„Of-of“ de Projecten van de Flat door Lew Sichelman
Maak manier voor de „androgene“ woonwijk met meerdere gezinnen waarin het „geslacht“ van het bezit -- voor verkoop of voor huur -- niet zal gekend worden tot zes maanden voorafgaand aan de marketing fase begint. Met de overvloed van onverkochte flats op de markt, en de uitgebreide periode het neemt om goedkeuring te winnen en projecten met meerdere gezinnen te ontwikkelen, wachten more and more bouwers tot het laatste mogelijke ogenblik om hun eigenschappen een huur of een flat te verklaren. In de meeste plaatsen, is het wettelijk om door het goedkeuringsproces te gaan zonder de in zones onderver*delende raad te informeren welke manier het bezit zal blijken. Zolang de plaatselijk autoriteiten de grootte en het aantal eenheden kennen, maakt het gewoonlijk weinig verschil aan hen uit, volgens Ronald Woon Terwilliger van de Kraai van het Schakelnet, die enkel één van vele ontwikkelaars is die zo lang mogelijk deze dagen alvorens zijn bedoelingen te verklaren wachten. Maar het project „either/or“ met meerdere gezinnen vereist een bepaalde hoeveelheid geloof, comfort en geduld namens bouwgeldschieters en gelijkheidsinvesteerders. Wanneer het bezit als flats wordt verkocht, worden de bouwgeldschieters typisch betaald in stukken en brokken als kopers dicht op hun individuele eenheden. Maar wanneer de eenheden worden gehuurd, worden de bouwleningen gewoonlijk niet terugbetaald tot het volledige bezit wordt verkocht of geherfinancierd. De investeerders, die in de winsten als elke eenheid delen is gesloten wanneer het bezit een voor-verkoopflat, ook moet op hun bovenkantwinst is wachten als de ontwikkelaar beslist de plaats te maken is een huur. Maar in één van beide geval, die ontwikkelaars de capaciteit „om geven te gaan bedraagt één van beide manier“ het „betere deel van moed,“ Terwilliger bovengenoemd bij de Nationale Vereniging van Pijlers de Met meerdere gezinnen van de Bouwers van het Huis van de conferentie van de Industrie in Hollywood, FL, vroeger deze maand. Om totale flexibiliteit in aanwezigheid van unknowns te geven die in het verschiet liggen, probeert de Kraai van het Schakelnet binnen een bepaalde voetafdruk blijven die op zowel kopers als renters een beroep doet. Bijvoorbeeld, strekt de eenheidsgrootte zich van 850 uit tot 1.150 vierkante voet, en de eenheidsmengeling is gewoonlijk één derdeeenheden met één slaapkamer en eenheden de met twee slaapkamers van tweederden. „Aangezien het lang en langer duurt om een bezit deze dagen gerechtigd te worden, is het beter zo lang mogelijk wachten“ om te besluiten of aan markt het voor-huur of voor-verkoop, bovengenoemde Terwilliger. „Anders, kunt u begraven worden“ door veranderingen in de markt die niet kon worden voorzien toen het betitelingsproces begon. De oude ontwikkelaar zei het vaak vier of vijf jaar voor bouwers vergt om de noodzakelijke goedkeuring te bereiken om bouw te beginnen, en een tijdens die tijd kan veranderen. Hij zei ook dat in sommige gevallen, de ontwikkelaars meer geld in wettelijke prijzen besteden dan zij in het land hebben geïnvesteerdr tegen de tijd dat zij het eerste spadehoogtepunt van vuil kunnen draaien. De Kraai van het schakelnet investeert vroeg in het goedkeuringsproces in een reeks flatdocumenten die de regels en de verordeningen beschrijven waaronder de eigenaren om overeenkomen langs te leven. Maar enkel desgevallend het besluit is de flats in plaats van te huren verkoopt hen, staan de flatdocumenten ook voor enkel zulk een onvoorziene gebeurtenis toe, en voorzien de terugkeer van stortingen opgezet door zogenaamde kopers. In markten zoals Californië, waar de ontwikkelaars een flatkaart moeten beveiligen opdat de eenheden met meerdere gezinnen op een individuele basis worden verkocht, verkrijgt het bedrijf enkel de kaart vooraf om aan de veilige kant te zijn. De Kraai van het schakelnet, die veronderstelt om meer dan 15.000 markt-tarieven huureenheden te beginnen dit jaar, is het enige ontwikkelaar gaan met meerdere gezinnen „of-of“ geen route, hoewel het het grootst kan zijn. Een andere is de Bos WoonGroep van de Stad, die uit de wooneigendom, de ontwikkeling, het beheer met meerdere gezinnen en de financiële activiteiten van de BosOndernemingen van de Stad, Cleveland, Ohio bestaat. „Wij zijn niet slim om te berekenen volgend jaar genoeg wat de markt, laat staan vier jaar van nu zal zijn,“ bovengenoemde Ronald Ratner, die de woonafdeling van de BosStad leidt, die hoofdzakelijk stedelijke eigenschappen met wel 6.000 eenheden bouwt. „Wij verkiezen onze projecten als huren te doen waarden bouwen. Maar wij nemen het besluit van of om een huur of een flat op een project-door-project basis te zijn, en wij wachten zolang wij kunnen alvorens wij moeten kiezen.“ Post Eigenschappen, Atlanta, is nog een andere belangrijke flatontwikkelaar die de huur uitstelt of verkopen besluit aan het laatste mogelijke ogenblik. „Wij zullen afhankelijk van de markt schakelen,“ gezegd Uitvoerende Ondervoorzitter Thomas Senkbeil. De post bedoelt niet ooit de voor-verkoopsector te verlaten. Maar met de reusachtige inventaris van onverkochte flats die over de markt hangen, zei Senkbeil hij niet denkt de flats ooit meer dan 25 percent van het dienstenaanbod van het bedrijf opnieuw zullen vertegenwoordigen. | 
