VAN HET BIJLAGE D- SECTIES 1-4 - HET UITVOERIGE PROTOCOL VAN HET PAKKET VAN DE WAARDEVASTSTELLING D-1 de WOONVEREISTEN van de SCHATTING
Deze sectie verstrekt specifieke instructies om het Eenvormige WoonRapport van de Schatting te voltooien (URAR).
Sectie 1 - Onderwerp
Deze sectie verstrekt de feitelijke gegevens om het bezit en de partijen aan het schattingsproces te identificeren. De inlichtingen zouden door de cliënt moeten worden verstrekt die de schatter en andere gekwalificeerde partijen, door openbare verslagen en van lokale regeringsverslagen in dienst neemt. | Gebied | Protocol | | Het Aantal van het dossier | Neem het Aantal van het Geval FHA bij de hoogste juiste hoek van de pagina op. | | Het Adres van het bezit | Verstrek de het aantal en naam van de bezitsstraat, stad, staat en postcode voor het bezit die worden geschat. | | Wettelijke Beschrijving | Ga de wettelijke beschrijving van het bezit en zijn provincie in. Als het bezitsadres niet duidelijk is geïdentificeerdk, ga een wettelijke beschrijving in. De vier soorten wettelijke beschrijvingen zijn: partij en blokstelsel, geo-detail onderzoek, het systeem van het overheidsonderzoek en metes en grenzensysteem. Maak deze informatie als addendum vast als de verstrekte ruimte ontoereikend is. | | De Informatie van de Belasting van het bezit | Ga het het pakketaantal van het lid van het evaluatieteam, belastingsjaar, het totale bedrag in vastgoedbelastingen, met inbegrip van alle relevante belastingen (de belasting van het schooldistrict, de belasting van het branddistrict, enz.) en speciale beoordelingsinformatie. Voor onlangs geconstrueerde eigenschappen die niet, teken „N A“ zijn beoordeeld. De speciale beoordelingen kunnen gemeentelijke bandschuld voor off-site verbeteringen omvatten. De beoordeling kan als percentage van het advies van het lid van het evaluatieteam van marktwaarde worden uitgedrukt. | | De Informatie van de eigendom | Ga de naam van de huidige eigenaar in. De lener kan niet de huidige eigenaar zijn, behalve in het geval van herfinancier transacties. Wijs op wie het bezit bezet: de eigenaar, een bewoner (als er geen uitgevoerde huur is en de eigenaar niet daar) leeft, een huurder of als het bezit leeg is. Wijs op als het een (bezeten vastgoed) bezit HUD REO is, waarbij het bezit werd verhinderd en HUD de huidige eigenaar is. | | Geschatte Eigendomsrechten | Selecteer de aangewezen eigendomsrechten voor het onderworpen bezit vanaf de datum van schatting. Voor hypotheken HUD/VA, wijs op het projecttype. Is het een Geplande Ontwikkeling van de Eenheid of een Flat? Als er maandelijkse verenigingsrechten zijn om gemeenschappelijk bezit te behandelen, ga deze informatie in Mo De huis eigenaars vereniging$/in. ruimte. Als het onderwerp een vorm van flateigendom en gehandhaafd door een vereniging is, meld de maandelijkse prijzen in deze ruimte. | | De Naam van de buurt of van het Project | Een buurt wordt gedefini?ërd als groep bijkomend gebruik. Het oordeel van het gebruik in het beschrijven van de grenzen. Verstrek de feitelijke informatie voor de plaats van het bezit. Omvat de naam van de onderverdeling, als toepasselijk, of de lokale buurtbenoeming. Als het onderworpen bezit in een geplande ontwikkeling is, verstrek de naam van de ontwikkeling. Verstrek kaartverwijzing en de informatie van de tellingslandstreek. Voor eigenschappen op een gebied zonder landstreekaantallen worden gevestigd, ga „N A.“ in de kaartverwijzing die facultatief is. De de landstreekaantallen van de telling hebben tien cijfers. Om de dienst van de Telling van de V.S. te bereiken, roep Maandag 301-457-4608 door Vrijdag van 8:30 a.m. aan 5:00 p.m. EST. | | De Gegevens van de transactie | Verstrek akkoord gaan- de verkoopprijs, (toegelaten aanbieding) datum van verkoop, en alle financiële termijnen impliciet in de aanbieding en het hangende verkoopcontract. Als onbekwaam om deze informatie te verkrijgen, om alle inspanningen te documenteren om het te verkrijgen. Als de verkoopconcessies vermeld zijn, geef op om het even welk voortvloeiend effect op waarde commentaar. | | De Cliënt van de geldschieter | Ga de naam en het adres van het individu en de firma in dat de schatting in dienst namen. Over het algemeen, veronderstelt men dat de geldschieter ook de cliënt is. Als de cliënt niet de zelfde persoon zoals de geldschieter is, omvat de naam van de cliënt. Als de cliënt de eigenaar is, ga „Cliënt in is Eigenaar“. | | Schatter | Ga de naam en het adres van de schatter in die de certificatie van schatting ondertekenen. |
Sectie 2 - Buurt
Deze sectie zou moeten van het gebied een weerspiegeling vormen die het onderworpen bezit en alle veranderingen in de buurt omringen. De schatter moet de plaatskenmerken en de omringende eigenschappen inspecteren en besluiten opstellen die in de waardevaststelling van het onderworpen bezit zullen worden opgenomen. In alle instanties, moet de schatter de meest aangewezen doos elk lijn en kenmerk controleren. Het nalaten om van voorwaarden nota te nemen die de waarde van het bezit kunnen ongunstig beïnvloeden is slechte schattingspraktijk en kan de Eenvormige Normen van de Professionele Praktijk van de Schatting overtreden. | Gebied | Protocol | | Plaats | Ga het type van gebied in die het onderworpen bezit omringen. Wanneer zowel „stedelijk“ als „dalend“ worden gecontroleerd, denk na doend een aanbeveling dat de hypotheek die het bezit beladen in het kader van Sectie 223 wordt verzekerd (e). | | Samengesteld | Ga het samengestelde percentage in - het percentage van beschikbaar land dat is verbeterd. Het land zoals een staatspark zou niet beschouwd worden als beschikbaar. | | Groeipercentage | Ga het groeipercentage in. Als vele partijen beschikbaar zijn, kan het groeipercentage snel, stabiel of langzaam zijn, maar als de buurt volledig wordt ontwikkeld, selecteert de „stabiele“ doos. | | De Waarden van het bezit | Controle van de doos die de huidige tendens in bezitswaarden beschrijven in de gemeenschap. Het vergelijken van huizen die de laatste jaren zijn verkocht en opnieuw verkocht is een efficiënte manier om de markttendensen te bepalen. De schatters die deze methode gebruiken zouden, echter, aan factor in om het even welke die aanpassingen moeten ervoor zorgen aan het bezit tussen verkoop worden gemaakt. | | De Levering van de vraag | Merk de aangewezen de vraag/leveringswaarde. Die het evenwichtsstatuut van vraag en aanbod in de buurt te bepalen, vergelijk het aantal huizen aan het aantal huizen worden verkocht voor verkoop tijdens een recente tijdspanne worden vermeld. De gelijkenis of het verschil tussen het aantal verkocht en vermelde huizen, niet de absolute aantallen, zou het de vraag/leveringsniveau moeten bepalen. | | De Tijd van de marketing | Merk de aangewezen marketing tijd - de typische tijdsduur een bezit gelijkend op het onderworpen bezit op de markt zou moeten blijven alvorens wordt verkocht aan een prijs dichtbij zijn marktwaarde. | | Overheersende Inbezitneming | Ga binnen of de overheersende bewoners van de buurt huurders of huiseigenaren zijn. De voorbijgaande aard verbonden aan huurders neigt om de bezitswaarde van een bepaalde buurt te verminderen. Ook, controle van het aangewezen percentage om op het percentage eigenschappen in de buurt te wijzen die leeg zijn. | | Enige Gezinshuisvesting | Wijs op de hoge en lage buurtprijzen en de leeftijden, en wat de overheersende waarde en de leeftijd zou zijn. | | Het huidige Gebruik van het Land | Schat elk type van landgebruik in de buurt. Als er geen land in de buurt met één van de classificaties is, ga „0 in“ of „- „. Als een gedeelte van het land uit parken of andere niet gespecificeerde classificaties bestaat, ga * binnen en ga de daadwerkelijke percentages op de eerste lijn van de sectie van de Buurt „van de Kenmerken“ in. | | De Verandering van het Gebruik van het land | Selecteer of het landgebruik niet waarschijnlijk, waarschijnlijk is of tijdens het veranderen. Als een verandering dreigend of waarschijnlijk is, detail wat het toekomstige gebruik zal zijn. De veranderingen in landgebruik verwijzen naar omzetting van één ontwikkeld pakketgebruik in een ander ontwikkeld gebruik en niet voor de ontwikkeling van eerder leeg land. Verklaar om het even welk effect op waarde als gevolg van het gebruiksveranderingen van het waarschijnlijke of in-procesland. | | De Grenzen en de Kenmerken van de buurt | Verstrek een beschrijving van buurtgrenzen en kenmerken. De details betreffende het grenzen van straatnamen en zowel fysieke als economische kenmerken typisch van de buurt winnen verstrekken wezenlijke details en begrip betreffende buurtsamenstelling. Een overzicht van de website die op onderworpen plaats wijzen zal en comparables ook licht op de buurt afwerpen. NOTA: Het ras en de rassensamenstelling van de buurt zijn schattings geen factoren. | | Factoren die Verkoopbaarheid beïnvloeden | Bespreek factoren die ingezetenen zouden aantrekken of hen zouden veroorzaken om de buurt te verwerpen. Dit zijn typische factoren belangrijk om te bespreken: Nabijheid aan werkgelegenheid en belevingswaarde, met inbegrip van reisafstand en tijd aan lokale werkgelegenheidsbronnen en de communautaire Stabiliteit van de belevingswaardeWerkgelegenheid, in termen van verscheidenheid van van de werkgelegenheidskansen en industrieën Beroep aan Markt betreffende het algemene beroep van de buurt in vergelijking tot concurrerende buurten in het zelfde marktGemak aan het Winkelen met betrekking tot afstand, tijd en vereiste middelen van vervoersGemak aan School in termen van de afstand en tijd voor reis naar school. | | De Voorwaarden van de markt | Bespreek marktvoorwaarden in de onderworpen buurt die een effect op schattingswaarde kan hebben. |
Sectie 3 - Geplande Stedelijke Ontwikkeling (PUD)
De schatter moet deze sectie voltooien als het onderworpen bezit een deel van een Geplande Ontwikkeling van de Eenheid is. Anders, sla de sectie. Een PUD is een project dat gemeenschappelijke die bezit omvat en verbeteringen door een vereniging van eigenaren voor het gebruik en het voordeel van de individuele eenheden wordt bezeten en wordt gehandhaafd in de onderverdeling. | Gebied | Protocol | | De Informatie van het project | Selecteer al dan niet de ontwikkelaar/de bouwer in controle van de Vereniging van de Eigenaren van het Huis zijn (De huis eigenaars vereniging). | | Aantal Eenheden in Onderworpen Project | Ga het benaderende totale aantal eenheden in het onderworpen project en het aantal momenteel eenheden voor verkoop in. | | De gemeenschappelijke Recreatie van Elementen | Beschrijf de gemeenschappelijke gebieden en de recreatieve faciliteiten van PUD, met inbegrip van alle gebieden toegankelijk voor gebruik door eigenaren PUD. |
Sectie 4 - Plaats
Deze informatie verstrekt de beschrijving van het land die aan het onderworpen bezit ten grondslag liggen. Verstrekte de feitelijke informatie van het tussenvoegsel over elk van de lijnen en meldt de conclusies zoals geleid. Overweeg alle aspecten van de fysieke beschrijving en breng hen in de raming van marktwaarde in overeenstemming. | Gebied | Protocol | | Afmetingen | Maak een lijst van alle afmetingen van de plaats. Als de vorm van de plaats onregelmatig is, toon de grensdimensies (85 ' X 150 ' X 195 ' X 250 ') en maak een schets of een wettelijke beschrijving van de plaats vast. | | Het Gebied van de plaats | Ga het plaatsgebied in vierkante voeten of acres in. | | De Partij van de hoek | Ga „JA binnen“ of „GEEN“. | | Het in zones onderver*delen Classificatie | Ga het het in zones onderver*delen type in door de lokale gemeente wordt gebruikt en beschrijf de meerderheid van toegelaten die gebruik. Bijvoorbeeld: „Woon-enige Familie“ of „Woon Één tot Vier Eenheden“. BELANGRIJK: Gebruik geen afkortingen; zij variëren onder verschillende gemeenschappen. | | Het in zones onderver*delen Naleving | Bepaal of het huidige gebruik overeenkomstig de het in zones onderver*delen verordeningen is. Controleer of het Wettelijke, Wettelijke Niet-overeenkomend is, Onwettig of Geen het In zones onderver*delen. Gebruik „Historisch,“ als toepasselijk. Als er een niet-overeenkomend gebruik is, ga „Niet-overeenkomend“ en staat in of het een wettelijk gebruik is dat door het plaatselijk in zones onderver*delende gezag is goedgekeurd. Als het bestaande bezit niet aan alle huidige het in zones onderver*delen verordeningen (gebruik, partijgrootte, verbeteringsgrootte, van straatparkeren voldoet, enz.) maar door het plaatselijk in zones onderver*delende gezag voldaan, ga „Wettelijke Niet-overeenkomend in“. Als het gebruik niet wettelijk is, komt het bezit niet in aanmerking voor HUD hypotheekverzekering. | | Hoogste en Beste Gebruik | Deze ingang vertegenwoordigt het hoogste en beste gebruik van de plaats met betrekking tot de buurt en de huidige marktvoorwaarden. Als het huidige gebruik het hoogste en beste gebruik vertegenwoordigt, controleer „huidig gebruik“. Als het niet, „ander gebruik“ controleren en een gedetailleerde verklaring te verstrekken. | | Nut | De controle of de „Openbare“ doos of verklaart onder „andere.“ De openbare betekenen wat de regering betreft geleverd en geregelde nut. Het publiek omvat geen communautaire systemen gesponsord die, door de ontwikkelaar of een privé bedrijf niet onderworpen aan overheidsregelgeving of financiële hulp worden bezeten of in werking worden gesteld. Voor individuele en/of communautaire systemen, controleer „andere“. Als de elektriciteit ondergronds is, te verklaren gelieve dit op de vorm. | | Off-site Verbeteringen | Beschrijf kort de off-site verbeteringen onder „Type“ en controleer Openbaar of Privé. De schatter moet het type van alle off-site verbeteringen verklaren - straten, randen, goten, stoepen, stegen en straatlantaarns - en erop wijzen of zij openbaar of persoonlijk worden gehandhaafd. Bijvoorbeeld: „Straat-asfalt; Openbaar.“ Het publiek verwijst naar een verbetering gewijd aan en toegelaten door een eenheid van overheid - zonder de Verenigingen van de Eigenaar van het Huis. | | Topografie | Ga of de partij niveau is binnen of helde. Als de partij geheld is, schat de hellingsgraad. | | Grootte | Ga beschrijvingen zoals typisch in, klein of groot. Vergelijk de grootte van de structuur bij de typische grootte van concurrerende eigenschappen in de buurt. Verklaar alle deficiënties, significante ontoereikendheid en potentiële super adequacies en overweeg hen in de raming van waarde. | | Vorm | Ga de plaatsconfiguratie in: driehoekig, vierkant, rechthoekig of onregelmatig. Deze die ingang moet met de afmetingen verenigbaar zijn op het Gebied van Afmetingen worden verstrekt. | | Drainage | Ga hetzij Adequaat in of Ontoereikend. Als Ontoereikend, ben zeker om eis ten aanzien van correctie op de VC vorm te verklaren en te maken. Verklaar alle deficiënties die geen reparatie vereisen en overweeg hen in de raming van waarde. | | Mening | Beschrijf kort de mening van het bezit. Identificeer een mening met een significante positieve of negatieve invloed op de waarde. Omvat een foto als uitvoerbaar. | | Het modelleren | Ga hetzij adequaat of ontoereikend, met betrekking tot buurt in. Verklaar alle ontoereikendheid en super adequacies en overweeg hen in de raming van waarde. Voor nieuwe bouw, omvat een beschrijving van om het even welke modelleren inbegrepen in de verkoopprijs. | | De Oppervlakte van de oprijlaan | Ga oppervlaktetype zoals beton, asfalt of grint in. Een oppervlakte wordt voor alle weersomstandigheden vereist. Als het niet bestaat, merk het als reparatievereiste op VC. Verklaar alle deficiënties die geen reparatie vereisen (extreme helling, enz.) en overweeg hen in de raming van waarde. | | Duidelijke Erfdienstbaarheden | Beschrijf om het even welke duidelijke erfdienstbaarheden. Overweeg erfdienstbaarheden die het functionele nut van het bezit in de conclusies van zowel het hoogste als beste gebruik en marktwaarde beïnvloeden. Als een erfdienstbaarheid ongunstig het onderworpen bezit beïnvloedt, neem nota van het effect op het gebied van Ongunstige Voorwaarden. Overweeg oppervlakte, sub-surface en luchterfdienstbaarheden. | | FEMA het Gebied van het Gevaar van de Vloed | FEMA (het Federale Bureau van het Beheer van de Noodsituatie) is de oorzaak van het gevaargebieden van de afbeeldingsvloed. Als om het even welke verbeteringen op het bezit binnen een Speciaal Gebied van het Gevaar van de Vloed zijn, teken „JA“. Anders, merk „GEEN“. Maak een exemplaar van het paneel van de vloedkaart voor eigenschappen vast binnen alluviale gebieden worden gevestigd dat. | | FEMA Streek | Als het bezit op een FEMA Gebied van het Gevaar van de Vloed is, ga de FEMA Streek en de kaartdatum in. Slechts vereisen de eigenschappen binnen de Speciale Gebieden van het Gevaar van de Vloed, zoals streken „A“ en „V“, vloedverzekering. De streken „B“ en „C“ niet. | | FEMA de Commentaren van het Aantal van de Kaart | Ga het FEMA het aantal en de paginaaantal in van de Kaart. Als het niet op enige kaart wordt getoond, ga „niet op FEMA Kaarten binnen.“ Ga om het even welke commentaren met betrekking tot de plaats in. Bijvoorbeeld, bespreek duidelijke ongunstige erfdienstbaarheden, aantasting, speciale beoordelingen, diagebieden, onwettig of niet-overeenkomend het in zones onderver*delen gebruik, bespreken enz. de observaties met directe verhouding aan waarde en overwegen hen in de definitieve raming van waarde. |
|
