> Raad voor Leners
Scheiding: Van Uw Echtgenoot en van Uw Geldschieter
door Benny L. Kass
Vraag: Mijn echtgenoot en ik krijg een scheiding. Onze kinderen zijn nog onder leeftijd 18, en hij is overeengekomen om me te laten zijn aandeel van het huis opkopen op voorwaarde dat hij van onze originele hypotheeklening kan worden bevrijd. Er is ongeveer 12 jaar verlaten op onze hypotheek, die een rentevoet van 7.5 percenten draagt. Ik sprak aan het hypotheekbedrijf en hoewel zij niet bezwaar zullen hebben als de titel uitsluitend wordt overgebracht naar mijn naam, hebben zij het duidelijk gemaakt dat zij mijn echtgenoot niet om van verantwoordelijkheid als medeondertekenaar op de hypotheeknota zullen toelaten worden verlicht. Wat adviseert u? Geen van ons willen het huis in het leven van onze kinderen moeten op dit punt verkopen. Antwoord: Jammer genoeg, is dit een zeer gemeenschappelijke situatie. Wanneer een paar gescheiden wordt, en de partijen het ermee eens zijn dat één van hen het bezit zal bezitten, vergeten zij vaak dat er een geldschieter in het beeld is dat beide partijen wil verantwoordelijk houden terwijl de originele lening op de boeken blijft. De positie van uw geldschieter houdt vanuit een hun zakelijk oogpunt steek. Toen u en uw echtgenoot oorspronkelijk een hypotheeklening op uw huis verkreeg, zowel van u kwam gezamenlijk als afzonderlijk te zijn overeen verantwoordelijk voor de terugbetaling van die lening. Door geen fout van de geldschieter, wordt u nu gescheiden, en het ermee eens geweest dat het huis naar u zou gaan. De geldschieter kan niet het huis tegenhouden van wordt overgebracht naar één van de partijen; nochtans, wordt de geldschieter niet verplicht om één van beide partij uit de leningsverplichtingen te verwijderen, zolang die lening op de boeken blijft. Vele jaren geleden, namen de geldschieters een standpunt dat in toen er een overdracht tussen een echtgenoot en een vrouw met betrekking tot een scheiding was, die overdracht de „gepast op verkoop“ clausule in de hypotheekdocumenten teweegbracht. Die clausule, die in hoven in een meerderheid van de staten is bevestigd, zegt fundamenteel dat de lening volledig gepast wordt -- en kan door de geldschieter worden geroepen -- op de verkoop of de overdracht van het bezit. Het doel van deze clausule -- van het standpunt van de geldschieter -- was leningen te belemmeren van wordt verondersteld door anderen. In uw geval, als u en uw vrouw het bezit aan een derde, bij gebrek aan een „gepast op verkoop“ clausule moest verkopen, dat de derde de bestaande rentevoet kon veronderstellen zonder enige punten of andere veronderstellingsprijzen te betalen. Duidelijk, als de hypotheekrentevoeten hoog zijn, is het aardig één of andere derde kunnen toestaan om uw bestaande lening te veronderstellen -- d.w.z. enkel moet de stap in uw schoenen, niet een hypotheekgeldschieter behandelen en enkel beginnen de hypotheek te betalen waar u weg hebt weggegaan. Met het bestaan van zulk een „gepast op verkoop“ clausule, kan de lening niet automatisch zonder de toestemming van de geldschieter worden verondersteld. Nochtans, in 1982, richtte het Congres specifiek deze „gepast op verkoop“ clausule. Een nieuwe wet maakte het duidelijk dat voor de meeste leningen, de geldschieter kon niet zulk een clausule op woonbezit afdwingen die minder dan vijf woningseenheden bevatten wanneer de overdracht of de verkoop uit een besluit van ontbinding van een huwelijk, een wettelijke scheidingsovereenkomst, of uit een bijkomende overeenkomst voortvloeien van de bezitsregeling waardoor de echtgenoot van de lener een eigenaar van het bezit wordt. Met andere woorden, kan de geldschieter niet de „gepast op verkoop“ clausule afdwingen wanneer het bezit van één echtgenoot aan een andere overeenkomstig een scheiding wordt overgebracht. Aldus, is één van uw problemen opgelost door deze wet. Als uw echtgenoot het bezit naar u overbrengt, de „gepast op verkoop“ clausule die ik verdenk is bevat in uw documenten van de hypotheeklening kan niet worden afgedwongen. Nochtans, zelfs als de geldschieter niet de „gepast op verkoop“ clausule kan afdwingen wanneer het bezit wordt overgebracht naar u, moet de geldschieter niet uw echtgenoot van zijn wettelijke verplichtingen in het kader van de oorspronkelijke nota verlichten die u allebei ondertekende toen u het bezit kocht. Er zijn twee oplossingen. Zowel van u kan het bezit verkopen als de opbrengst omhoog verdelen. Onder deze regeling, zal de oude geldschieter worden betaald, en elk van u zal van aansprakelijkheid worden verlicht. Nochtans, hebt u erop gewezen dat dit niet de route is u wenst te nemen. Aldus, uw enige andere oplossing voor u is een nieuwe hypotheeklening (d.w.z., herfinancieren) te verkrijgen en de nieuwe lening te krijgen in uw slechts naam. Eigenlijk, met hypotheekrentevoeten die het centimeter voor centimeter verplaatsen omhoog van de hun al lage tijd vertragen zich zouden deze verledenpaar van jaren, u uw huidige 7.5 percentenhypotheek ongeacht uw echtelijke situatie moeten herfinancieren. Als u op uw voor een nieuwe lening kunt kwalificeren, adviseer ik dat u onmiddellijk herfinanciert. De akte aan het bezit kan van uw echtgenoot rechtstreeks aan u tegelijkertijd u worden overgebracht volledige herfinanciert. Misschien kan uw echtgenoot wat of alle het sluiten kosten veronderstellen betrokken bij het het herfinancieren proces; na allen, gaat hij profiteren wanneer u herfinanciert omdat zijn naam van de bestaande hypotheeklening zal worden vrijgegeven. Als, enerzijds, u voor niet kunt kwalificeren herfinancier lening, zou uw echtgenoot het bezit nog moeten toelaten om naar u worden overgebracht. Nochtans, zal uw echtgenoot nog op de originele lening potentieel aansprakelijk zijn. Wat zijn de gevolgen aan uw echtgenoot in deze omstandigheden? Te eenvoudig voorgesteld, kan ik twee potentiële problemen voorzien. Eerst, als u niet de maandelijkse betalingen op de lening kunt verrichten, en als het huis bij een verhinderingsverkoop voor minder dan het verschuldigd geweeste bedrag aan de geldschieter wordt verkocht, zou de geldschieter na allebei kunnen kunnen gaan van u voor wat als deficiëntieoordeel gekend is. Dit kon potentiële kredietproblemen voor iedereen in kwestie ook veroorzaken. Ten tweede, en misschien van groter belang, kan uw echtgenoot probleem hebben die voor een andere hypotheeklening kwalificeren in zijn eigen naam wegens zijn potentiële aansprakelijkheid op de huidige hypotheek. Nochtans, is mijn ervaring geweest dat de geldschieters niet werkelijk bezorgd over dit probleem zijn, vooral als uw echtgenoot de financiële capaciteit om voor een andere nieuwe lening heeft te kwalificeren. Dit zijn complexe kwesties die volledige en open communicatie tussen u en uw echtgenoot verdienen. Uw respectieve advocaten zouden moeten proberen om deze die problemen uit te werken, op alle beschikbare feiten en alle financiële inlichtingen worden gebaseerd. Het besluit kan niet op emotionele overwegingen worden gebaseerd. | 
