De Programma's van de Gift van de aanbetaling door HUD opnieuw worden uitgedaagd die door Peter G. Miller
Wat is een huis werkelijk met een waarde van? Niet emotioneel of psychologisch, maar in contant geld, vandaag, op dit ogenblik? Ik vraag omdat een brief van een lezer deze vraag op een interessante en belangrijke manier stelde -- een manier die nationale invloed heeft. Mijn echtgenoot en ik ben eerste keer huiskopers. Wij zullen op onze flat deze Vrijdag, en enkel sluiten te weten komen dat de definitieve het sluiten kosten minder dan het bedrag van de verkopersconcessie zijn. Mijn vraag is: Waar gaat het extra geld van de verkopersconcessie? Ik weet dat de koper niet verondersteld is om om het even welk contant geld van de verkoper (o.k. zijn wij met dat) terug te krijgen, maar anderzijds zal het extra geld naar de verkoper gaan? Ik denk niet de verkoper dat geld zou moeten krijgen omdat wij het de concessiebedrag van de verkoper bovenop de originele waarde van het bezit toevoegden (wij boden 239K voor de flat + 11K de concessie van de verkoper aan). Kunnen wij andere uitgaven zoals aanvankelijke verenigingsprijzen, of de huisreparaties toevoegen?
Voor één niveau, is het antwoord op de vraag dat wie $11.000 afhangt krijgt van wat het contract zegt. Bijvoorbeeld, is er een verschil in een overeenkomst die zegt een verkoper „tot“ $11.000 in het sluiten tegenover taal zal betalen die zegt de kopers eenvoudig een krediet $11.000 bij het sluiten zullen worden. Maar op een ander niveau, vraagt de brief: Wat is het bezit met een waarde van? Wat is zijn eerlijke marktwaarde? De schrijver zegt zij $250.000 bieden -- $239.000 voor het bezit plus $11.000 voor de „concessie van de verkoper.“ Als deze boekhouding toen correct is was er geen concessie voor $11.000. In plaats daarvan zijn er uitgestelde kosten in de vorm van een hogere maandelijkse hypotheekuitgave, een grotere bezitsbelasting en verzekeringsrekeningen (omdat het bezit duurder is dan $239.000), en een hogere financiële hindernis wanneer zij verkopen. Zeg het bezit voor verkoop bij $239.000 werd aangeboden en de aankoop met een 30-jaar neer hypotheek bij 6.25 percenten en niets werd gefinancierd. De maandelijkse betaling voor hoofd en rente zou $1.472 zijn. Nochtans, had het bezit eigenlijk een aankoopprijs $250.000. Met de zelfde leningstermijnen, zullen de maandelijkse kosten om te financieren aan $1.539 groeien -- een verhoging van $67 per maand of $804 per jaar. Is dit een grote overeenkomst? Wordt iedereen gekwetst door deze regeling? Het is geen grote overeenkomst als het bezit een $250.000 eerlijke marktwaarde heeft en de kopers zich de extra maandelijkse kosten kunnen veroorloven, wat waarvan voor de belastingen aftrekbaar is. Maar wat als zij op de rand van doenbaarheid, zoals zo vele first-time kopers kopen? Wat als iemand een baan verliest, betaalt wat overwerk binnen komt niet of zijn er een duur ongeval of een medische noodsituatie? Als het bezit moet worden verkocht of als het naar verhindering gaat, dan kunnen de kopers grote problemen hebben als zij boven eerlijke marktwaarde kochten. In dat geval, met een verkoop zou het preimum-extra bezit de eigenaren dan met verkopers concurreren die geen extra $11.000 betaalden en hun eigenschappen aan lagere kosten zonder een verlies kunnen zo aanbieden. In verband met een verhindering, als het bezit met 100 percenten financierend, dan tussen de volledige boven-marktprijs werd gekocht, de financiering van en een mogelijke „verhinderingskorting“ de geldschieter, zullen de hypotheekverzekeraar of allebei waarschijnlijk een financiële afstraffing nemen. HUD is verontrust bij het idee van aankopen boven eerlijke marktwaarde die FHA hypotheekverzekering impliceren omdat als iets toen verkeerd gaat FHA de geldschieter moet compenseren. HUD stelt nu verordeningen voor die als zouden beperken de capaciteit van derden zoals het programma niet elimineren Nehemiah om aanbetalinggeld te verstrekken. Met Nehemiah, verstrekt een verkoper een bijdrage van zelfs 6 percent van de verkoopprijs aan de groep zonder winstbejag. Nehemiah, beurtelings, verstrekt een toelage aan de koper van gelijke grootte. De verkoper betaalt ook $499 verwerkend prijs. Geen geld van Nehemiah gaat creditcards, autoschuld, enz. betalen. De hulp van Nehemiah en de gelijkaardige groepen zouden niet noodzakelijk zijn behalve dat vereist HUD kopers om 3 van het aanbetalingpercenten geld te verstrekken of het te krijgen van vrienden, familie, het werk, een unie, een communautaire groep, enz. -- maar niet van een verkoper. Ongelooflijk, staan de regels FHA eigenaren toe om zo veel te maken zoals een bijdrage van de 6 percentenverkoper tot compensatie het sluiten kosten en reparaties -- maar geen geld kan naar de aanbetaling gaan. „Is de primaire zorg van FHA met deze transacties dat de verkoopprijs vaak wordt verhoogd om ervoor te zorgen dat de netto opbrengst van de verkoper niet verminderd is, en dergelijke verhoging van verkoopprijs is vaak aan het nadeel van de lener en FHA,“ zegt HUD in zijn voorstel om de hulp van de kopersaanbetaling van liefdadige groepen af te snijden. Maar het programma Nehemiah is enorm succesvol geweest. Schrijvend in het Weekblad van Louisiane, zegt Scott C. Syphax, Voorzitter en CEO van het Bedrijf Nehemiah van Amerika, dat sinds 1997 zijn programma „229.000 families heeft helpen hun eerste huizen over elke staat in het land kopen en bijna $900 miljoen in toelagen verspreid zonder één enkele dime van of overheid of stichtingen te ontvangen.“ Er zijn werkelijk hier verscheidene kwesties. Eerst, houdt het dan steek om een te beëindigen te beperken of programma dat succesvol is? Welke alternatieven biedt HUD? Ten tweede, veronderstel het effect op huiswaarden als wij 229.000 kopers in het verleden het decennium niet hadden. Hoeveel miljarden dollars in huisverkoop worden verloren? Zouden hoeveel buurten naar huis dalend waarden zien? Veronderstel het effect op het Fha- programma. Nehemiah doet het werk de overheid zegt het gedaan wil: Het is een op geloof-gebaseerd initiatief met overtreft aan minderheidsleners. Ten derde, heeft HUD een goed punt in het denken dat de verkoopprijzen boven eerlijke marktwaarden zouden kunnen worden opgeheven om verkopersconcessies te omvatten. Maar de zorgen over over-de prijs vaststelt van zijn niet alleen op 3 van de aanbetaling van toepassingpercenten hulp, zijn zij ook op de bijdragen van de 6 percentenverkoper van toepassing -- een praktijk die HUD goedkeurt. Als HUD aanbetalinghulp wil van de hand doen zou het logisch gezien ten gunste van het van de hand doen van verkopersbijdragen moeten zijn. Het antwoord op over-de prijs vaststelt van zorgen is niet zich over programma's zoals Nehemiah ongerust te maken, in plaats daarvan de oplossing is de schattingen HUD te bekijken vereist voor alle fHA-Gesteunde leningen. Zeker kunnen de lokale en vergunning gegeven schatters bepalen als een huis voor meer dan eerlijke marktwaarde wordt verkocht; zeker kunnen de schatters zien of is een verkoopprijs hoger dan de laatste vraagprijs voor een bezit; en zeker kunnen de schatters documenteren als een hogere prijs is of niet gerechtvaardigd in de markt is. Zodra er een onafhankelijke en nauwkeurige schatting is, wordt het probleem voor geldschieters en HUD gemakkelijk opgelost met een oude garantienorm: Lenders zal financiering gebaseerd op de verkoopprijs van het bezit of de geschatte waarde verstrekken -- welke minder is. | 
