| De analisten schilderden ook heldere vooruitzichten op lange termijn voor huisvestingsproductie, huisprijzen, de tarieven van de huiseigendom en hypotheekfinanciën. De demografische tendensen en de inkomensgroei werden per hoofd geïdentificeerdo als zeer belangrijke bestuurders van de voorspellingen op lange termijn, samen met projecties van de aanwinsten van de huiseigendom door minderheidshuishoudens en lower-income groepen evenals tendensen in schuldhefboomwerking door het huiseigenaren van Amerika. De federale Reserve is zeer belangrijk aan de vooruitzichten op korte termijn… De panelleden waren het ermee eens dat het beheer van de Federale Reserve van monetair beleid aan de cursus van de V.S. en de wereldeconomieën en aan de gezondheid van de huisvestingssector kritiek is. Gevoed is een zeer vriendschappelijke kracht sinds medio-2003 geweest, houdend het federale fondsentarief bij 1% helpen de economie bevorderen, de arbeidsmarkt doen herleven en deflatoire voorwaarden verhinderen in de economie van de V.S. zich te ontwikkelen. De recente gegevens over de baangroei en kerninflatie stellen wezenlijke vooruitgang betreffende beide voorzijden voor, die de voorwaarden veranderen die aan de Gevoede buitengewoon stimulerende monetaire beleidspositie ten grondslag liggen. Het „geduld“ kan nog het wachtwoord voor Gevoed zijn, maar de aanhoudende verbeteringen van de baangroei en persistentie van hogere kerninflatie het waarschijnlijkst zullen wat het monetaire aanhalen vóór de verkiezingen van November veroorzaken. De voorspelling van NAHB veronderstelt nu dat Gevoed de trekker op 10 Augustus, eerder dan op 10 Nov. zal trekken, en dat het federale fondsentarief 1.50% tegen eind van het jaar zal zijn. Gevoed zou agressiever kunnen zijn dan dat, misschien omhoog sneller zich beweegt aan de de vergadering of het bewegen zich van Juni tarieven, maar higher-than-expected olie en gasprijzen, samen met de heropleving van internationale terrorisme en opschudding in Irak, zijn pas ontdekte negatieven voor de economie. Gevoed moet die negatieven overwegen in het plaatsen van monetair beleid. De hogere hypotheektarieven zullen de huisvestings geen vraag… verpletteren De rentevoeten op lange termijn hebben omhoog zich wezenlijk in recente die weken bewogen, door aanwijzingen van de sterkere baangroei en hogere kerninflatie evenals door marktverwachtingen worden gedreven van tariefstijgingen door Gevoed zodra deze zomer. Voorts verwachten dat de meeste panelleden de volledige rentevoetstructuur leidt omhoog tot één of andere graad tijdens het saldo van 2004 en in 2005. Zullen de hogere rentevoeten ernstig de huisvestingssector verzwakken? De meeste panelleden (met inbegrip van van u echt) verwachten dat de negatieve effecten van hogere tarieven op de huisvestingsvraag grotendeels worden gecompenseerd door de aan de gang zijnde cyclische terugwinning in werkgelegenheid en persoonlijk inkomen. Voorts zou het verhoogde gebruik van regelbaar-tariefhypotheken moeten helpen het effect van verhogingen van tarieven op lange termijn afstompen die voor de voorzien „normalisatie“ van monetair beleid lopen. De vraag van de huisvesting zou ook door twee structurele factoren moeten worden gesteund: - Eerst, zal de sterke onderliggende groei in arbeidsproductiviteit de sterke groei in echt persoonlijk inkomen steunen, die de „eetlust“ voor huisvesting verhogen.
- Ten tweede, voortdurend zal de lage inflatie in prijzen van goederen en de diensten een deksel op tarieven op lange termijn zetten. Één panellid merkte namelijk op dat de lage inflatie „zijn gewicht in goud voor huisvesting.“ waard is
Noch zullen de hogere rentevoeten huiswaarden om veroorzaken te vallen… De recente en prospectieve voorbereidingstijd in rentevoeten heeft bespreking (hoofdzakelijk in de media) van potentiële „bellen“ binnenshuis prijzen en de economische schade doen herleven die door dalende huiswaarden zouden kunnen worden opgelegd. Één van onze panelleden drukte één of andere bezorgdheid over „bellen“ voorwaarden op uit een aantal metro gebieden - hoofdzakelijk in de Noordoostelijk die gang, Florida en Californië - grotendeels op abnormaal hoge verhoudingen van huisprijzen wordt gebaseerd aan markthuren. Andere panelleden (met inbegrip van van u echt) wezen erop dat de lage rentevoeten verhoudingen van hypotheekbetalingen aan huren op historisch lage niveaus hadden gehouden en beklemtoond dat het toenemende inkomen de relatieve kosten van huiseigendom laag zou houden zelfs aangezien de rentevoeten matig toenemen. De anti-bellengroep beklemtoonde ook dat de economische en immobiliënmarktvoorwaarden dat de veroorzaakte regionale of lokale dalingen van de huisprijs in het verleden eenvoudig een geen deel van de scène van vandaag zijn. De groei van werkgelegenheid en inkomen versterkt eerder dan verzwakt in de meeste markten. Voorts is de onverkochte huisvestingsinventaris dun eerder dan bovenmatig vrijwel overal - in het bijzonder in de Noordoostelijk gang, Florida en Californië waar de erfpachtbeperkingen vrij stringent zijn. De tendensen op lange termijn zullen huisvesting aan nieuwe hoogten… nemen Kijkend voorbij de huidige cyclus, onthulden een aantal panelleden voorspellingen op lange termijn die vrij goed voor de huisvestingssector voorspellen. Tijdens het volgende decennium: - De factoren van de vraag zullen gemiddelde productie van ongeveer twee miljoen nieuwe huisvestingseenheden per jaar steunen.
- Het nationale tarief van de huiseigendom zal van het verslagniveau blijven toenemen van vandaag en zal 70% tegen 2013 overschrijden.
- Huisvest prijsappreciatie zal het gemiddelde nemen van ongeveer 5% per jaar op een nationale basis en zal overschrijden dat tempo op gebieden met strenge erfpachtbeperkingen.
- Originations van de hypotheek zullen bijna van $3 triljoen per jaar het gemiddelde nemen en de woonhypotheekschuld zal meer dan tegen 2013 verdubbelen.
| 
