Elektronische Schattingen - Feit of Fictie? Vele consumenten gebruiken elektronische schattingen omdat zij verkeerd denken de e-schattingen zoals een menselijke die schatting door een vergunning gegeven schatter wordt gedaan zo goed zijn. Hier is een sectie van mijn Schatting van het Vastgoed van A aan z- boek dat over de nauwkeurigheid van elektronische schattingen spreekt:
Elektronische Schattingen - Feit of Fictie?
In 2003 begonnen sommige belangrijke hypotheekgeldschieters gebruikend elektronische schattingen die als „alternatief“ voor traditionele, volledig-kostenschattingen worden geworven. Voor sommige hypotheken, als herfinancier leningen, de geldschieters begonnen deze „te gebruiken verzekerd“, buitenkant plaats-geïnspecteerdet elektronische schattingen aan diep-voorzien prijzen. Het basisconcept de elektronische schattingsdiensten is dat zij in groot gegevensbestand bronnen onttrekken die vergelijkbare verkoopgegevens door het volledige land hebben. Zij kunnen door criteriaplaats, prijs, datum van verkoop, enz. zoeken om recente vergelijkbare verkoop te vinden die dichtbij het onderworpen bezit wordt gevestigd. Sommigen (niet allen) van deze diensten en/of hypotheekgeldschieters volgen de elektronische schatting door een Makelaar in onroerend goed of een schatter naar het bezit voor een buitenbeoordeling van het huis en de omringende buurtvoorwaarden te verzenden op. Een buitencontrolelijst moet ingevulde het antwoorden vragen ter plaatse over verkeer, kwaliteit van het bezitsonderhoud, en om het even welke voorwaarden zijn dat konden verminderen, of stijgt, de marktwaarde van het bezit.
Sommige geldschieters rechtvaardigen het gebruik van deze elektronische schattingsdiensten omdat het veel goedkoper is voor hen (ongeveer 50% minder dan betalend een opgeleide, gekwalificeerde schatter), en omdat de draai rond tijd voor de gebeëindigde waardevaststelling op het bezit een paar dagen in plaats van een paar weken is. Goed, is het belangrijkste probleem met het gebruiken van elektronische schattingen, (zoals ik reeds heb vermeld - zie sectie het Aanpassingsproces van mijn boek), dat een computer logica, reden, noch geen gezond verstand denken noc kan gebruiken die op ervaring wordt gebaseerd. Slechts kan een menselijk wezen met hersenen en vele jaren van opleiding vastgoed behoorlijk en nauwkeurig schatten. Voorts gaan de Makelaar in onroerend goed of de schatter wordt gestuurd om de buitenkant van het onderworpen bezit te bekijken niet in het binnenland van het huis dat. Zij bekijken slechts de buitenkant en de buurt. (De Menselijke schatters moeten het binnenland van het onderworpen bezit maar niet het binnenland van verkoop bekijken comps). Dientengevolge, heeft het elektronische schattingsrapport geen nauwkeurige gegevens over de voorwaarde, het beroep, het functionele nut, enz. van de binnenkant van het onderworpen huis. De makelaar in onroerend goed of de schatter wordt ook niet vereist om de verkoop te bekijken comps, noch binnenland noch buitenkant, dat in het rapport worden gebruikt. Dit verder beperkt streng de geldigheid van de elektronische rapporten van de schattingsdienst. En als dat niet genoeg is, kunnen deze geldschieters belediging aan verwonding toevoegen: Als zij een Makelaar in onroerend goed betrokken bij de overeenkomst verzenden om deze buitenbeoordeling te doen, dan duidelijk gaat u een ernstig belangengeschil hebben! Die Makelaar in onroerend goed zal zeker willen ervoor zorgen de overeenkomst gaat door zodat krijgen zij hun verkoopcommissie. De „intelligente“ geldschieters die deze laag-begrotingsschattingen gebruiken stappen over dollars om pence op te nemen!! Het gebruiken van elektronische schattingen is een reusachtige fout voor hypotheekgeldschieters. Het zijn SLECHTS betrokken over de kosten betaald voor het schattingsrapport kan terug komen om deze geldschieters later met verhinderingsleningen en enorme financiële verliezen te achtervolgen - aangezien het in de recente jaren '80 deed. (Zie sectie u krijgt Wat u voor op pagina 388 van de Schatting van het Vastgoed van A aan z- boek betaalt).
Ik controleerde de websites van Internet sommige van deze elektronische schattingsdiensten. Dit zal u vinden over interessant hoe enerzijds deze diensten, en geldschieters die hen, mondeling markt elektronische schattingen huren zoals gelijk zijnd aan de kwaliteit en de nauwkeurigheid van levend, menselijke schatter opleidden. Maar toch enerzijds, gebruiken zij geschreven waarschuwingen in het geval van processen toe te schrijven aan onnauwkeurige bezitswaardevaststellingen. Hier is de verwoording sommige van deze plaatsengebruik om hun diensten aan consumenten en het publiek te beschrijven:
1) Wat zijn de voordelen van uw dienst? Was u ooit wat benieuwd uw huis waard was of welke huizen voor in uw buurt hebben verkocht? Het was dat slechts de grote instellingen toegang tot kritieke openbare verslaginformatie hadden die zou kunnen worden gebruikt om vastgoedwaarden te bepalen. Zij zeggen de kennis macht, nu elektronische schattingen gezette informatie in uw handen is en verstrekken een krachtige geautomatiseerde waardevaststellingsanalyse. Dit is de zelfde die informatie door banken, schatters en makelaars in onroerend goed wordt gebruikt het lenen, waardevaststelling en andere belangrijke besluiten te nemen.
1a) Mijn reactie: Merk de laatste zin op, „dit is ZELFDE die info door… belangrijke besluiten wordt gebruikt“. Zo fundamenteel is wat zij proberen om te overtuigen u van dat de elektronische schattingswaardevaststellingen aan de kwaliteit van menselijke gecre?ërde schattersrapporten GELIJK zijn.
2) Wat is een schatting? Een schatting is een raming van een eigenschappen eerlijke die marktwaarde door een vergunning gegeven beroeps wordt voorbereid die in overweging vele punten neemt, die omvatten: recente verkoop van vergelijkbare eigenschappen, plaats, huisgrootte en een fysieke inspectie. Een schatting kan overal van $250-$500.00 lopen of hoger en neemt gewoonlijk uit 1-3 voor te bereiden weken. De normen van de schatting worden bepaald door het Instituut van de Schatting en door geldschieters in het kader van diverse federale en wetten van het staatsbankwezen vereist. Onze rapporten zijn een schatting, maar geen uitstekende en goedkope manier helpen waarde bepalen.
2a) Mijn reactie: Merk de laatste zin op, „Onze rapporten zijn Een schatting, maar geen uitstekende… manier helpen marktwaarde bepalen.“ Laat me zo dit recht nu worden omdat ik verward ben. Vertelden zij me in de vroegere paragraaf enkel niet dat info hun van de „krachtige geautomatiseerde waardevaststellingsanalyse“ het ZELFDE als die gebruikt door schatters, banken, geldschieters, enz. is?
3) Wat is een vergelijkende marktanalyse? Een vergelijkende marktanalyse is een onwetenschappelijke en informele die raming van de marktwaarde van een bezit door een een vastgoedmakelaar/agent wordt voorbereid op hun kennis van een bepaald marktgebied en een recente verkoop van gelijkaardige eigenschappen in die markt wordt gebaseerd. De Makelaars in onroerend goed gebruiken vaak deze methode wanneer het adviseren van cliënten wat de lijstprijs van huizen voor verkoop zou moeten zijn.
3a) Mijn reactie: Goed, dit die moet ik met aangezien akkoord gaan het mensen vertelt dat CMA door Makelaars in onroerend goed wordt uitgevoerd geen schattingen zijn. Een „CMA is een ONWETENSCHAPPELIJKE en INFORMELE raming…“ Zij moeten mensen dit vertellen om het gebruik van elektronische schattingen in plaats van mensen te bevorderen die zich op CMA van de Makelaar in onroerend goed baseren. Als u in een situatie bent waar u geen menselijke schatter kunt inhuren, dan zou ik een elektronische schatting in plaats van een CMA kiezen. Minstens ligt het computergegevensbestand dat tot het elektronische schattingsrapport leidt niet, misleidt geen mensen, of compromitteert hun moraal om geld te verdienen - in tegenstelling tot sommige oneerlijke Makelaars in onroerend goed en andere derden.
4) Wat is een geautomatiseerde waardevaststellingsanalyse? Een geautomatiseerde waardevaststelling is wat u krijgt wanneer u een rapport van ons koopt. Wij bereiden onze geautomatiseerde huiswaardevaststellingen door een onophoudelijk bijgewerkte nationale gegevensopslag van voor miljarden verslagen, verzamelen wij specifieke gegevens over het onderworpen bezit en schatten dan de waarde van dat bezit in echt - tijd. Onze waardevaststellingen zijn gebaseerd op vergelijkbare verkoopgegevens, een prijs en tijdvergelijking en een complexe waardevaststellingsmotor. Onze rapporten zijn nauwkeurigst in zaken, tweede slechts aan een fysiek inspectie en een advies door een gekwalificeerde beroeps. Een geautomatiseerde waardevaststelling is geen schatting en geen menselijke interactie of inspectie zijn betrokken bij zulk een analyse; nochtans gebruiken de banken en de geldschieters uit routine dergelijke analyse om de nauwkeurigheid van schattingen te controleren in wat proces van het schattingsoverzicht genoemd geworden is. Verder, gebruiken de schatters en de makelaars in onroerend goed het zelfde type van informatie wanneer het leiden van waardevaststellingen en marktanalyse.
4a) Mijn reactie: O.K., zo hebben zij nu definitief `uit de kast' komen en `morste de bonen' in de kleine lettertjes! Breek het onderaan lijn door lijn.
4b) “ Wij bereiden onze… waardevaststellingen door een onophoudelijk bijgewerkte nationale gegevensopslag van voor MILJARDEN verslagen, verzamelen wij SPECIFIEKE GEGEVENS over het ONDERWORPEN BEZIT…“ Miljarden `verslagen' en specifieke gegevens `over het onderwerpsbezit' uitdrukkingen geven zeker de indruk dat deze mensen elk belangrijk detail over het onderworpen huis kennen. Het is alsof zij praktisch daar zelf leven of verwanten van de bezitseigenaar zijn!
4c) „Onze rapporten zijn NAUWKEURIGST in zaken, TWEEDE slechts aan een fysiek inspectie en een advies door een GEKWALIFICEERDE beroeps.“ Zij schrijven dat hun schattingsrapporten nauwkeurigste `' zijn MAAR zij zijn `tweede' aan een `gekwalificeerde beroeps'. Goed, wacht nu een seconde omdat ik van de gemengde berichten opnieuw verward word zij sturen. Wat gebeurde aan miljarden `verslagen' en specifieke gegevens `over het onderworpen bezit' uitdrukkingen? Zo hebben wij nu de echte feiten dat zij de geschreven waarschuwingen over hun dienst aanbrengen. Zij geven nu toe dat een schattingsrapport door een opgeleide, menselijke schatter met twee ogen en hersenen wordt gedaan beter en nauwkeuriger is toen hun computergegevensbestand met miljarden `verslagen' en specifieke gegevens dat `'. Ik ben wat benieuwd de kansen van hun verkoper die mondeling dit verklaren zijn wanneer zij hun elektronische schattingsdiensten aan banken, geldschieters, consumenten, en vastgoedberoeps op de markt brengen?
4d) Een „geautomatiseerde waardevaststelling is Geen schatting en GEEN menselijke interactie of INSPECTIE zijn betrokken bij zulk een analyse…“ Daar hebt u het. Rechtstreeks van de paardenmond! `Een geautomatiseerde waardevaststelling IS Geen schatting…'. Dat is een zeer duidelijke en directe verklaring in de waarschuwingen of de kleine lettertjes. Voorts komt het uit een de dienstbedrijf dat sommige geldschieters en consumenten gebruiken aangezien zij om de elektronische ertoe worden gebracht te geloven schattingen zoals het rapport van een menselijke schatter zo goed zijn.
4e) „… nochtans gebruiken de banken en de geldschieters uit routine dergelijke analyse om de nauwkeurigheid van schattingen te controleren in wat proces van het schattingsoverzicht genoemd geworden is. Verder, gebruiken de schatters en de makelaars in onroerend goed het zelfde type van informatie wanneer het leiden van waardevaststellingen en marktanalyse.“ O.K., dit zal ik met akkoord gaan. Dit is een geldig doel en een logische reden om elektronische schattingen te gebruiken. `… gebruik uit routine dergelijke analyse om de nauwkeurigheid van schattingen te controleren in wat proces van het schattingsoverzicht.' genoemd geworden is Een schatter, een geldschieter, en een vastgoedberoeps hebben een fiduciaire verantwoordelijkheid om het beste werk te doen zij wanneer het verkrijgen van informatie een rapport aan een cliënt kunnen voorleggen. Gebruiken van elektronische schattingsgegevens bij een schattingsrapport, een een hypotheeklening, proces van het schattingsoverzicht, enz. TE HELPEN is volkomen fijn, en houdt heel wat goede bedrijfssteek. Een schatter moet zich op vele verschillende gegevensbronnen baseren om ervoor te zorgen hun raming van de marktwaarde nauwkeurig en betrouwbaar is. Als schatter, kunnen de gegevens beschikbaar bij de elektronische schattingsdienst u bij uw rapport zeker helpen, maar het kan niet het rapport voor u doen; noch kan het u vervangen!
5) Hoe wordt de geautomatiseerde waardevaststellingsanalyse beperkt? De geautomatiseerde waardevaststellingsanalyse is geen schatting en geen plaatsinspectie wordt voltooid als deel van het proces. De bovenmatige waardevermindering of slijtage en scheur evenals bezitsverbeteringen die niet bevat in openbare verslaginformatie zijn zullen niet noodzakelijk weerspiegeld worden in het geautomatiseerde model en de analyse is beperkt in het onderscheiden van deze soorten voorwaarden.
5a) Mijn reactie: O.K., hier geven zij u de rechte bespreking zonder hype - in de geschreven waarschuwingen. Zij verklaren opnieuw dat een elektronische schatting, `… Geen schatting is en GEEN INSPECTIE van de PLAATS…' wordt voltooid. Dat is een zeer belangrijk probleem. Het is Geen schatting en GEEN plaatsinspectie wordt voltooid. Zelfs sturen de elektronische schattingsdiensten die iemand langs voor de buitenplaatsinspectie van het onderworpen bezit sturen, hun inspecteurs binnen het onderworpen huis niet om het binnenland te evalueren. Waarom is dat een belangrijk probleem met de nauwkeurigheid van hun schattingsrapporten? Goed, zal ik het elektronische antwoord van de schattingsdienst laten en zal u waarom vertellen: `De bovenmatige waardevermindering of slijtage en scheur evenals bezitsverbeteringen zullen… niet noodzakelijk weerspiegeld worden… en de analyse is beperkt in het onderscheiden van deze soorten voorwaarden.'
6) Hoe is onze dienst verschillend van een schatting of een vergelijkende marktanalyse? Een vergunning gegeven die schatter verklaart aan de raming van waarde in een schatting op een fysieke inspectie tijdens een onsitebezoek wordt gebaseerd. Het geautomatiseerde waardevaststellingsmodel wordt ontworpen om in overweging de zelfde functies te dupliceren en te nemen zoals een schatting maar is beperkt in de dingen het kan onderscheiden zoals hierboven genoteerd. Een vergelijkende die marktanalyse is een „guesstimate“ van waarde op het bijzondere die niveau van deskundigheid wordt gebaseerd door de makelaar in onroerend goed wordt bezeten voorbereidend de analyse en dit kan kritieke informatie niet tegelijkertijd niet hebben beschikbaar aan de makelaar in onroerend goed. Een vergelijkende marktanalyse heeft de complexe waardevaststellingenanalyse niet die u wanneer het voltooiing van een waardevaststelling door de elektronische schattingsdiensten krijgt.
6a) Mijn reactie: Ook hier, wordt het probleem verklaard.
6b) Een elektronisch schattingsrapport `… is BEPERKT in de dingen het kan onderscheiden zoals hierboven genoteerd…'. Ja, is het een beperkt hulpmiddel dat in besluit kan bijwonen - het maken van en het schatten van marktwaarde. Maar het kan geen menselijk schattingsrapport voor nauwkeurigheid vervangen.
6c) `Een vergelijkende marktanalyse is een „guesstimate“… en dit kan KRITIEKE informatie niet hebben…'. Dit ga ik akkoord met. Een makelaar in onroerend goed CMA is slechts een margewaaier van de raming van de marktwaarde van een bezit door iemand wordt gedaan wie geen ervaring als vergunning gegeven schatter die heeft.
6d) `Een vergelijkende marktanalyse heeft de complexe waardevaststellingenanalyse niet die u wanneer het voltooiing van een waardevaststelling door de elektronische schattingsdiensten.' krijgt Ja, ga ik akkoord. Een elektronische schatting kan beter zijn dan een Makelaar in onroerend goed CMA. Nochtans die, zijn een elektronische schatting, en/of een CMA, NIET absoluut nauwkeuriger dan een schattingsrapport door een opgeleide menselijke schatter wordt gedaan!
O.K., zo hier recapituleren. Aangezien u kunt zien zij u drie keer in hun geschreven waarschuwingen vertellen dat een elektronische schatting geen schatting!! is! Zij schreven eens het of tweemaal, maar eigenlijk drie keer niet! Duidelijk, proberen zij om juridisch te behandelen en mensen over dat zeer belangrijke feit op de hoogte te brengen. Zo is mijn volgende vraag dat ik deze elektronische schattingsbedrijven zou willen vragen: Als het geen schatting is, dan waarom brengt roept u het op de markt en het een „Elektronische Schatting“? Dat is een misleidende naam omdat het mensen de indruk geeft dat u een schattingsrapport doet. De reden de Nationale Vereniging van Makelaars in onroerend goed roept geen CMA een Vergelijkende Schatting van de Markt is omdat zij zich goed ervan bewust zijn dat een CMA geen schatting is en het aan het publiek misleidend zou zijn als zij die termijn gebruikten.
In 2004, was er een Staat die eigenlijk deze elektronische schattingsdiensten dwong om hun namen te veranderen en de term „schatting“ te verwijderen uit hun de dienstnaam!! Dit was omdat de de schattingswetten van de Staat het gebruik van de term „schatting“ voor geen rapport of marktwaarderaming toestaan tenzij het werk door een verklaard/vergunning gegeven Staat schatter wordt gedaan. Een computergegevensbestand kan geen verklaarde/vergunning gegeven schatter zijn, maar een menselijk wezen kan. Dientengevolge, moesten de elektronische schattingsdiensten het woord „schatting“ uit hun namen verwijderen toen het doen van zaken in die Staat. Het zou groot zijn als meer Staten of Federale overheid de zelfde wetten voor het gebruik van de term „schatting“ afdwongen zodat zouden de consumenten niet misleid worden.
Ik probeer om de geen elektronische schattingsdiensten (u vindt waarschijnlijk dat hard om na het lezen van deze sectie te geloven) te wantrouwen. De elektronische schattingen kunnen de geldige en nuttige diensten aan het vastgoedberoep verlenen. Ik zal herhalen wat ik vroeger zei om het punt te beklemtonen ik probeer te maken: Als de elektronische schattingsinformatie wordt gebruikt om iemand BIJ TE STAAN, dan is dat een geldig doel en een logische reden om de elektronische schattingsdiensten te gebruiken. `… gebruiken de banken en de geldschieters uit routine dergelijke analyse om de nauwkeurigheid van schattingen te controleren in wat proces van het schattingsoverzicht.' genoemd geworden is Een schatter, een geldschieter, en een vastgoedberoeps hebben een fiduciaire verantwoordelijkheid om het beste werk te doen zij wanneer het verkrijgen van informatie een rapport aan een cliënt kunnen voorleggen. Gebruiken van elektronische schattingsgegevens bij een schattingsrapport, een een hypotheeklening, proces van het schattingsoverzicht, enz. te helpen is volkomen fijn, en houdt heel wat goede bedrijfssteek. Een schatter moet zich op vele verschillende gegevensbronnen baseren om ervoor te zorgen hun raming van de marktwaarde nauwkeurig en betrouwbaar is. Als schatter, kunnen de gegevens beschikbaar bij de elektronische schattingsdienst u bij uw rapport zeker helpen, maar het kan niet het rapport voor u doen; noch kan het u vervangen!
Deze verklaring van e-schattingen is van een sectie van mijn Schatting van het Vastgoed van A aan z- boek. |
