Vraag George & Klem:

Vraag George & Klem: Vragen van Consumenten - 11 Juli, 2006

door George Stephens & Chuck Jacobus

Antwoord: De eigendom van een nota verzekert slechts de eigenaar van de nota dat als het bezit wordt verkocht, het oordeel zal worden betaald op voorwaarde dat het van verslag is ingediend.

De geldschieter in Arizona zal het waarschijnlijkst een nota en een akte van vertrouwen hebben maar het bezit kan slechts op indien worden verhinderd de eigenaar van bovengenoemd die bezit één van de termijnen overtreedt in de Akte van Vertrouwen worden gedetailleerd. Als de geldschieter bereid is om u te verkopen zijn nota en de Akte van Vertrouwen aan u toe te wijzen, wordt u de nieuwe geldschieter maar u bent nog verbindend aan de termijnen van de nota en de akte van vertrouwen.

U kon slechts op het bezit verhinderen als de bezitseigenaar onder de voorwaarden van de Nota en/of de Akte van Vertrouwen in gebreke blijft. U zult het waarschijnlijkst niet uw „oordeelpandrecht“ voor $15K met de 1st Nota van het Pandrecht en de Akte van Vertrouwen kunnen combineren omdat (de originele akte van vertrouwen u verkreeg door taak) een gepast-op-lastclausule kan hebben die tot een verder pandrecht op het bezit een voorwaarde van gebrek maakt.

Nochtans, zou u een procureur moeten raadplegen van Arizona ervaren in dergelijke kwesties met inbegrip van, maar beperkt niet tot, van Arizona statuten van de Vrijstelling van de Hoeve (33-1101) en Akte van de Overdrachten van Arizona Frauduleus (44-1040).

Vraag (CA): Mijn vrouw en ik kijk momenteel om me aan Graham, het gebied van Texas te bewegen. Ik zou in één of ander bezit en/of bestaande huizen op oppervlakte te bouwen geinteresseerd zijn. Kon u ons uit helpen?

Antwoord: „Vraag George beantwoordt de kolom & van de Klem“ vragen van consumenten (en sommige vergunninghouders) betreffende vastgoed. Nochtans, hoewel zowel I als M. Jacobus Texas vergunning gegeven vastgoedmakelaars zijn, en M. Jacobus ook een procureur (zie onze website in askgeorge.net) is, gebruiken wij Ask George & de geen kolom van de Klem om zaken te verkrijgen.

Wij stellen voor u uw favoriete onderzoeksmotor (wij gebruikten Google.com) gebruikt en „Graham+Texas“ (zonder de citaten) ingaat. Google keerde 29.900.000 resultaten in 0.31 seconden terug. U zou van een achtenswaardige makelaar moeten kunnen de plaats bepalen die u in uw onderzoek kan bijstaan.

Vraag (FL): Wij hebben ons huis omhoog voor verkoop meer dan 4.5 maanden gehad. De makelaardijfirma waarmee wij ondertekenden toonde ons huis één keer. Wij vonden zij niet aangezien het bovengenoemd in paragraaf 4 van ons contract, „met ijver“ in het verkopen van ons huis deden. Wij vroegen om van het contract worden bevrijd. Zij zeiden zij maar dat wij moesten wachten tot het contract verliep alvorens wij met een andere vastgoedfirma konden ondertekenen. Wij hebben een klacht met de Raad van Makelaars in onroerend goed ingediend. Vanaf nog hebben wij niets van het gehoord. En er is geen inspanning voor deze vastgoedfirma geweest proberen om ons huis te verkopen. De eigenaar van vastgoedfirma vertelde ons, echter, dat zij ons gesteund in een hoek had. De vraag is kan wij proberen om op ons te verkopen zonder een versie van het vastgoed dat onze lijst heeft? Kan de firma van de vastgoedlijst om het even welke commissie eisen?

Antwoord: Veronderstellend dat de Overeenkomst van de Lijst u ondertekende aan alle vereisten van een geldig contract van Florida, u voldeed aangezien de Verkoper een plicht had om het contract gelezen te hebben en te begrijpen. U zou de Termijnen en de Bepalingen van uw Overeenkomst van de Lijst grondig moeten gelezen hebben alvorens het te ondertekenen, en richt om het even welke vragen u aan een procureur had. Nochtans, wanneer de lijstfirma (of zijn agent) niet in het kader van de termijnen van de lijstovereenkomst presteren, en u hard bewijsmateriaal hebt dat de prestaties niet zijn voorgekomen, dan kunt u oorzaak voor een vroege beëindiging van de overeenkomst hebben.

In antwoord op uw specifieke vraag, is het most likely dat uw Overeenkomst van de Lijst de betaling van de commissie voorziet van de firma wanneer uw bezit wordt verkocht en voor door de Koper, betaald ongeacht wie de Koper verkrijgt. Wanneer het proberen om uw rechten in het kader van een contract af te dwingen, is het best om een procureur te hebben -- succesvol in contractproces, herzie het contract en geef advies.

Vraag (BINNEN): Ik kocht onlangs een huis in Oktober 2005 in het historische district van Fort Wayne, Indiana. De transactie scheen regelmatig te gaan tot ik mijn bezitsbelastingen deze lente kreeg. Het schijnt de vorige eigenaar in 2004 op zijn bezitsbelastingen voor het jaar 2003 nalatig was en het Bedrijf van de Titel niet de misdadigheid ving. De belastingen van het bezit in Indiana worden altijd betaald voor het voordien jaar.

Ik heb de belastingen betaald, maar ik kan niet het Bedrijf van de Titel ertoe brengen om me terug te betalen. Zij vertelden me om naar het Huis van het Hof te gaan en de documentatie te krijgen. Ik, 3pte telefax ver*sturen hen het exemplaar dat toonde ik geen eigendom van dit huis op het tijdstip van misdadigheid had. Ik vroeg hen om dit rechtgemaakt uit te krijgen en me terug te betalen voor het bedrag nalatige belastingen die ik had betaald. Zij hebben mijn controleexemplaar van dat. Tot zover, heb ik niets gehoord.

Wanneer het Bedrijf van de Titel maakt een fout en was het bedrag de verantwoordelijkheid van de vorige eigenaar, die voor dit verantwoordelijk is? Dit niet een reden door een Bedrijf is van de Titel alle pandrechten tegen het bezit bij regeling gaan ervoor zorgen worden betaald?

Dit is nu drie maanden gegaan, en ik kwam te weten van de vorige eigenaar het Bedrijf van de Titel hem vanavond nooit over de nalatige belastingen contacteerde. Wat zou u me adviseren om te doen?

Dank u vooraf voor uw raad en begeleiding. Ik ben vermoeid van het roepen van het Bedrijf van de Titel over deze kwestie. Regelt de staat deze Bedrijven van Titel?

Antwoord: Ja, regelt de staat van Indiana de Bedrijven van de Titel. Wij stellen voor u een klacht met het Ministerie van Indiana van Verzekering indient. U bent blijkbaar boven en verder dan de plicht gegaan om het even welke eigenaar wegens de onoplettendheid van een titelbedrijf zou moeten moeten verdragen. Zoals u in uw e-mail aan ons vermeldde, is het niet het dollarbedrag van de onoplettendheid, maar het feit dat u niet het in de eerste plaats zou moeten hebben betaald hebben als het titelbedrijf eenvoudig zijn werk grondig had gedaan.

Vraag (DOCTORANDUS IN DE LETTEREN): Hallo. Wij zetten ons huis op de markt met een makelaar die er niet in slaagde om ijverige inspanningen te leveren om ons bezit te adverteren en een koper te vinden. Wij probeerden drie keer om het Exclusieve Recht te eindigen lijstcontract te verkopen en hij houdt vertellend ons dat wij niet dat kunnen doen omdat wij dit contract met hem ondertekenden. Wij een brief aan schreven hem en zijn manager verklaren die dat wij ontevreden met hun dienst zijn en wensen om geen zaken met hen meer te doen. Zij houden nog ons huis op de markt maar zonder om het even welk voor verkoopteken. Zij ook tonen niet het huis en zij vertellen potentiële kopers dat dit huis momenteel niet voor verkoop is. Maar toch weigeren zij om het contract te eindigen. Tevreden, help ons met raad over hoe om hen te maken ons lijstcontract annuleren zodat kunnen wij een andere makelaarslijst hebben ons huis door MLS en het verkopen.

Antwoord: Gelieve te lezen ons antwoord aan de verkopers in Florida die een klacht zeer gelijkend op van u hebben. De vastgoedfirma die uw bezit op de markt zonder a voor verkoopteken houden, zonder het tonen van het huis, en potentiële kopers mee te delen dat het huis momenteel niet voor verkoop is, is verenigbaar met uw het meedelen de Makelaar dat u wenst om uw Exclusief Recht te eindigen lijstovereenkomst te verkopen. Nochtans, kan dergelijke „vroege beëindiging“ met het wat aansprakelijkheid voor u dragen in het kader van de termijnen van het lijstcontract als de vroege beëindiging zonder oorzaak is. Enerzijds, heeft Massachusetts een Oneerlijk Akte van Handelspraktijken (Hoofdstuk 93A: Sectie 11. Personen belast met zaken; acties voor oneerlijke handelspraktijken; klassen acties; schade; bevel; kosten) en als u kunt bewijzen dat de makelarijfirma er niet in slaagde om ijverige inspanningen te leveren om uw bezit te verkopen, kunt u met succes kunnen procederen.

Wij stellen voor dat u een procureur contacteert. Toon de procureur uw Overeenkomst van de Lijst en om het even welke geschreven mededelingen u hebt verzonden naar of van de lijstfirma of uw agent ontvangen. Vertel uw procureur u gelooft dat de agent opzettelijk niet presteert. U gelooft ook dat de agent probeert om zijn diensten op u te dwingen wanneer u hen niet wilt, wat uiteindelijk in unprofessional gedrag is.

Slechter nog, belemmert hij zijn cliënt van het concurreren in de marktplaats door de ingang te beperken MLS. De procureur zou u advies in verband met de verdiensten van uw geval, evenals waarschijnlijke kosten moeten kunnen geven indien u beslist het te achtervolgen.

Als algemene regel, is het altijd een goed idee om een vastgoedmakelaar/een firma betreffende om het even wat te vragen bevat binnen een lijst (of een aankoop en verkoopovereenkomst) geen die u grondig begrijpt. Om noodzakelijk inzicht te verkrijgen zodat u de overeenkomst met geïnformeerde(toestemming kunt ondertekenen, kan het noodzakelijk zijn voor de diensten van een procureur voor een korte periode (30 minuten of een uur) betalen.