economische leven, een verhouding aan marktwerkelijkheid blijven, dus, kunnen niet in een aanwijzing van de Waarde van de Markt resulteren hebben. De observatie en de ervaring verstrekken de dat conclusie de meeste schatters die een kosten-nieuwe raming van bestaande de bouwverbeteringen van de Waarde van de Markt, evenals schattingstaken voor andere die soorten waarde ontwikkelen, gebruiksgegevens die door nationale kosten worden verstrekt de diensten schatten. Wanneer het gebruiken van zulk een dienst, ontwikkelen de schatters typisch de kosten-nieuwe raming gebruikend de gegevens die een kosten-nieuwe raming van vervanging maken; schijnbaar een unreasoned selectie die men ertoe brengt om te geloven dat deze selectie uit een gebrek aan begrip van zijn definitie en waardeimplicaties als blijk gegeven van voortvloeit wanneer, bijna onveranderlijk, de schatter een negatieve last tegen de kosten-nieuwe raming van vervanging de bouw het aanhalen toepast, „functionele ontoereikendheid bevat binnen de bestaande onderwerp de bouwverbetering.“ welke, door de eigenlijke definitie van „kosten-nieuwe vervanging“, onmogelijk kan worden overwogen omdat het vervangingsgebouw volgens huidige optimale functionele normen wordt gebouwd. Als, in feite, het gebouw waarvan kosten-nieuw wordt overwogen functionele ontoereikendheid heeft, de enige aangewezen methodologie voor het schatten van zijn kosten-nieuw kosten-nieuwe reproductie die letterlijk een nauwkeurig duplicaat van het onderwerp, met inbegrip van elk van zijn functionele moeten berekenen ontoereikendheid zou reproduceren, zou welke zou, opnieuw, niet zou voorzien overweging van een negatieve last tegen kosten-nieuw voor functionele ontoereikendheid omdat zij reeds in de kosten-nieuwe raming worden overwogen, verlatend ons met de vraag, „functionele waardevermindering veroorzaakt door dergelijke inherente dingen zoals de lay-out van het vloerplan, plafondhoogte, enz., zelfs als „afschrijfbare“ punten in een kosten-nieuwe raming worden beschouwd moeten? “, aan wat het antwoord redelijk „Nr moet zijn. Omdat het gebruiken van de aangewezen kosten-nieuwe raming die overweging.“ elimineert Een andere belangrijke zorg is sindsdien het begrip dat de kosten-nieuwe raming van een bestaande de bouwverbetering een negatieve die last zou moeten hebben tegen het voor „economisch/extern in onbruik raken wordt genomen“, een gefingeerd gebouw, aangezien alle schatters moeten het weten, wanneer het schatten van de waarde van het land/de plaats alsof leeg, een schatter verantwoordelijk is om alle sociale, economische, regerings, en milieuinvloeden op het lege land/de plaats te overwegen om zowel zijn waarde als zijn hoogste en beste gebruik te bepalen. Dit omvat extern allen, of plaatsfactoren. In deze onderneming, moet de schatter de Waarde van de Markt van het land/de plaats alsof het leeg was, tegen de geschatte Waarde van de Markt van het bezit tegenover elkaar stellen aangezien het momenteel beter is. Bij het schatten van de Waarde van de Markt van het theoretisch lege land/de plaats door de meest aangewezen methode, moet elke dergelijke methode overweging van de Bijdragende invloed van de Waarde op het onderworpen land/de plaats van PLAATSFACTOREN, met inbegrip van om het even welk en alle negatieve externe invloeden op de plaats van het onderwerp omvatten. Verder, als er een negatieve invloed op het onderworpen pakket van land/plaats uit een bron buiten zijn grenzen is die zo wezenlijk zouden zijn om zijn landwaarde bij nul (of onder nul, om de rest van het negatieve waardeeffect op de voorgestelde [eigenlijk bestaande] de bouwverbetering moeten dragen), op dat punt in het waardevaststellingsproces te maken, een schatter moeten besluiten dat het hoogste en beste gebruik van het de onderwerpsland/plaats, alsof leeg, voor het is leeg te blijven tot wanneer de bron van de negatieve invloed wordt verwijderd of zijn effect aan het punt voldoende verminderd is waar er meetbare marktvraag voor zou zijn de ontwikkeling van het land/de plaats met verbeteringen die alle 4 tests voor hoogste en beste gebruik op dat toekomstige punt op tijd zouden ontmoeten. Dit leidt tot, misschien, de belangrijkste vraag dat moet worden gesteld, „is het gebruik van de Benadering van Kosten in schattingstaken voor het schatten van de „Waarde van de Markt“ van het Eenvoudige landgoed van de Prijs van bestaande de bouwverbeteringen, ongeacht hun tijd, overeenkomstig Uspap- Bepalingen en Normen?“ Op het onderzoeken van USPAP, vinden wij dat de Inleiding van de Stichtingen van de Schatting bij de de Bepalingen & staten van Normen, „het essentieel is dat een professionele schatter bij aankomt en zijn of haar analyses, adviezen, en raad op een manier meedeelt die zinvol aan de cliënt zal zijn en niet misleidend in de markt.“ zal zijn Het gedeelte van het Gedrag Staten van de Voorziening van de uspap- Ethiek, een „Schatter moet ethisch en bekwaam overeenkomstig deze normen presteren en niet in gedrag in dienst nemen dat onwettig, immoreel, of ongepast is.“. De het verduidelijken commentaar betreffende deze verklaring van juist gedrag zegt, de „Ontwikkeling van een schatting, overzicht, of de raadplegende die dienst op een hypothetische voorwaarde wordt gebaseerd is immoreel. “, wat de vraag bedelt, „wat meer hypothetisch kan zijn dan bewerend dat een bestaand gebouw niet?“ daar is. Nochtans, is een vreselijk meer storende vraag, „wat misschien misleiden kon zijn, hypothetisch, en verder van de werkelijkheid van de activiteiten in de markt dan hebbend de schatter een zogenaamde „waardevaststellings“ methodologie ontwikkel die vrijwel NOOIT door typische marktdeelnemers?“ wordt gebruikt En, aan hen die zouden vragen, „wat over het Principe van Substitutie? “, eraan herinnerd, terwijl het verklaart dat, als er 2 punten van gelijk nut zijn het punt met de laagste prijs de breedste distributie zal bereiken, is dit fundamentele economische principe gebaseerd op het gebouw dat beide punten momenteel bestaan! Verder, het concept wordt voorstellen dat de typische koper typisch een substituutgebouw zou bouwen als het economischer was slechts „gesteund“ door een aantal onredelijke hypotheticals, met inbegrip van 1) negerend overweging van het hoogste en beste gebruik van de lege plaats, 2) negerend de economische kwesties van vraag en aanbod in een over-geleverde markt, 3) de veronderstelling van de beschikbaarheid van een substituutpakket van leeg land bekwaam om aan de zelfde prijs worden gekocht zoals de Waarde van de Markt van de onderworpen plaats, 4) de capaciteit en de bereidheid van de typische koper om normale front-end uitgaven voor de techniek van het plaatsplan, de architecturale diensten en milieuevaluaties, allen te betalen alvorens te onderhandelen de aankoopprijs van het land dat ongewenste volgend op deze inleidende studies kan bewijzen, naast het overwegen van 5) al dan niet deze typische marktdeelnemer over de deskundigheid beschikt om zulk een onderneming met succes te leiden, die vrij onwaarschijnlijk is, blijk gegeven van door de virtuele afwezigheid van dergelijke ondernemingen in de markt. Daarom gebaseerd op de werkelijkheid van fundamentele economische principes, evenals de acties van de virtuele totaliteit van typische marktdeelnemers, geloof ik dat: 1. De resultaten van het ontwikkelen van een kosten-nieuwe raming van een tastbare fysieke structuur kunnen een aanwijzing van de Waarde van de Markt van ongrijpbare onroerend goedrechten, en 2 onmogelijk verstrekken. Om een methodologie tijdens een schattingstaak te ontwikkelen die vrijwel nooit door typische marktdeelnemers, en wordt gebruikt om die nooit gebruikte methodologie in het rapporteren te omvatten dat de schatting, een brutoonjuiste voorstelling van daadwerkelijke marktactiviteiten is, daarom, is misleidend aan de gebruiker van het rapport, en zou redelijk als een ernstige schending van Voorziening en Regel 1 en 2 moeten worden beschouwd van de uspap- Ethiek van Normen. (1) de Schatting van Vastgoed, 10TH Uitgave, het Instituut van de Schatting, Chicago, Illinois, p 313. |
